想要感受老北京的精华，就要去什刹海。

　　对于北京这座“无水之城”来说，什刹海是非常珍贵的一片水域，由前海、后海、西海组成，与北海和中南海连通，周围不仅有钟鼓楼、宋庆龄故居，还有恭王府这样的豪宅大院，更有北京市民文化的代表——胡同，可谓是气场得天独厚。

　　如果能在这片水域拥有一套四合院——关门修身，出门见“海”——该是件多么惬意的事。

　　然而，稀缺性决定了什刹海四合院的市价非比寻常的昂贵。到底谁在拥有它们，它们的价格又是如何评估的呢？

　　神秘新主人

　　后海北沿有一条鸦儿胡同，当年居住其中的不乏名人。

　　如今，这里增添了许多簇新的四合院，而且数量还在不断地增加。

　　“现在基本上都是私人的新院子。很多四合院不能说是翻新了，基本就是重建了，完全是钢筋水泥。现在这些都没卖出去呢，刚建好不久的。”居民张大妈指着不远处的建筑对记者说。

　　的确，记者看到了3处院子，都拥有簇新的门前栅栏，簇新的门楼，簇新的车库。而这些，都在待价而沽。

　　宋庆龄故居东边几百米，有一座翻修得很精致的小院子，但看上去仍然古色古香。门楼旁边盖了小巧的阁楼，更使得院落深处的机关无法看透。

　　院子门口竖着牌子“楠书房”，据一位知情人士介绍，这院落是人民大会堂的设计者张开济设计的，是1980年修建的仿古建筑，当时还得了北京市的一个一等奖。院子原本是《中国医学论坛报》的办公地，2004年该报迁出。现在的主人是一位30多岁的上海人，做房地产生意起家，2008年买下这处400多平方米的院子，赶在奥运前装修完毕。

　　“当时的价格是7000万元，2009年已经有人出价一个亿，老板不卖。”此人告诉记者。

　　院子处于后海北岸，坐北朝南，出门见“海”。“这是最好的位置了！将来肯定还要升值，一点都不用怀疑！”他说。

　　在“楠书房”隔壁，就是著名的“天价”四合院，占地面积3000多平方米，院内各项设施一应俱全，甚至还有游泳池。房主是俄罗斯首富，据说在全球财富榜上排行第八。

　　“个子高高的，脸比较瘦，50多岁。他虽然买了这个四合院，但很少出现，一年也就来一两次。今年来了3次，院子平时由中国管家来打理。这一处院子，价值15个亿！”该知情人告诉记者，此人在北京有数处房产，在颐和园附近也有院落，有私人游艇、私人直升机。

　　再往西的一处院落，据说是李嘉诚买来送给好友的。但究竟是谁，就无从知晓了。

　　往东的一家，则是香港一位影视圈人士的私宅。

　　而这些业主们，平时基本都不出现。“一年来个两回就不错了！”

　　投资？收藏？

　　这些奢华的院落，静静地躺在后海的水边，价值不菲。

　　“就这些院子，基本没有低于10万元每平米的！能住这儿的，不是背景很深，就是特别有钱！”一个工头模样的人对记者说。

　　他的话得到了万德成不动产经纪公司业务经理李红的认可。这是一家专做四合院租售的代理机构。

　　“这个地区的价格，每平方米基本在4万元至10万元，临‘海’的高很多，要十几万元。”李红说，这些年，山西、河南、上海等地都有人在这里购买四合院，买下之后并不居住，甚至不出租，仅仅是放着，待一两年升值后再次出售。

　　记者曾听说这样一件事：10多年前，现居美国的一对华人教师曾有机会买下后海的一座四合院，对方要价3万美金，他们嫌贵没买，现在别提多后悔了。现在他们还是想在后海买院子，但是两个教书匠能拿出300万美金吗？“1996年，一座面积为300平方米的院子价格为16万元，而2005年则为300万元，到了2006年，经过翻建，能卖到1000多万元。”李红说，“价格必然还会继续上涨。”但并不是所有人都是为了投资而购买四合院。

　　“什刹海地区四合院的买主，买的不仅仅是院子，更是文化。”李红说。除了比较明显的投资客之外，有几类人也非常青睐四合院，一类是自身在四合院度过童年从而有“四合院情结”的人；一类是北京本地事业有成的中年人，想把自己的设计理念融入到原汁原味的老北京住宅当中；还有一类是对四合院情有独钟或看好其升值潜力的外籍人士，以法国、英国、德国人居多。

　　“其实，对四合院是收藏还是投资，其界限并不是非常清晰，也许两者兼有，而有的客户也不愿意告知院子的用途。”李红说。

　　价值几何？

　　四合院属于不可再生的资源，而且每一处院子都有自己的特点，可比性不强，那这样的院子，怎样评估价格？“三海地区的四合院有700多座，但是现在挂牌出售的，不会超过50套，卖一座少一座，很多院子都是因历史原因导致产权不清而无法出售。”李红说。

　　李红告诉记者，目前可供交易的面积为200多平方米的小型院落较多，但四合院有个特点，院子越大，单价越高。因为大院子格局完整，容易规划，且地理位置往往得天独厚。

　　评估什刹海一座院子的价格，有几个因素比较重要：

　　一是地理位置和周边环境，这是最重要的。同样是四合院，三海地区和南城的四合院价格相差非常之大。三海的院落，多年来集“皇家地气”，价格自然高出许多。

　　二是占地是否方正，朝向是否端正。最好的格局就是坐北朝南，方正格局或者是梯型格局。前者自然是最端正的格局，而梯型的院落俯瞰如斗，有“拢财”之意。许多买主在购买院落之时，都会找风水师看风水。也许两座院子只隔着一条胡同，格局不同，价格都会相差很大。

　　三是是否为保护区，如果是非保护区，会有被拆除的危险。当然三海地区全都为保护区，比较安全。

　　四是胡同进车是否方便。买主基本都拥有豪车，如果进车停车不方便的话，房子的吸引力就会打折扣。但是这一点对外籍人士影响不大，他们反而更喜欢小胡同，曲径通幽。

　　五是房屋质量。经过多年风雨侵蚀仍然坚固如初、保持原貌的房屋，自然更受垂青。

　　除此之外，一些不可思议的因素也会影响房屋的定价。李红举了个例子，相邻的两套院子，各项条件都大致相当，1号院原本的业主，家族多出知识分子，而2号院原本的业主，族人多是工薪阶层，那么买主就会更倾向于1号院，认为其风水较好，那么，1号院的价格也就会有所提高。

　　有的业主也同样特别重视与买家是否“投缘”。也许一个价值1000万元的院子，业主如果认为买主“衬得上”这座院子，也能够把院子打理好，就愿意以低一些的价格，比如950万元出售，这都是有可能的。

　　看起来，想在什刹海拥有一套心爱的四合院，不仅仅需要金钱、品味，还需要一点运气以及与四合院的一点“缘分”。