土地增值税协商征管未变：需补缴多少缺少数据

2013年，央视报道称万科、华远等40余家房企8年来欠缴土地增值税超3.8万亿元。虽然国税总局随后表态称，3.8万亿元欠税存在误读，但仍然掀起舆论对土地增值税的热议。

一年以后，广东地税局下发《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程》(下文简称“规程”)，决定从今年7月1日开始对广东土地增值税进行清算。作为在全国率先出台土地增值税清算的省份，广东地税局依据国家税务总局[微博]授权，在土地增值税现有法律、法规框架内，结合近年征管实践与案例调研剖析成果，制定出台。

不过和国税总局2006年对土地增值税的规定一样，广东省的规程要求并没有突破税收征管中税务机关行政权力过大的现状。

根据广东规程，对符合条件的土地增值税清算工作，主管税务机关都可要求纳税人进行土地增值税清算。一句“可以要求”，已经成为房企和税务机关互相妥协的根据。事实上，从税收征管角度看，虽然部分税种存在预征的情况，但税务征管应该严格依法执行。

“可以要求”的征管

“广东省此举在全国尚属首例，现在重点是看其执行情况如何，如果能严格执行，对土地增值税征管来说，或许可以起到一个示范作用。”一位地方税务局人士告诉《中国经营报》记者。

根据广东省“规程”要求，只要纳税人“已竣工验收(备案)的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”，或“取得清算项目最后一份销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的”，或“主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失，经县以上地方税务局局长批准的”。

上述三者只要符合其中一个条件，主管税务机关都可要求纳税人进行土地增值税清算。看似严格的清算要求，实际上最终的权力都集中在地方税务局。

中国政法大学财税法研究中心主任施正文认为，“规程”并没有突破国税总局的要求，对土地增值税的征管，税务机关仍然可以要求房企进行清算，对房地产企业来说，并不是必须上缴，这成为企业拖欠税款的一个主要原因。

在他看来，土地增值税作为地方政府的一个主要收入，税务机关对房企“宽松”的征管方式也无可厚非，不过既然是要清算摸底，在税收征管上应该增强一些强制性的措施。

据悉，目前国税总局对房地产开发企业征收的土地增值税采取预征的方式，根据土地增值额占扣除项目的比例，土地增值税实行30%、40%、50%和60%四级超率累进税率。

由于土地增值税需要等到项目结束后才可进行清算，地方税务部门往往按照销售金额的1%或2%比例预征。但房地产项目开发周期一般为3~5年，所以土地增值税的清算周期短则两三年，长则五六年。

在长达3~5年的实际征管中，地方税务局在预征部分增值税后，便出现剩余部分难以按时交纳或者拖延缴纳的情况。

北京一位房地产企业财务部门人士表示，因为房地产项目开发周期长，土地增值税清算是比较复杂的。“我们一般是5年的周期，有些时候并不是要拖延缴纳，也是和税务机关协商的结果，毕竟这部分税款和一般的营业税相比，份额还是较大的。但是这个过程中也并不排除有些企业，为了不缴纳土地增值税而出现捂盘现象。”

税收依法征管

值得注意的是，虽然广东省已经下发了文件，但税务机关执行情况并不乐观。

7月16日，广东省某地方税务机关人士介绍，虽然有规定出台要进行清算，但是项目确实没有销售完的，我们也不可能强制房企上缴税款，毕竟“规程”中没有强制性的规定。“因为单从房企自己提供的信息很难准确掌握其销售情况，要核实这部分工作，目前难度较大。”

事实上，为了征管难题，国税总局曾下发《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，不过尽管有明确的规定，土地增值税并没有得到及时清算。

目前全国范围内土地增值税需要清算的具体规模到底有多大？除了央视去年曝光的3.8万亿元，官方并无相关信息披露。

7月中旬，河北首次披露了其土地增值税的清算规模，这或可成为当前土地增值税需要大量清算的一个缩影。数据显示，截至2013年11月底，河北土地增值税清算取得阶段性成果，对达到清算条件的743个房地产开发项目进行了清算，其中核实清算项目483个，核定清算项目260个，共清算补缴土地增值税14.6亿元。

依次推算，全国范围内需要清理土地增值税仍然很大。之所以会出现这么大的税款拖欠现象，财税人士认为，很大一部分原因是国税总局的授权，在征管上，税务机关对土地增值税的征收并没有像其他税种一样，严格执行，而是采取了“可协商式”的征管办法，这是问题所在，未来应该加大税收征管立法要求。

记者了解到，2006年财政部、税务总局下发关于土地增值税若干问题的通知，明确规定对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。

对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

对此，施正文认为，当前税收立法进度原则是对新设立的税种要采取立法，依法征管，但是对现有税种的征管仍然根据现有政策实行。短期内这种局面应该很难改善，而只要不完善，土地增值税的征管仍然不具有强制性，在此背景下，地方出台的规定如果跳不出国税总局的框架，在征管上很难有新的突破。