免费试听：设立环节存在问题及关注要点

【课程介绍】

本课题主要从设立环节存在问题及关注要点、涉税规划要点、规划要求及涉税应用和土地投资案例应用四个方面介绍房地产企业设立环节如何全程最优化规划税负，帮助学员重点掌握适应房地产行业运营特点的整体财税规划思维观。

试听内容选自《 房地产企业设立环节财税核算筹划 》1. 设立环节存在问题及关注要点（时长：18:03）

【课程笔记】

1.设立环节存在问题及关注要点

第一节  设立环节存在哪些涉税风险

（1）对国家相关税收政策不了解，初始设立缺少统一规划，给企业注销清算带来涉税风险。

投资主体：设立开发公司其投资人可选自然人、法人。两者对应分配、清算环节所得税政策不同，转股环节相关涉税政策也有很大差别。

经营净利分配：自然人投资者按20%缴个人所得税。法人投资者符合居民企业之间分配股息红利免税条件的，免企业所得税。

转股：开发过程中或注销清算环节，自然人投资者需按20%缴财产转让所得个人所得税。法人股投资者需按25%缴企业所得税，但作为法人股投资主体其账面如有亏损可按税法规定弥补亏损。

案例——平安保险解禁引发税收争议

2007年平安保险上市前，由于个人不能为上市保险公司股东，所以将员工受益计划设计为法人持股，即：由新豪时公司和景傲实业两家员工投资集合相关公司代表员工持股。

股权架构：平安保险员工→（新豪时公司、景傲实业公司）→平安保险上市公司。

2010年4月，首批平安保险限售股解禁，1.9万平安保险员工平均每人出售所持股票获利200万元，但出售股票主体是新豪时公司和景傲公司，200万元按25%税率缴企业所得税50万元，分员工时需扣缴20%个人所得税30万元，员工累计负担80万所得税，受益打六折。

此举引起平安保险员工极大不满，他们高举“我的股票我做主”旗帜，在平安保险总部静坐，但平安保险公司说法，如不是目前股权结构，个人不能做上市保险公司股东，员工连120万利润都得不到，这种公司架构设计，才使员工享受公司上市红利。

问题——那么是否有其他更合理方式解决该问题呢？

根据财税【2008】159号规定，合伙企业采取先分后税原则，即：如新豪时公司是合伙企业，只需就200万利润代扣个人所得税40万元，25%企业所得税不需缴，即：财富打八折。

公司主体的架构设计会给后续的经营分配带来很大影响。

（2）设立阶段没充分考虑房地产相关税收优惠政策。

房地产行业属资金密集型企业，增值税的税基巨大，其市场准入对人数限制较低，最低限额达7人即可成立房地产公司。充分利用该行业增值税减免税优惠政策可获得高额税收减免。

【法规】  财税【2016】36号附件3第40条

为安置自主择业的军队转业干部就业而新开办的企业，凡安置自主择业的军队转业干部占企业总人数60%（含）以上的，自领取税务登记证之日起，其提供的应税服务3年内免征增值税。

享受上述优惠政策的自主择业的军队转业干部必须持有师以上部队颁发的转业证件。

应用

企业如用好此优惠须在充分考虑地方征管现状下，设立之初规划好开发销售时间表，充分利用三年免增值税有限时间，且须符合新办企业条件。新办企业须从无到有组建起来的。原有企业一分为几、改组、扩建、搬迁、转产、合并后继续经营，或吸收新成员、改变领导关系、改变企业名称的，都不能视为新办企业。

此政策执行中有哪些征管漏洞呢？

1)如何界定“为安置自主择业军队转业干部就业而新开办企业”，是设立时就安置还是设立后安置未规定，设立后多长时间安置才可免税也未明确；

2)地产企业享受免税政策，是否需与军转干部签劳动合同，需签几年劳动合同未做要求。审批中并未要求必须签劳动合同。

此政策征管漏洞给房地产企业利用优惠政策带来机会同时也增加风险。如用好此政策，在符合政策规定下，设立企业初期应与主管税务机关充分沟通后再设立，并及早申请优惠政策。

第二节  设立环节应关注涉税事项

（1）立项：土地增值税的清算单位和不同项目所得税盈亏应用。

（房地产企业要进行合法开发，取得合法资产，首先要进行立项。房地产企业在立项环节涉及到的主要是土地增值税的清算单位和所得税的相关涉税问题。土地增值税以“建设工程规划许可证”作为增值税清算单位划分依据，土地增值税在房地产企业查实征收、规范征管的前提下，是企业比较重的一个税种。

要让税负有效降低，在宏观规划环节，企业要从清算单位入手。一般来说，房地产企业有几个土地使用证，对应颁发几个建设工程规划许可证。

立项环节要充分考虑利用高增值税项目和低增值税项目的配合，有效利用土地增值税的优惠政策。）

（2）规划：

①回避项目外支出，如非发生，协议注明与本项目必然联系。尽量规划在红线内，防止规划外支出土地增值税清算、企业所得税汇算不许扣。

②规划内涉及拆迁补偿，严格履行拆迁手续，避免违法拆迁或违法付拆迁补偿费情况，造成拆迁补偿支出土地增值税清算、企业所得税汇算不能扣（2011年1月21日后发生拆迁补偿费原则上属违法支出，不许扣；③规划范围内涉及经济适用房、廉租房、公租房、棚改房建设，须严格履行审批手续，否则无法享受土地使用税、印花税优惠。

（3）设计：户型对土地增值税和契税影响。付境外设计费代扣税费。

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