福建国税解答房地产企业营改增热点问题

一、房地产企业申报不动产销售时如何抵减已预缴的增值税税款不同项目间预缴税款能否互相抵减？

答：1、在申报时，当月已预缴的增值税税款可以抵减当期应缴税款，不足抵减的，纳税人应补缴差额部分，抵减后仍有余额的，作为多缴税款，抵减下期应缴税款。预缴税款和纳税申报两线并行。

2、房地产企业不同项目已经预缴的税款，可以在纳税申报时抵减当期应缴税款。

二、由于自来水厂只能开具3%的专用发票，那么房地产开发企业转售自来水是否可以按照3%简易征收，开具3%征收率的增值税专用发票？

答：根据国家税务总局2016年54号公告，房地产企业在提供物业管理服务（即商品和服务名称为“物业管理服务”）的过程中，同时代收住户的自来水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

三、某房地产开发企业是一般纳税人，其开发的项目采用简易计税方法，但同时有代理服务、转售水电费等业务，那么其购入的办公用固定资产进项税额是否可用于代理服务、转售水电费等进项扣除？

答：根据试点实施办法（36号文附件一）第二十七条，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。因此，企业购入固定资产兼用于简易计税方法和一般计税方法的，固定资产的进项税额可以全额抵扣。

固定资产的范围为使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产。

四、某房地产开发企业是一般纳税人，其开发的项目采用简易计税方法，则取得的增值税专用发票是否一定要认证后申报抵扣再做进项转出如果不认证是否有“滞留票”风险？

答：目前并无明确规定纳税人取得的增值税专用发票必须进行认证，但从发票管理角度出发，建议纳税人对取得的增值税专用发票进行认证，认证后的专用发票可不申报抵扣，即不在申报表中填列。另外，根据总局15号公告，如纳税人将该自建的不动产转变用途，用于允许抵扣进项税额项目的，可按规定公式计算可抵扣进项税额，届时，如企业未将建设时取得的增值税专用发票进行认证的，则不允许计算进项抵扣税额。

五、房地产公司A向广告公司B免费提供场地，供B公司开展活动，双方约定B公司收取的活动收入扣减物料成本、人工成本等成本后的余额按一定比例分给A公司，则A公司收到该收益分成款后要缴纳增值税吗如果要缴纳增值税则按什么项目缴纳？

答：对该经营行为，房地产企业应按不动产经营租赁缴纳增值税。

六、房地产企业或物业公司将地面露天车位长期租给业主，租赁期限为20年，一次性收取租金，则该事项应按销售不动产缴纳增值税还是按不动产租赁缴纳增值税？

答：根据《合同法》，租赁期限不得超过二十年。因此，企业将车位租给车主20年的合同，可认定为不动产租赁业务，按不动产租赁服务缴纳增值税。

七、房地产开发企业收到预收款时是否可开具发票，如何开票，开票是否标志纳税义务已发生，应如何申报纳税，是否有清算事项，清算时点如何确定？

答：1、房地产开发企业收到预收款时，可根据总局2016年53号公告开具编码为“602”的不征税发票；

2、房地产开发企业销售自行开发的房地产，纳税义务发生时间按以下方式确认：对于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目的纳税义务时间确认问题，凡是购房合同没有明确采用直接收款方式的，一律按预收款方式认定，实际收到预收款时开具编码为“602”、税率为“不征税”的普通发票，按规定预缴税款，以纳税人办理产权登记的时间为纳税义务发生时间；先开具适用税率增值税发票的，以发票开具时间为纳税义务发生时间。如合同已经明确采用直接收款方式的，无论是否在约定时间收到款项，均按合同约定的收付款时间确认为纳税义务发生时间，不预缴税款。

3、房地产申报时，应将当期确认纳税义务的销售行为按适用的税率（征收率）申报应纳税款，将当期收到的预收款按预征率申报预缴税款。

4、根据《财政部、国家税务总局关于增值税若干政策的通知》（财税〔2005〕165号）第六条，一般纳税人注销或被取消辅导期一般纳税人资格，其存货不作进项税额转出处理，其留抵税额也不予以退税。因此，在一般纳税人注销前，不存在清算问题。

八、房地产开发企业推出拎包入住房（即配齐家电及家具等），或为促进销售而采用买房送装修、物业费、家电、汽车等销售方式，针对此类情况，售房合同中约定的房价无法进行拆分，那么：

（1）发票如何开具是否在同一张发票上体现销售不动产及销售货物（或服务）发票与合同产生不一致将如何处理

（2）上述行为中包含的货物或服务该如何计征增值税

（3）购进的货物或服务（物业服务）如取得增值税专用发票，在采用一般计税办法时是否可以对上述取得的进项进行抵扣？

答：销售不动产附带赠送电器、汽车，赠送的电器、汽车属于货物，不构成不动产实体的组成部分且适用税率高于销售不动产所适用税率或征收率，应按照兼营行为处理。购进的电器、汽车可以抵扣进项税额，但需要按不低于买入价单独计提销项税额，并可相应调减销售不动产的销售额，如调整后的销售价格明显偏低，税务机关有权进行调整。开票时，可以分别作价销售开具增值税发票，也可以按销售不动产以取得全部价款和价外费用开具增值税发票，但应分别核算。【房企财税微信：fdccspx】

销售不动产附带赠送车位、装修、物业费，车位、装修构成不动产实体的组成部分，物业费适用税率不高于销售不动产所适用税率，按照混合销售处理。购进的货物、劳务、服务或无形资产可以抵扣进项税额，不需要单独计提销项税额。开票时，可以按销售不动产以取得全部价款和价外费用开具增值税发票，不需要分别核算。

建议纳税人选择经营方式时，充分考虑到税制因素，在签订合同时事先明确不同应税项目的处理，以规避税收风险。

九、提供建筑服务的增值税一般纳税人是在机构所在地开具增值税发票还是在建筑服务发生地开具选择适用简易计税方法的建筑企业是按照其取得的全部价款和价外费用开具还是按扣除分包款后的余额开具税率与销项税额在发票上如何体现，与实际应缴税款是否存在差异，何时清算？

答：提供建筑服务的一般纳税人按取得的全部价款和价外费用自行全额开具增值税发票（包括增值税专用发票和增值税普通发票），根据选择的计税方法适用税率并计提销项税额，不得差额开具。取得允许差额扣除的分包发票，在账务处理上扣减计提的销项税额，据实填报纳税申报表的相应栏次，不存在发票、账务、申报表的差异问题，亦不存在清算问题。

十、房地产开发企业的增值税留抵税额是否可以抵减预缴税款？

答：增值税留抵税额不可抵减应当预缴的税款。

十一、实行分期开发房地产开发项目，首期销售完成后，如产生多缴税款，原多缴税款可否申请退税或抵减二期预售时产生的应预缴税款？

答：销售不动产预缴税款在项目全部销售完毕后，出现预缴税款多于应纳税款的，可申请退税或结转到下期继续抵减应纳税额，但不得抵减预缴税款。

十二、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第二条第（十）款第2项规定：“房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。”

对于房地产企业老项目适用一般计税的预征问题，政策是明确的。但是目前总局文件未对适用一般计税方法的新项目，以及适用简易计税方法的老项目的跨县（市、区）开发房产预缴税款问题做出规定，是否也按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报？

答：销售项目所在地与机构所在地不一致（即跨县市）的不动产，应向项目所在地主管国税机关申报预缴税款，不向机构所在地主管国税机关申报预缴税额，无论是新老项目，还是不同计税方法，其预缴税额计税依据和预征率均与项目所在地、机构所在地一致的情形，完全一样。

十三、一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税办法、简易计税办法、免征增值税的房地产项目，无法划分不得抵扣进项税符合划分在36号文第29条规定按销售额计算划分，18号公告第13条按建设规模划分，企业如何适用这二个标准建设规模是否包含已完工的部分，是否需要考虑尚未开工的规模施工许可证上的规模如何折算计算？

答：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税办法、简易计税办法、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”（即面积）为依据进行划分。“建设规模”以已取得的《建筑工程施工许可证》为准，并根据取得情况按期调整，与已完工或未开工没有关系。

十四、销售建筑材料（例如钢结构企业、门窗加工）同时提供建筑服务的，是需要分开签销售合同与建筑服务合同还是可在一份合同中注明，以作为兼营区分依据未分别注明的从高适用还是按对方主营业务划分或按合同总价值占比划分？

答：根据增值税暂行条例实施细则第六条：“纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算货物的销售额和非增值税应税劳务的营业额，并根据其销售货物的销售额计算缴纳增值税，非增值税应税劳务的营业额不缴纳增值税；未分别核算的，由主管税务机关核定其货物的销售额：（一）销售自产货物并同时提供建筑业劳务的行为”。因此对于上述情形，应要求纳税人对销售货物部分和建筑安装部分进行分开核算，可在同一合同中分别注明即可，不需签订多份合同，未分别核算的，从高适用税率。

十五、某房地产项目甲方和乙方签订了合同，施工许可证上注明的开工日期在4月30日前，5月1日后乙方又与丙方签订了分包合同，丙方是否可以按照老建筑项目选择简易计税方法？

工程合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑服务工程项目，经住建部门批准在原建筑工程项目基础上进行新增建设，2016年5月1日以后新签合同，是否可选择适用简易计税？

老项目（选择简易计税）范围内，2016年5月1日后新签零星工程合同或园建绿化合同，甲乙双方是否均可适用简易计税办法？

答：1、工程服务新老项目的划分标准按《建筑工程施工许可证》注明的开工日期、总包合同的签订时间、实际开工实际的顺序确认。凡是在工程服务老项目基础上进行的工程服务分包、安装服务、修缮服务、装饰服务或其他建筑服务，均按老项目认定。

2、经主管部门批准，在老项目基础上新增建设内容但未形成新的建筑项目的，视为老项目的一部分。

十六、根据36号文规定，试点前已缴纳营业税的房地产项目，试点后发生退款的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。但实际工作中可能此类业务跨期较长且无法一一对应某笔营业款的单独的地税完税凭证，有的交楼时实测面积差产生退差款，此类退款业务如何办理在实际办理过程中是否开具国税红字发票届时地税机关已无营业税管理部门，国税是否有对应处置衔接部门？

答：根据闽国税公告2016年第9号的规定，试点纳税人2016年4月30日前销售服务、无形资产或者不动产已开具营业税发票，2016年5月1日后发生销售中止、折让、开票有误等，且不符合发票作废条件的，开具红字增值税普通发票，开具时应在备注栏内注明红字发票对应原开具的营业税发票的代码、号码及开具原因，不得抵减当期增值税应税收入。

十七、物业公司提供停车服务（无产权车位的租赁），按什么项目征税如属不动产租赁服务，且在4月30日前取得停车许可的，是否可以按简易征收？

如果收取费用中包含长期租赁分期付款或购买使用权的分期付款，也包括物业公司的停车管理费用，是否需分别核算？

答：物业公司提供停车服务，不管是否取得停车位产权，均按不动产经营租赁缴纳增值税，属于4月30日前取得的车位，可以选择适用简易计税方法。

长期租赁按期结算款项属于不动产租赁服务，一次性买断永久使用权分期付款的，属于销售不动产，停车管理费用属于物业管理服务。纳税人提供适用不同税率或征收率的应税行为，应当分别核算，未分别核算的，从高适用税率或征收率。【房企财税微信：fdccspx】

十八、某房地产公司在2016年4月30日前将正在开工建设中的或已建好的商品房准备先用于对外出租，待项目开发成熟后对外销售，那么在5月1日以后出租，如何确认计税方式以何标准确认不动产取得时间是否也可采用房地产自行开发对外销售新老项目确认的标准？

答：根据2016年68号文，房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额，判断标准与房地产企业自行开发对外销售新老项目确认的标准一致。

十九、A公司摘得甲地块，以A公司名义缴纳土地出让金，并收到抬头为A公司土地出让金票据，现A公司成立B项目公司运营甲地块，国土部门允许变更土地所有人为B公司，B公司增值税采用一般计税方式。B公司是否可凭抬头为A公司的土地出让金票据差额计算增值税如A公司将B公司股权转让给C公司，那么抬头为A公司的土地出让金票据，B公司可差额计算增值税么？

答：1、根据财税〔2016〕140号，房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款：（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

2、根据财税〔2016〕47号，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。因此，除了资产重组以外，涉及不同纳税人之间的土地使用权转让应按销售无形资产征收增值税，购买方取得的增值税专用发票可以作为进项抵扣凭证。

（以上解答，如与新发布的政策文件相悖，以正式公布的政策文件为准，若因相关政策变动而发生执行口径更改，以新发布的执行口径为准。）