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房地产开发企业债券及其发行的程序
房地产开发企业在开发经营过程中，如流动资金不足或要购建固定资产，在资金不足而又得不到银行借款时，经国务院证券管理部门批准后，可以发售债券来筹集所需的资金。
企业债券也叫公司债券，是企业为筹集所需资金而发行的有价证券，是持券人拥有企业债权的债权证书。它代表持券人同企业之间的债权债务关系。持券人可按期或到期取得固定利息，到期收回本金，但无权参与企业经营管理，也不参加分红，持券人对企业的经营盈亏也不承担责任。
债券按其有无抵押品，分为抵押债券和信用债券。抵押债券以发行债券企业的特定财产为担保品，如债券到期不能偿还，持券人可以行使其抵押权，拍卖抵押品作为补偿。信用债券是单凭企业的信用，凭信托契约发行的债券，企业没有指定的抵押财产作为担保品，通常由信用较好、盈利水平较高的企业发行。债券按其记名与否，分为记名债券和无记名债券。记名债券的债权人姓名登记在债券名册上，偿还本金和支付利息时，要根据名册付款，债券转让要办理过户手续。无记名债券又叫有息债券，债券上附有息票，企业见票付息还本，流通比较方便。债券按其偿还方式的不同，分为定期偿还债券和随时偿还债券。定期偿还债券包括期满偿还和分期偿还两种：前者指到期全额偿还本息；后者按规定时间分批偿还部分本息。随时偿还债券包括抽签偿还和买入偿还两种：前者按抽签确定的债券号码偿还本息；后者是发行债券企业根据资金余缺情况通知持券人还本付息。
为了加强企业债券的管理，引导资金的合理流向，有效地利用社会闲散资金，保护各方合法权益，在“公司法”中，对发行企业债券作了规范化的规定，其中明确规定国务院证券管理部门是企业债券的主管机关，企业发行债券必须经国务院证券管理部门的批准。
国有房地产开发企业发行企业债券，应由国家授权投资的机构或者国家授权的部门作出决定。房地产开发股份有限公司和两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的房地产开发有限责任公司发行企业债券，应由公司董事会制订方案，股东会作出决议。发行债券的企业，必须符合下列条件：（1）股份有限公司的净资产额不低于人民币3000万元，有限责任公司的净资产额不低于人民币6000万元；（2）累计债券总额不超过公司净资产额的40%；（3）最近三年平均可分配利润足以支付企业债券一年的利息；（4）筹集的资金投向符合国家产业政策；（5）债券的利率不得超过国务院限定的利率水平。对发行企业债券筹集的资金，必须用于审批机关批准的用途，不得用于弥补亏损和非生产性支出，凡有下列情形之一的，不得再次发行企业债券：（1）前一次发行的企业债券尚未募足的；（2）对已发行的企业债券或者其债务有违约或者延迟支付本息的事实，且仍处于继续状态的。
房地产开发企业向国务院证券管理部门申请批准发行企业债券时，应当提交下列文件：（1）企业登记证明；（2）企业章程；（3）企业债券募集办法；（4）资产评估报告和验资报告。发行企业债券的申请经批准后，应向社会公告企业债券募集办法，在企业债券募集办法中，应载明：企业名称；债券总额和债券的票面金额；债券发售的价格；债券的利率；还本付息的期限和方式；债券发行的起止日期；企业净资产额；已发行的尚未到期的企业债券总额；企业债券的承销机构。为了保证企业债券能在规定偿还期还本付息，企业对发行债券筹资的项目，必须事前进行可行性研究，计算项目的经济效益，验算能否在债券规定偿还期内还清。
企业发行的债券，必须在债券上载明企业名称、债券票面金额、利率、偿还期限等事项，并由董事长签名、企业盖章。
企业发行记名债券，应在企业债券存根簿上载明：（1）债券持有人的姓名或者名称及住所；（2）债券持有人取得债券的日期及债券的编号；（3）债券总额、债券的票面金额、债券的利率、债券的还本付息的期限和方式；（4）债券的发行日期。
企业发行无记名债券，应在企业债券存根簿上载明债券总额、利率、偿还期限和方式、发行日期及债券的编号。
企业债券可以转让。转让企业债券应在依法设立的证券交易所进行。企业债券的转让价格由转让人与受让人约定。
记名企业债券，由债券持有人以背书方式或者法律、行政法规规定的其他方式转让。记名债券转让后，企业应将受让人的姓名或者名称及住所记载于企业债券存根簿。
无记名债券，由债券持有人在依法设立的证券交易所将该债券交给受让人后即发生转让的效力。
企业债券发售的价格，不一定和债券的票面价值相同。有时按低于或高于票面价值发售。凡是发售企业债券的价格与其票面价值相等的，叫做按面值发售。如果发售的价格低于票面价值，叫做按折价发售；高于票面价值，叫做按溢价发售。
开发企业发售的企业债券，不论按票面价值发售，还是按溢价或折价发售，它的票面价值、溢价或折价和应支付的利息，都应通过“应付债券”科目的“债券面值”、“债券溢价”、“债券折价”、“应付利息”四个二级账户进行核算，如发行有在一年内偿还的短期债券时，应另在“应付短期债券”科目进行核算。
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