导读：在我们这代人可预见的未来，房地产都将是绝对的王者。

　　2009：房地产是保八功臣

　　2009年，房地产虽然被排除在“十大振兴”产业之外，但无疑是中国保八的首要功臣，是当之无愧的“无冕之王”。

　　国家统计局公布的数据显示，2009年国内生产总值为33.5万亿元，同比增长8.7%。而去年全年房地产开发投资3.6万亿元，增长16.1%；商品房销售额4.4万亿元，净增75.5%。约占GDP总额的13.13%了。这一年北京的成交金额超过以往三年的总和。由于产业链极长，房地产至少带动上下游50多个行业。

　　如果说数字有点冷，那么普通百姓的切身感受就要真实得多。开盘前连夜排号，卖方坐地涨价，办二手房交易手续不得不雇人排队……

　　但回顾这一年的舆论却是十分有趣，年初说房价深不见底，然后是断言“小阳春”后才是严冬。进入第二季度，北京、上海等重点城市迅速回暖已经无法否定，开发商也频频出手拍地，媒体却热衷于炒金融危机第二波，房价仍将回落。

　　房市量价齐跌，年末又说泡沫已成拐点又至……保守得一再叫人观望，频频武断预言崩盘，这些言论听起来很中肯，但如果真的持币观望只能又一次“望房兴叹”了。现在，媒体的主调又是观望，如果房价向上就炒泡沫论，反之就说深不见底……看样子2010年又要这样忽忽悠悠地过了。

　　那么进入2010年，中国的房价是继续高歌猛进还是冲高回落，全世界人民都急切地盼望有个答案。

　　2010：房产投资依然是最安全的

　　哗众取宠者说2010年房价会跌80%，真要是那样中国经济早已崩盘了，还有谁去买房！年初调控的目的是“抑制房价过快上涨”而不是让它降。而物业税的“前途是渺茫的，道路是没有的”，“放风”的目的主要是从心理上震慑炒房者。

　　我们当然要从别国的房地产泡沫中吸取教训，而只要用好金融工具就可无忧。比如将一套房首付提至四成、二套提到六成，就可大幅降低房价被爆炒的风险。再比如，我们永远不要像美国那样从房贷衍生出复杂的金融产品，将泡沫放大、扩散到全球的整个经济体。

　　我们不能说房价永远只升不降，但是若以二三十年为尺度，房价的升值空间会高于股票，而风险会更低！所以，只要不是在最疯狂的时候下单，只要量力而行，房产是一项低风险、高收益的投资。

　　具体到房价走高的原因，目前有三个流行的说法：投机炒作，开发商暴利和地价攀升。但这三点都是伪命题。

　　其一，年交易额达4.4万亿元的盘子不是炒房者能撬动的。从局部看确实有“炒房团”买下大片楼盘造成价格暴涨的事例，但从全局来看炒房者是“被投机”的，它们只是在赌房价上升的趋势，而不是造成上涨的动力，更无法阻止房价下跌，如果他们真有这么大的能量，那就不会出现2008年底、2009年初的房价下跌了，由此看，民间游资充其量也就是助涨杀跌而已。其二，开发商的暴利是市场给的，每平方米3000元的楼面地价原本打算开盘卖1万元，但购房者打破头地排队，一期1.5万元开盘销售一空，转眼被炒到2万元。谁做开发商还会以1.5万元做二期的开盘价？2.5万元就很客气了。看来开发商也是“被暴利”的！最后，以“招、拍、挂”价格大涨责难政府也冤，一块地拍卖底价10亿元，竞拍几十轮，最后以30亿元成交，怨谁？

　　纠结半天，三个“责任人”却原来都是被动的！看来房价上涨另有原因。如果说真正左右房价走势的是千万普通市民，肯定有人不乐意，但事实却是市民的收入与房产的消费习惯决定了房价上涨。

　　首先，是工资上涨支撑了房价。暂时的、局部的背离可能发生，但总体上是收入决定了房价。其次，房子是必需品，定价取决于潜在购房者的竞争。任何交易品都可以用下列三种定价方式中的一种，或两三种的组合。第一种是普通商品的定价方式，如大白菜，它的价格随供求关系变化在成本上下波动；第二类是投资品的定价方式，最典型的是股票，它的价格完全取决于对未来的预期。如果确信一只股明天能涨到20元，人们会毫不犹豫地买进它，哪怕现在是一文不值的垃圾股，只要扣除手续费还有钱赚；第三类是“人生必需品”的定价，这些商品或服务不仅人人必备，而且愿倾其所有获得尽可能大的满足，如被称为“新三座大山”的教育、医疗和住房。

　　试想，如果负担得起谁不会让自己的孩子受最好的教育呢，谁不愿意让自己尽可能健康长寿，谁不会选择适宜的地方和尽可能大的房子居住呢？就第一类物品而言，买家的“对手”是大自然，因为生产成本是由自然规律决定的，白糖就是比玉米面贵；就第二类物品而言，投资者面对的是命运；就第三类物品而言，人们的“对手”是同类。潜在购房者的“敌人”就是那些和他一样整天喊买不起房子的人们（而非开发商）。假如一对北京夫妻预计未来30年的总收入是300万元，他们肯定不甘心只花30万元蜗居在近郊，而是会花掉100万元买尽可能方便、尽可能大的房子。但大家都这么想，都向交通便利，环境雅致，医疗、教育、文化等公共资源丰富的市中心挤，于是100万元可以买到的房子就从二环退到三环、四环、五环，并且面积越来越小……

　　所以，在我们这代人可预见的未来，房地产都将是绝对的王者。从内需角度看，随着经济发展恩格尔系数逐年下降，食品及生活日用品的增长潜力有限，私家汽车并不适合资源贫乏的中国，与住房相关的消费越来越成为带动全局的龙头。最后，还有地方政府割舍不了的“土地财政”。而从购买潜力来看，日本早已“老龄”、欧洲人口负增长、美国人少地多，加拿大、澳大利亚地广人稀，阿联酋本地人口不到100万，迪拜只是七个酋长国之一……而中国有13亿人，且还在增长，18亿亩耕地是底线不能破，除去高原、大漠、山川，适宜居住的地方并不多，而波澜壮阔的城市化进程却才刚刚开头。

　　而且与股票、黄金、古董、邮票等一切投资品不同，房屋本身还有巨大的使用价值。自住可提高生活品质，出租将取得租金收入。假如今天北京CBD小户型的租金相当于一个白领半个月的工资。30年后，这套房的租金仍将相当于那时白领半个月的工资。对于已经退休了的你，这笔钱也许大有用处。

　　所以在力所能及的条件下，积极寻找机会持有多套住房是上策。

　　何时下手

　　房价波动，“砖家”鼓噪，媒体人云亦云，房托唱多，哗众取宠者唱空，手握现金的“准业主”应有自己的一定之规。这个“规尺”不在专家手里、也不在媒体嘴上，它就在每个人的身边——决定房价上涨的两个要素刚好指明了房产投资的两个关键思路。

　　一是纵向核算自己的收入。不必在高点冒进，也不要在低点徘徊不前，要以自己家庭未来收入预期为根本依据。

　　假设夫妻两人都受过良好教育、收入稳定，年收入合计为18万元（两人月薪均为7500元，这在一线城市属中下水平），拟购单价1.8万100平方米的住房一套，总价180万元。按流行的算法，“房价收入比”高达20倍（按一个人的收入计算）。而如果是两夫妻共买，“房价收入比”就下降到了10倍。

　　另外，中国是一个发展中国家，GDP增长在内忧外患的2009年仍然高达8%。尽管工资水平不可能与GDP完全同步，但总的增长趋势无可否认。分别以5%、8%和10%作为工资的年增长率，夫妻两人未来十年的总收入将是226.4万元、260.8万元和286.9万元。也就是说用发展的眼光看，夫妇两人可以较为轻松地在10年之内完全付清房款。如果按年均5%的增长率计算，两人未来25年的总收入可达到859万元，花180万元在房子上一点也不过分！当然，如果年岁已不小，职业前景不乐观，则要量力而行。

　　民众的心理是这样的，一旦横盘大家就开始观望，越跌越不敢买，再等等也许能省几十万元。其实，在核算自己未来收益的基础上，当房价落入自己的购买能力之内就可以准备出手了。这个时候买房有50%的概率会后悔一两年，因为房价可能进一步下跌，但两三年后一定会涨起来。房价跌的时候不买，百分之百会后悔一辈子。

　　二是横向与自己的“对手”比较。

　　政府是根据民情调控房价，开发商也只能随波逐流。既然对手是同类，那么紧盯左邻右舍就是了。张三、李四买得起180万元的房子，你就快点下手，不要指望跌到150万元。因为也许在175万元的时候张三就下手了，170万元时李四也忍不住了。张三、李四都买了房，市面上可供出售的房源就不多了。因为开发商的资金是滚动的，卖不掉房子就没钱盖新房，更不会去拍地，前两年流拍现象一度蔓延，正是因为开发商对房价的敏感绝不在任何人之下，购房者可以选择暂且租房，开发商资金链断裂只有死路一条。一旦房价走势不明朗，开发商立即会停止拿地，降低开工面积，放缓开发进程，手握尽可能多的现金。

　　以2009年的统计数据为例：销售面积增42.1%，销售额却增长75.5%，说明均价升了23.5%；买了9.3亿平方米，竣工只有7亿平方米，说明存量少了2亿平方米，降幅达25%；全年总投资3.6万亿元，资本来源却达5.7亿元，加上4.4万亿元的销售收入，理论上讲开发商手里的钱增加了6.5万亿元！库存减少，现金剧增，如果说金融危机爆发之初个别激进的房企面临资金面断裂之险，如今可算“轻舟已过万重山”，指望它们抛盘自救已经不可能了！所以，如果周围想买房的人有两三成已经出手，可交易的房源将显著减少，下跌的空间基本被封堵。反之，如果你发觉同事七拼八凑才交了首付，月供比夫妻两人的工资总额还高，那就是房价太高了。没有坚实购买力的支撑，房价必然回落。

　　选择何处

　　近来海南房价飞涨，一夜暴富得让人眼热。正所谓“只见贼吃肉，不见贼挨打”，炒房者最早的“滑铁卢”就是海南！

　　房地产投资金额大、周期长，变现成本高，普通投资者应当从身边做起、从改善居住条件做起。首先在自己工作、生活的城市买房。如果是房价高的一线城市可以先买一套小户型，总价是主要的考虑因素，不方便住可以租养房。这样做的目的是使个人资产与住房“挂钩”，将来可以卖掉房子按揭买大房，资金允许不卖更好。

　　如果有充足的资金可以在全国范围内选房，这要考虑四个因素：稀缺性、容积率、建筑及物业管理水平、市场化程度。

　　城市中心区、风景名胜区会越来越稀缺。北京颐和园里别墅就那么几套，卖完就完了，卖多少亿元算贵呢？容积率是项目建筑面积与占地面积的比值，中国地少人多容积率走高是大趋势。1.0以下是别墅，几乎没有新的土地供应。3.0就相当拥挤了，假如一个项目占地10万平方米，建筑面积30万平方米，尽管每套都是150平方米的“准豪宅”，但2000套房里的人都下来溜达是什么景象，那真是人到一万、无边无岸。如果同样一个占地10万平方米的项目容积率是1.5，也是150平方米一套，住着1000户人家。显然，两个项目居民的生活质量还是有本质区别的。第三是建筑质量和物业管理水平。潘石屹的房子卖得好，但耍小聪明不管物业。结果北京建外SOHO那么好地段的房子闹到停水、断电，没有供暖，业主与物业打上法院……这样的项目不论是出租还是售卖都低于同地段、同品质房源。最后，各城市住房的市场化程度差距很大。不少二、三线城市外来人口少，本地居民非市场化取得住房的价格很低（甚至是零成本）。商品房起步阶段定价不可能高，因为存量“已购公房”的成本太低。历史证明，从非市场化过渡到市场化的过程，房价上涨的速度、力度与空间都是最大的。

　　物业税的风险评估

　　目前购房最大的风险来自政策，比如最近热起来的物业税。关于物业税有三个难解的结：怎么收？凭什么收？向谁收？

　　怎么收是技术问题，物业价值怎样令人信服地评估？工薪族的所得税扣起来方便，如何向来自五湖四海的业主征收物业税呢？都不交怎么办，把商品房直接改成监狱？北京等城市针对商业地产的物业税已经“空转”了六年，仍然不具备推出条件，住宅开征物业税还遥遥无期。

　　凭什么收？中国土地是国有的，商品房获得最长70年的土地使用权，本质上是租赁。“招、拍、挂”中“地王”频出，相当于一次性支付了天价租金，且远远高于底价，最终还得由购房者承担。如果另外再征物业税，相当于又收了一道租金。假如一块地70年的出租底价是10亿，我一次性付你30亿，你凭什么每年又来收5000万元？

　　向谁收？住房产权的取得途径千差万别，以北京为例，国家机关、部委、军队的老同志可能是无偿取得，现任人员可能以远低于市场的价格取得，还有房改房、两限房、经适房、老城区回迁居民也会以低价取得，房奴从市场高价购得。地税的人敢进军队大院里评估收税吗？或者拿中直机关和部委领导开刀？此路不通！那么向老城区的回迁户收，但是他们收入不高，许多人还需吃低保，高额物业税是绝对交不起的。最后，就只剩下“房奴”。问题是他们购房不仅没有享受到任何优惠，反而承担了“天价”的土地成本，房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、印花税、营业税、所得税及其他名目繁多的各种收费。他们两代人的收入才凑齐首付，几个“劳力”的收入支撑月供，难道还要成为物业税唯一的承受者。这样明显不公平的现象不可能在一个现代国家里大面积出现。可见物业税的前途是渺茫的，道路是没有的！退一万步说，即使猴年马月真的开征物业税也不可能改变房价走高的大趋势，实行物业税已久的香港房价远超京、沪，不必因为物业税而不敢投资房产。

　　无论如何，在中国的国情下，房产还是最安全的投资标的物。