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**项目二期工程建安成本涉税分析
为纳税人防范税务风险，合法降低税负，提高经济效益。出于执业注册税务师的责任和维护客户合法经济利益的考虑，我们对贵公司**花园项目二期工程建安成本相关数据进行了以下涉税分析。特提请贵公司管理当局，对下列建安成本有关涉税问题予以必要的关注和重视。
一、建安成本数据提示
贵公司开发项目的建安总成本*****万元，包括下列****元在内：
1、开具的前期费用****万元。截止2009年9月，经贵公司和**双方确认的文书证明，已开具建安发票15份，结算工程款****万元。实际开具建安发票24份，列入该项目开发成本****万元。两者差异****万元。
2、自购的建筑材料****万元。以公司名义开票购置钢材水泥****元，其中：钢材****万元，水泥***万元，且订合同时间为2008年，如2008年12月5日，签订钢材订合同****元。
3、后期的绿化费用****万元。前期的绿化工程由**公司承办，项目金额为***万元，后期的绿化完善工程由其关联子公司完成，费用金额****万元。
二、建安成本存在问题
**花园项目二期工程虚增建安成本6480万元
1、建安工程项目结算同实际建安成本差异4，000万元
（1）、建安合同金额：13，850万元
（2）、双方确认结算金额：16，500万元
（3）、已开发票列入成本金额：20，500万元，多开票9份4，000万元。
贵公司解释多开票4，000万元为该项目工程的“前期费用”。一是税票无建筑商印章，二是开支项目未有列示清单，三是前期费用无预算，四是未有取得相关的发票对应。若税务机关一旦查出，将不得在税前扣除，可能承担巨额的税额支出。
2、以贵公司名义购置建筑材料1，480万元列入装修费用。一是供货合同在工程竣工且销售的情况下签订和采购，与事实不相符合；二是简单装修售房条件下，少量的装修工程消耗大量的钢材水泥于情理不符：三是购置的建筑材料（甲供材料）未有按规定交纳营业税及其附加。显然，该项装修支出也不会得到税务机关认可。
3、后期绿化费用1，000万元列入开发成本。绿化工程前期投入220万元完成，在此基础上另外开支1，000万元的绿化费用，且由关联企业承担该项目的实施，税务机关对此行为如何评价可想而知。
三、建安成本对比简析
1、该项目工程建安成本畸高
该市地方税务机关2008年商品房建安造价标准为1，540元/㎡
贵公司实际建安成本3，909.55元/㎡）
2、差异额2，369.55元/㎡
3、差异率253.86%
四、涉税分析
1、从建筑施工合同中的一些约定事项看，可以验证成本、费用支出是否合理，比如合同约定的承包方式，就可以大体划定计入开发成本的项目范围。一般来说，在包工包料的总包方式下，计入建筑安装工程费的支出项目应为“工程费”而不应是其他项目。在总包方式下企业以大量“材料费”计入开发成本的现象。这时的材料费虽然取得或可以取得相应的发票，但已明显与合同约定的条款不符，能否计入开发成本总额需要推敲。
2、从财务核算角度看，合同标的金额就应当是开发成本的金额，所以，该金额对于财务核算及涉税事项意义重大，应是税收审核所应关注的首要因素。从理论上说，合同标的金额应与最终的支付金额完全一致，但由于合同执行过程中各种特殊情况的出现，一般会有一个比较合理的差额，所以，最终确定的金额应以实际收支的金额（企业收到发票的金额）为准。成本项目有4种状态：一是有合同又有发票，应该确认成本；二是有合同无发票，可以暂时确认成本，但最终应以实际支付金额确定成本；三是无合同有发票，一般情况下将不予确认成本；四是无合同无发票，不能确认成本。从这4种状态可以看出，一个成本项目的支出缺少了合同金额就基本失去了确认的可能。
3、以上简析可见，该项目工程建安成本畸高，涉税风险极大，若地方税务机关实行查帐征收有可能补缴巨额的税金，主要包括企业所得税和土地增值税。
如果开发商无法按清算要求提供开发成本核算资料，或提供的开发成本资料不实、《鉴证报告》有问题，或虚报房地产开发成本的，税务部门应按核定办法扣除开发成本。如深圳市2008年商品房建安造价标准为1，540元/㎡（深地税发[2007]206号），地税部门将制定《分类房产单位面积建安造价表》，如果开发商提供的建安成本扣除额明显高于《造价表》又没有正当理由，地税部门也将按核定办法予以扣除。
4、对该项目进行先期税负风险提示，其目的是根据操作实务得到的预先防止问题，协助企业与相关机构进行沟通，及时采取应对措施，化解项目结算税负风险，有效解决商业目的与税务目之间的分歧。
责任编辑：思源
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