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城市房屋拆迁估价报告的证据审查分析(三)
《城市房屋拆迁估价指导意见》的一些规定保证了估价报告客观真实的反映被拆迁房屋客观真实的价值。其第五条规定：“拆迁评估应当坚持独立、客观、公正、合法的原则。任何组织或者个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。”第十条规定：“受托估价机构和估价人员需要查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息的，房地产管理部门应当允许查阅。”第十四条规定：“拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。” 这些规定为行政执法机关和人民法院对估价报告真实性的判断提供了线索。
目前，我国房地产估价常用的方法有比较法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法等多种。《城市房屋拆迁管理条例》确定的补偿原则的实质是一种赎买政策，也就是说，拆迁中拆迁人首先通过市场价格将被拆迁房屋购买，然后进行拆除。因此，城市房屋拆迁估价最适宜的办法应当是比较法。但在实践中，由于同类交易案例缺乏等因素，没有条件采取比较法时，也可以采取其他办法。比如，对公益事业的房屋、对经营性用房，用比较法可能很难找到合适的比较案例。
一般来讲，公益事业性用房更多地使用成本法，而经营性物业的评估，使用收益法可能更有利。“比较法”是将被拆迁房屋与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。“收益法”是根据被拆迁房屋未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。“成本法”是根据被拆迁房屋在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算被拆迁房屋的客观合理价格或价值的方法。这些方法无非是尽量使估价报告更加接近客观真实。
三、房地产估价报告的相关性审查
证据的相关性又称为关联性，是指证据是否与案件的待证事实具有一定的关系。证据只有与案件事实具有关联性才可能被采用，与案件事实没有关联的证据对于案件事实的认定没有意义，因而不能作为定案的依据。证据的相关性是相对而非绝对的，是具体而非抽象的。马克思主义哲学认为，任何事物都存在一定的联系，只是联系的方式、联系的程度和联系的性质不同而已。例如，估价师视力不好可能影响对勘查丈量被拆迁房屋的结果，但不能称为辩驳不真实估价报告的正当理由。证据的关联性是指证据与案件事实的认定具有直接影响的联系，而非哲学上客观事物的普遍联系。美国法学家威廉斯认为：“关联性是指证据与意图证明的争议事实之间存在着合理的关系，如果证据与该事实关系极为微小，或者没有足够的证明价值，那就是无关联的。”证据的关联性标准要求每一个证据都必须与案件的待证事实具有直接的法律上的意义。证据的关联性所反映的是证据的内容和实体与案件事实有关，而不是证据的来源和证据的形式。审查估价报告这一证据的关联性时包括：（1）该估价报告要证明的内容与案件事实是否有关；（2）该估价报告所证明的问题对案件事实认定是否具有实际意义；（3）该估价报告对于要证明的事实是否具有证明力。
证据的合法性、真实性和关联性虽各具特点，但具有统一性和不可分割性，是一有机整体，相互补充，缺一不可。证据缺少任何一“性”，都不能成为认定案件事实的依据。尽管如此，法定的房地产估价机构作出的估价报告属于优势证据，在没有足够的其他相反证据否定时，仍应以其为依据作出裁判。房地产估价机构承揽估价业务是通过良好的公信力，其所作出的估价报告是否被行政机关和人民法院采信，直接影响其公信力的提升和下降，证据对当事人不产生直接的拘束力，只有估价报告被行政行为采信后才产生拘束力，因此，笔者认为，房地产估价机构无需对轻微过失性的错误估价报告承担法律责任。当然，如果估价机构故意作出虚假的估价报告致使民事主体作出错误的判断，估价机构应当承担相应的赔偿责任。在有关诉讼中，人民法院可以依法对其虚假作证行为进行制裁。因此，信誉是房地产估价机构生命之所在。
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