近年来，在房地产业持续高速发展的同时也出现了房价居高不下，普通老百姓买不起房的问题。相应的，房地产业税收问题也成为了社会各界关注的焦点。广大的专家学者都对房地产税制改革优化给予了自己的看法，但他们往往只是专注于税制结构和税收负担的优化上，很少有人对房地产业税收征管提出改革的建议。

　　从新制度经济学视角来看，税收征管属于实施机制的范畴，是制度的重要组成部分。一个国家的制度是否有效，除了具有完善的正式规则和非正式规则以外，更主要的是这个国家的实施机制是否健全。离开了有效的实施机制，任何制度尤其是正式规则就形同虚设。根据这一观点，房地产业税收制度的有效性也必须依靠房地产业税收征管这个内在实施机制的作用来保证，因而研究房地产业税收征管优化就显得尤其重要了。

　　本文在总结了我国房地产业税收征管中存在的问题的基础上，对这些问题的成因进行了深层次的剖析，并据此提出了我国房地产业税收征管优化的改革建议。

　　一、中国房地产业税收征管中存在的问题

　　1.一些基层的税务部门执法行为不规范。由于人员素质等问题而导致税务机关或税务工作人员没有严格按照税法的规定依法征税，税收征管被当作随意的个人行为，多征税、少征税、虚征税，征“人情税”“关系税”等现象大量存在，严重削弱了税法应有的严肃性。

　　2.信息交换机制不畅通，税务机关不能及时、掌握纳税人的涉税信息。房地产开发是个复杂的系统工程，需要经过多个行政部门的审批、许可与监督，这些行政部门都掌握一定的房地产开发信息，但是根据我国现行体制，各个职能部门相互独立，缺乏相互间的信息交换和沟通制度。因此，仅仅依靠房地产税收征管部门，对房地产开发过程中难以有效地参与管理和监控，给房地产企业偷逃税提供了机会。

　　3.财政体制不完善、地方保护主义盛行。我国目前实行的是“分税制”财政体制，根据对税种的划分，房地产税收多属于地方税源，其与地方政府的利益相关性较强，但目前的税收立法中，赋予地方的自主权较小，不能让地方根据当地的实际情况，进行一些自主的调控管理。一些地方政府为了自身的利益，在房地产税收征收范围、时间界定、税率等进行了适度放宽，这样就造成中央政府一些税收调控措施得不到很好的实施，政策力度大大减弱，调控目标也就不能够完全实现。

　　4.税收征管成本偏高。长期以来，我们只强调了税收收入的增长，却忽略了成本的付出，虽然每年的税收收入都在以两位数的高速度增长，但成本也在增长。

　　二、中国房地产业税收征管中存在问题的成因剖析

　　分析我国房地产业税收征管中存在的问题，其深层次的根源在于：

　　1.税收征管优化目标严重错位。由于税收工作的考核是以收入计划的完成情况为主要内容，没有把执行税法和征管质量的情况作为考核税收工作的重要标准，导致各级征税机关事实上以计划为依据进行税收征管活动，一切税收工作都以完成税收任务为核心，这就形成了与依法治税根本对立的“收入中心论”，从而产生了许多的不规范行为。

　　2.现行征管模式的定位超前于社会经济发展的现状。我国目前仍处于社会主义初级阶段，市场经济体制才刚刚建立，社会经济秩序还未理顺，公民的纳税意识比较薄弱，与西方国家“纳税和死亡是人生不可避免的两大现实”[2]的观念深入人心的情况相比，我国公民对税收认识模糊，对税法规范的内在价值缺乏足够的认同，从而引致其税法的异己感和外在感，认为税收是种额外“负担”，能少则少，能偷则偷。

　　3.税收管理不到位，税收征管配套措施不完善。目前，我国税务部门检查税收一般是以年度为单位，但由于房地产企业大部分都是跨年度、跨地域滚动开发，流动性比较大，很容易造成亏损的假象。如果一个楼盘还没有卖完，但是开发商看钱赚得差不多了，有等到结算，用卖房款去开发第二个楼盘，尽管一个一个楼盘销售了，但是账面上却一直是亏损的。其次，我国目前的财产登记制度不健全，尤其是缺乏私有财产登记制度，致使不少税源流失，更出现化公有财产为私有财产的非法行为，严重影响了税收征管的力度。同时，与房地产税收密切相关的房地产价格评估制度和房地产税收评税政策不健全。应当看到，以市场价值为计税依据是房地产税制改革的必然趋势，需要定期对房地产进行评估，这就对评估机构和评估人员提出了较高的要求。以税务部门内部现有的房地产评估机构、评估人员的素质难以适应税收征管的需要[3].

　　4.税权过度集中于中央，难以满足房地产业的区域性特点。根据我国分税制财政体系的规定，房地产税收绝大多数的立法权都集中在中央，地方只有征管权而无立法权，但房地产业具有区域性的特点，这种高度集权的模式无法促进房地产的资源优化配置和有效利用。

　　5.多方面因素导致税收征管成本偏高。目前我国征收成本较高的原因有税制设计上的，但从税收征管方面来看，主要存在以下几个方面：一是税务机构设置不规范、不科学，硬件设施贪大求全，盲目追求高档次，设备使用率不高；二是目前实行的集中征收、重点稽查制度，将本应在日常管理解决的事项转到了稽查，而稽查又进行选案、审理、检查和执行，成了相互制约、相互配套的第二税务局，增大了稽查的成本。三是税收征管中缺乏部门之间有效的衔接协调，重复工作过多；这些问题的存在，增加了税收征收成本。

　　三、中国房地产业税收征管优化的对策

　　针对我国房地产业现实税收征管改革和征管模式存在的问题以及形成的原因，我国房地产业税收征管的优化从总体上看，应从以下几个方面采取措施：

　　1.非正式规则大众化

　　（1）建设税收文化体系，加强纳税人的纳税意识。税收文化对税务人员、纳税人行为的影响是潜移默化的，它着眼于一种文化氛围的形成，使人一置身其中，便会感觉到一种巨大的强制力量。通过导向、凝聚和规范作用，引导税务人员和纳税人的行为，使征税人树立“公平、公开、公正、文明办税”的新思想，使纳税人逐渐形成依法纳税光荣，偷税逃税可耻的思想观念，从而形成良好的征收管理缴纳机制，达到依法征税、依法纳税，实现税收管理的最优化。

　　（2）明确税收征管目标，强化纳税服务意识。解决当前收征管目标错位的问题，就是要把促进纳税人依法纳税作为税收征管优化的目标，不应把完成税收计划任务作为税收征管的目标，应该认识到组织收入是税收的基本职能，但不是惟一。衡量税收征管质量的优劣，不能单纯看收入总量的多少，关键是要看是否坚持依法征税，依率计征，缩小应征与实征之间的差额。要明白税收征管的目的是使纳税人依法纳税，为纳税人提供纳税服务正是促使纳税人依法纳税的有效手段。

　　2.正式约束可操作化

　　（1）完善房地产税收立法制度体系，实施规范的房地产税收征管。由于房地产税征收政策性强，管理工作要求细，交给地方政府更便于管理和操作，也有利于调动地方积极性。因而，我国的房地产税收立法上应该下放一定的权力，由中央制定房地产税的基本法，授权省、自治区、直辖市一级立法机关，根据本行政区域内房地产税源分布和财政需要，自行设立地方性税种。当然，在赋予地方适度税收立法权的同时，必须建立完善相应的监督约束机制[4].

　　（2）建立健全的监督体系，规范税收执法。税收执法的规范化是优化税收征管，保障依法治税落到实处的重要一环。首先，应该制定税收执法的行为规范。其次，要建立健全税收执法监督体系。包括建立科学的税收征管考核指标体系，建立税源监控系统，建立税务机关内部检查监督制度。建立职能部门的检查监督制度，建立和完善纳税人监督制度，推行税收执法责任制和税收执法过错追究制。

　　（3）完善房地产税课税的配套制度与政策。首先，强化房地产产权登记制度。房地产产权登记制度是房地产管理最基本的制度，也是房地产税收征管最基本的依据。应当建立统一的房地产产权登记系统，统一房地产产权登记信息。其次，完善房地产价格评估制度，建立房地产评税机构。房地产税的有效征收必须建立在对房地产价值的正确评估之上，为了实现这一目标，一方面，应形成一套符合我国国情的房地产估价理论、方法体系，为房地产税收计征提供科学的依据；另一方面，要建立一套适应于市场经济发展的专业房地产评估机构。再次，建立纳税人诚信纳税评价制度。借鉴日本“蓝色申报制度”，建立纳税人诚信纳税制度，将企业或个人是否诚实依法纳税作为衡量纳税人信用等级的一个重要指标，纳入对企业或个人的信用评价体系。最后，理顺城市土地和房屋管理体制，改变目前多头管理的积弊，建立“精简、高效、权威、统一”的房地产管理体制，为房地产税收的课征创造良好的环境[5].

　　3.实施机制有效化

　　（1）建立有效的信息沟通交换机制，加强税务部门与其他相关部门的合作。税务部门应该加强与计划、土地、规划、城建和房管等行政部门的沟通，形成合作机制。应该以信息化为导向和支撑加强房地产业税收管理，充分利用信息、网络等先进科技手段，提高税务管理的效能和水平。

　　（2）完善税务部门的内控机制，形成严密的房地产业税收征管系统。根据房地产业的特点，税务部门一方面要规范房地产业纳税人的税务登记和申报管理行为，实行源泉控制、全程跟踪管理；要经常进行税源分析，发现异常及时检查，涉嫌偷逃税的，及时移交稽查部门，防止因税务机关内部管理脱节而发生偷逃税行为。另一方面，要进一步加大对房地产开发工程的成本审核，增加建安企业的工程成本真实性和准确性，尽量防止房地产利用假合同、假信息虚增成本，以达到偷逃税款的目的。

　　（3）强化税收稽查，加大税收处罚力度。为从根本上堵塞房地产企业税收流失的漏洞，建立起房地产行业良好的纳税秩序，地税部门除了加强对房地产开发各环节的监控外，还应该应有针对性地采取措施，加大对房地产行业偷逃税款行为的查处力度。

　　（4）努力降低税收成本。首先，科学地设置税收征管机构，合理分工，加强税收征管各部门之间有分工合作和相互协作，减少重复工作，另外，还要充分利用税收征管设施，在部门之间有效地实行资源共享。其次，尽量减少像建设豪华办税大厅等这种不必要的费用。最后，通过一些税收制度设计，降低税收成本。