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浅谈收益法中土地使用权残余价值的测算
收益法是求取估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。该方法适用有收益或有潜在收益的房地产的价格或价值的评估。由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来继续获得收益，现在获得的净收益与未来净收益的现值之和，就是该房地产的价格。假设净收益每年保持不变，收益法的基本公式为：
V=a/R*[1—1/（1+R）n]……………（1）
V——房地产收益价格
a——年净收益
R——综合资本化率
n——未来可获收益的年限
其中，净收益为房地产预期总收益减去总费用。本文主要讨论收益法中土地使用权残余价值的测算，关于总收入、总费用及综合资本化率的确定，这里不再赘述。
一、土地残余价值的涵义
根据有关法律法规规定“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”，“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”，“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的年限为原土地出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限”。
对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，可根据剩余土地使用权年限确定未来可获收益的年限选用收益法的基本公式。
对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于土地使用年限时，可采用下列方式处理：根据估价时点、建筑物耐用年限（见表1）和建筑物竣工日期确定估价对象未来可获收益的年限，选用收益法的基本公式，确定估价对象的收益价格；再考虑土地使用权年限超过建筑物耐用年限（以下简称土地剩余使用年限）的价值的折现值，即土地使用权残余价值；估价对象的收益价格与土地使用权残余价值之和，就是该估价对象的价值。
二、土地残余价值的测算
1、求取土地剩余使用年限价值
国家规定的土地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。再根据估价时点、该宗土地的使用权年限及土地与建筑物综合体的收益年限，可以确定土地剩余使用年限。然后，按下列步骤测算土地剩余使用年限价值。
首先，根据搜集的资料，确定宗地土地使用权价格，为了提高估价的可操作性，一般选用基准地价系数修正法评估土地使用权价值。通过对宗地所在区域的级别基准地价开发程度、期日状况、容积率、区域因素及个别因素的综合修正；确定该用途土地使用权最高出让年限价格。然后，根据土地使用权年限超过建筑物耐用年限的土地剩余使用年限，进行土地使用权年限修正，确定土地剩余使用年限价值。计算公式为：宗地土地使用权价格*[1—1/（1+r）m]/[1—1/（1+r）n]……………（2）
r——土地资本化率
m——土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限
n——该土地与建筑物综合体未来可获收益年限
2、土地使用权残余价值
折现是把未来的一定量货币折算成现时货币的价值量。
（2）通过折现，即将土地剩余使用年限价格折算为现在估价时点的价值，即为土地使用权残余价值。
C=宗地土地使用权价格*[1—1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）N]/（1+r）n
C——土地使用权残余价值
N——该用途土地使用权最高出让年限
R、m、n的涵义同式（2）。
对于有收益或有潜在收益的房地产，收益法是最有效的估价方法。由于土地使用权年限与建筑物耐用年限不一致，房地产价值往往难于把握。本文只是笔者在评估实践中的一点浅浅的体会，难免存在不成熟之处，希望有关同仁专家给予指正。
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