房地产企业变局序幕已经拉开，企业的战略调整应及时跟进。这是每个房地产企业的CEO与CFO都应算明白的“大账”。没有任何一种产品的价格像中国当前的房价一样引起国内外如此广泛、持续而深度的关注。“控房价”注定成为2010年度的流行词语而载入史册。

　　房地产业困境

　　2008年到2010年这三年间，房地产企业所面临的市场环境始终处在剧烈的波动、震荡与折腾之中。

　　2009年，被整整打压了一年之后的房地产业出现了井喷行情。在买到房就赚到钱的诱惑下，在游资疯狂涌入和普遍的非理性预期中，房价一路飞涨，增幅一再攀高，摧毁了中低收入人群的购房承受力，一时间担忧产业泡沫破裂之声四起，质疑与责难暴利之声一浪高过一浪。为抑制过度投机，控制房价过快上涨，中央政府出台了“国六条”和“国十五条”。被业内称为楼市新政的调控手段，使供需双方都进入观望状态，房价虽未见明显下降，但交易量却大大地萎缩了。

　　房价走势牵动着诸多敏感神经，利益相关者各色复杂心态纠结其上：政治高层打击炒房抑制投机的态度与决心、已拥有高价住房的有产阶层的财富感守护、对住房有刚性需求的低收入社会群体的民意涌动、处于风口浪尖上的房地产商的利益坚守和商业判断、在多方面受益于房地产业的各级政府动作的幅度等等，共同构成了今后一个时期房价走势的上行力与下行力的强势变量。作为房地产投资风向标的房价变动具有极大的不确定性，房价的扑朔迷离必然使房地产企业的预期收入进入不确定状态，这样形成的一种财务风险，必然将房地产企业带入一轮市场变局，对新楼盘的开发进程产生重大影响，从而在供给时减少新增房源。从多方面披露的信息判断，在2010年之内，房地产企业的资本筹措、未售楼盘的成本累积、到期银行债务的借贷平衡、营利指标的下滑已经构成该行业多数开发商的风险要素，财资变局开始显现——舆论对高房价抨击的一面倒、银行暗中变脸的釜底抽薪、楼市新政的不断发酵、众多购房者的冷静观望，导致房地产企业的四面楚歌。

　　被妖魔化的产业生态灾难

　　任何产业都可能出问题。企业有自律能力、社会有制衡能力、政府有纠偏能力，使危机得以化解，资源不被浪费，产业重新走回正轨，能够持续健康发展，这是成熟社会经济的追求。对高房价的治理，需要多方保持理性心态，既不口出狂言，也不随意泼污，找到一条既减少经济震荡又能有效平抑房价、遏制投机的法律和经济通道。

　　我国改革开放30多年来，发展最快、对国民收入贡献最显著的有吃、穿、住、行四大基本行业。“住与行”被称为一静一动两大支柱产业。根据历年的房地产白皮书数据，向地方政府缴纳税费最多的、对地区GDP贡献最大的、容纳农民工就业较多的、对相关行业（可能有68个行业）拉动力最强的、对城镇化进程贡献最突出的、对民生改善最显著的当属房地产业。凡是经历过计划经济时期福利分房制度的人们都对老少三代同居一室的窘迫记忆犹新。

　　人们目前感到内心不平的是房地产投机者的一夜暴富，是一些开发商缺少自律的暴利追逐，是根据自己收入打拼多年也买不起一套房的需求压抑和挫败感。“安居、乐业、吃饱、穿暖”是中国人自古以来最为朴素的幸福追求，房地产行业必须理解社会民众对住房的内心期待和过激言行。但文革式的声讨与泼污是不足取的，不仅无助于问题的解决，还会使问题更为复杂。化解高房价顽症，从根本上来说应当遵循“分清属性，分解需求”的原则。房地产按使用情况，有工业地产、商业地产和住宅，前二者属于持有物业，以租赁方式获取运营收入，住宅则以出让方式一次销售，高房价问题集中表现在住宅上。从购房动机和购买能力看，住宅就出现了三种属性，一是必需品、二是投资品、三是奢侈品。别墅与豪宅一定是卖给富裕阶层作为奢侈品的，价格再高，老百姓是不怎么关注的，就像买自行车的不关心宝马的价格一样。

　　现在我们可以看到问题的实质了——房价飞涨而引起公愤的是投资品绑架了必需品，是成年人动了儿童的奶酪，是高中收入阶层的财富运作挤兑了低收入群体的生存空间。在此之前，对“商品房”的投资，我国法律与行政法规并未做出禁止性的规定。资本具有逐利的本性，民间财富是要主动寻找增值出路的。存在银行收益很低，弄不好还被CPI上涨搞成负收益了；进入股票市场，不少人的财富被洗掠，“穿大衣进去，穿短裤出来”；股权投资的市场环境还没成熟。那么挤来挤去，都挤到一条路上了——那就是自古以来老掉牙的但又稳赚不赔的“购房置地”之路，再加上产业方面的资金涌入、国外的热钱涌入，房价若不直线上升就不正常了。

　　在这种行业属性和偏紧的供求关系之下，我们能够做的是分解需求，调控需求，满足最急迫的基本需求。楼市新政出台后，某民间机构做过一次民调，结果显示，对住房的需求仍是刚性的，需求结构是：购房自住的占65.5%；以长期投资和出租获益为目的的占27.6%；以短期投资为目的的占6.9%。从北京朝阳区2010年7月底楼盘销售情况看，目前住宅的成交量主要集中于五环以外，实现销售面积51.4万平方米，其中又以小户型（90平方米以下）销售为主。由于购房的刚性需求始终不减，小户型必然以其相对合理的性价比成为最热销的房源。由此我们可以看到房地产业的曙光：应把立足点放在住宅需求市场的基本面上，优先满足民生，稳健经营，获取合理利润，形成规模效益。惟有与民生紧紧融合在一起，产业形象和产业基础才会改善，被妖魔化的核心风险才会从源头上破解。

　　房企头上三把剑：成本、债务、空置房

　　成本是收入的函数，成本与房价之差是行业毛利。作为必需品，开发商绝不可一味追逐高附加值（贬意说法是暴利）。房地产企业的住宅项目成本是由开发成本、税费、期间费用构成的。其中开发成本占大头，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施（九通一平）费用、建筑安装工程费。普通的开发项目，开发成本一般都占总成本的80%左右；期间费用占10%，由营销、管理、财务三大费用构成；税费占去10%。从目前主要房地产企业的成本风险分析，主要是因开发周期拖长而形成的“成本累积”风险。财务费用与土地增值税刚性支出逐期叠加，在房价走低的预期下，利润空间就会窄缩，亏损局面便不可避免地来临。

　　房地产是与能源、金融、石化、钢铁等行业齐名的资金密集型产业。开发商自有资本的形成渠道极为有限，支撑其业务扩展所需的巨额资金只能依靠负债予以解决。从沪深两市已公布的63家上市房企中期报告披露的信息看，负债总额高达5867.01亿元人民币，有的房企资产负债率达到70%以上，还未加上“隐性负债”——即占用施工单位的建安费。按综合利息率6.5%加以测算，这5000多亿元的负债，每年的财务费用高达381亿元。如果销量萎缩，到期债务无法偿还，就会形成企业财务与银行金融双重风险，从这个意义上看，债务筹划是房企应对变局的重中之重。

　　空置房问题不仅引起了社会热议，也是房地产企业的重大风险。空置房从财务角度定义，是已经建好但未销售的房屋，形成原因既有等待行情的“捂盘惜售”，也有因房价过高而少人问津。从朝阳区的情况看，在133万平方米空置房中，积压三年以上的是别墅、高档公寓等投资房，约占50%以上。空置房占压开发企业和施工队伍的过量资金，资产成本逐年累积与攀升，极易引发债务链断裂以及与施工单位的法律纷争，如果这些空置房成为诉讼保全的标的物，开发商的处境会更为尴尬。当前人们关注较多的还有“闲置房”。这种房屋已经售出，开发商基本上实现了销售收入，只是业主还没有入住。从开发商的角度看，成本已回收，利润已实现，并不构成财务风险。从购房人的经济负担和社会资源充分利用看，这肯定是一个问题。但投资人能买得起房，作为资产储备下来，其中的风险是分散的。“房产税”的呼声甚高，主要就是针对这种现象而来的。

　　房地产企业变局序幕已经拉开，每个企业的战略调整应及时跟进。我国城市化进程的加速，产业升级步伐的加快，宜居城市建设的普遍开展，都为房地产企业展示了辉煌而广阔的发展前景。应当在城乡统筹发展中确定产业机会；在产业升级中寻求生存空间（工业地产）；在城市化之中拓展生存空间（商业地产），在满足中低收入住房需求的“民生工程”中有为有位，重构房地产企业与民众血肉相连的社区关系。这是每个房地产商的CEO与CFO都应算明白的“大账”。