湖北国税更新解答四大行业营改增政策执行口径的63个问题

全面推开营改增试点以来，为推动政策落地生效，湖北省国税局根据基层税务机关和纳税人较为关注的营改增热点问题，发布了《湖北省营改增政策执行口径》共五辑。随着试点工作推进，我们重新梳理、归集了政策口径问题，汇总形成了《湖北省营改增问题集》，使之更有利于纳税遵从和税收征管。营改增试点纳税人缴纳增值税的有关事项，财政部、国家税务总局另有规定或解读的，依照其规定或解读执行。《湖北省营改增政策执行口径》第一至五辑自2018年1月1日起全部废止。

第一部分 综合规定

1.纳税人取得不征税收入能否开具增值税普通发票？

根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）第九条第十一款规定，纳税人收取款项但未发生应税销售行为，可以使用增值税税控开票软件开具编码为“未发生销售行为的不征税项目”、税率栏为“不征税”的增值税普通发票。

截至2017年11月30日，国家税务总局已明确12项未发生销售行为的不征税项目，分别是：预付卡销售和充值、销售自行开发的房地产项目预收款、已申报缴纳营业税未开票补开票、代收印花税、代收车船使用税、融资性售后回租承租方出售资产、资产重组涉及的不动产、资产重组涉及的土地使用权、代理进口免税货物货款、有奖发票奖金支付、不征税自来水、建筑服务预收款。

对于纳税人取得的其他不征税收入，国家税务总局未明确前，不得自行开具增值税普通发票。

2.重开营业税发票如何执行？

营改增纳税人需要对营业税发票进行重开处理的，可于2017年12月31日前开具增值税普通发票。经与省地税局协商，现按如下口径进行办理：

（1）营改增纳税人需要重开营业税发票的，应收回原营业税发票的所有联次。

（2）营改增纳税人凭营业税发票的所有联次，向原地税机关提请备案，由原地税机关收缴发票所有联次并出具重开营业税发票证明。

（3）营改增纳税人凭原地税机关出具的重开营业税发票证明和缴纳营业税的完税凭证。自行开具或向主管国税机关申请代开增值税普通发票。

增值税普通发票使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，税率栏填写“不征税”，备注栏上注明“重开已缴纳营业税发票，缴纳的营业税完税凭证号码为××××”字样。

（4）营改增纳税人重开发票中涉及退款或者补款的，应向原地税机关申请退还或者补缴营业税。

3.根据《国家税务总局关于印发的通知》(税总发〔2017〕46号)规定，增值税一般纳税人取得异常凭证，一律先作进项税额转出，经核实，符合现行增值税进项税抵扣相关规定的，可继续申报抵扣。如何操作？

（1）由购方主管国税机关向销方主管国税机关发函，销方主管国税机关回复正常，或者确认销方主管国税机关收到函件后30天未回复的；

（2）购销双方签订了纸质合同或者协议；

（3）异常凭证上的价税合计金额通过纳税人的银行账户支付，并有银行流水账单证明；

（4）纳税人仓库有异常凭证上注明的货物入库，且货物数量与发票上注明的数量一致，该货物与纳税人的生产经营有实际联系；

（5）有该货物的运输发票。

同时符合上述条件的，可允许纳税人暂行抵扣，并告知纳税人：后期发现该异常凭证属于虚开的，将按现行规定进行处理。

4.纳税人将购买的服务或者货物赠送给客户，应该作进项税额转出还是视同销售？

纳税人将购买的服务或者货物赠送给客户的行为，若已抵扣进项税额，应作视同销售；若未抵扣进项税额或已作视同销售，可不作进项税额转出。

5.关于混合销售行为如何界定的问题？

一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。对于混合销售，按以下方法确定如何计税：

（1）该销售行为必须是一项行为，这是与兼营行为相区别的标志。

（2）按企业经营的主业确定。

若企业在账务上已经分开核算，以企业核算为准。

6.适用差额征税政策的如何开具增值税发票？

答：除委托地税代征项目外，按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税专用发票的，可以以取得的全部价款和价外费用开具一张正常税率或征收率的增值税普通发票；也可以按组成部分分别开具，扣除金额开具一张正常税率或征收率的增值税普通发票，扣除后的余额开具一张正常税率或征收率的增值税专用发票。

7.财税〔2015〕73号、财税〔2015〕78号等文件均规定享受增值税即征即退政策的纳税人纳税信用等级不得为C级或D级。税务机关评定的2016年度纳税信用等级结果于2017年4月公布，对2016年度被评定为C级、D级的增值税即征即退企业该从何时起取消退税资格？

从评定结果公布为C级或D级的次月起开始取消退税资格。如经税务机关复评后，纳税信用等级恢复为A级或B级的，可继续享受增值税即征即退政策。

第二部分 金融业

8.证券公司取得的投资者证券账户资金存款利息属于免税收入还是不征税收入？

根据有利于纳税人原则，投资者在证券公司开立证券交易账户并存入资金，证券公司将资金存入银行并取得银行支付的存款利息属于不征税收入。

9.典当公司的赎金收入如何缴税？

典当公司提供的典当服务属于贷款服务，其收回的赎金超过发放当金的部分属于利息收入，应当缴纳增值税。

10.集团公司资金实行集中管理，内部使用后产生的利息收入，能否按照统借统还业务免征增值税？若不能免税，该如何缴纳增值税？

集团公司资金实行集中管理，内部使用后产生的利息收入不符合统借统还业务免征增值税的条件，对产生的利息收入应该按照“贷款服务”征收增值税。

第三部分 建筑业

11.BT项目如何计算缴纳增值税？

BT即“建设—移交”，主要指政府利用非政府资金来进行基础非经营性设施建设项目的一种融资模式。

（1）以投融资人的名义立项建设（B），工程完工后转让给业主（T）的，在项目的不同阶段，分别按以下方法计税：

在建设阶段，投融资人建设期间发生的支出为取得该项目（一般为不动产）所有权的成本，所取得的进项税额可以抵扣。投融资人将建筑工程承包给其他施工企业的，该施工企业为建筑业增值税纳税人，按“建筑业”税目征收增值税，其销售额为工程承包总额。

在转让阶段，就所取得收入按照“销售不动产”征收增值税，其销售额为取得的全部回购价款（包括工程建设费用、融资费用、管理费用和合理回报等收入，下同）。

（2）以项目业主的名义立项建设（B），工程完工后交付（T）业主的，在项目的各个阶段，按以下方法计税：

在建设阶段，投融资人建设期间发生的支出工程建设成本，所取得的进项税额可以按规定抵扣。投融资人将建筑工程承包给其他施工企业的，该施工企业为建筑业增值税纳税人，按“建筑业”税目征收增值税，其销售额为工程承包总额。

在交付阶段，就所取得收入按照“提供建筑服务”征收增值税，其销售额为取得的全部回购价款。

按BT方式建设的项目，建设方（或投资方）纳税义务发生时间为按BT合同确定的分次付款时间。合同未明确付款日期的，其纳税义务发生时间为建设方（或投资方）收讫款项或者取得索取款项凭据以及应税行为完成的当天。

12.BOT项目如何计算缴纳增值税？

BOT即建设—经营—转让。主要指私营企业参与基础设施建设，向社会提供公共服务的一种方式。

我国一般称之为“特许权”，是指政府部门就某个基础设施项目与私人企业（项目公司）签订特许权协议，授予签约方的私人企业（包括外国企业）来承担该项目的投资、融资、建设和维护，在协议规定的特许期限内，许可其融资建设和经营特定的公用基础设施，并准许其通过向用户收取费用或出售产品以清偿贷款，回收投资并赚取利润。政府对这一基础设施有监督权，调控权，特许期满，签约方的私人企业将该基础设施无偿或有偿移交给政府部门。

（1）以投融资人的名义立项建设（B），工程完工后经营（O）一段时间，再转让业主（T）的，在项目的各个阶段，按以下方法计税：

在建设阶段，投融资人建设期间发生的支出为取得该项目（一般为不动产）所有权的成本，所取得的进项税额可以抵扣。投融资人将建筑工程承包给其他施工企业的，该施工企业为建筑业增值税纳税人，按“建筑业”税目征收增值税，其销售额为工程承包总额。

在经营阶段，投融资人对所取得的收入按照其销售的货物、服务适用的税率计税。

在转让阶段，就所取得收入按照“销售不动产”税目征收增值税，其销售额为实际取得的全部回购价款（包括工程建设费用、融资费用、管理费用和合理回报等收入）。

（2）以项目业主的名义立项建设（B），工程完工后经营（O）一段时间，再交付业主（T）的，在项目的各个阶段，按以下方法计税：

在建设阶段，投融资人建设期间发生的支出为取得该项目（一般为不动产）经营权的成本，作为“其他权益性无形资产—基础设施资产经营权”核算，所取得的进项税额可以抵扣。投融资人将建筑工程承包给其他施工企业的，该施工企业为建筑业增值税纳税人，按“建筑业”税目征收增值税，其销售额为工程承包总额。

在经营阶段，投融资人对所取得的收入按照其销售的货物、服务适用的税率计税。

在交付阶段，就所取得收入按照“销售无形资产”税目征收增值税，其销售额为实际取得的全部回购价款。

13.EPC工程项目总包方承包工程建设项目的设计、采购、施工、试运行等全过程或若干阶段的，分别约定设计、采购、施工价款，是否可以分别缴纳增值税？如果甲方要求由牵头公司统一开票，其他各方能否开票给牵头公司结算相应款项？

可以分别缴纳增值税。如果甲方要求由牵头公司统一开票，并将所有款项支付给牵头公司，再由牵头公司将款项支付给其他合作各方的，其他各方可以开具增值税专用发票给牵头公司结算相应款项，牵头公司计提进项税额。

14.建筑工程承包合同中约定以开工令上注明的日期为开工时间的，该开工令可以作为选择简易计税方法计税的依据吗？

建筑工程承包合同中约定以开工令上注明的日期为开工时间的，该开工令与合同具有同等法律效力，开工令上注明开工日期在2016年4月30日前的，可以作为选择简易计税方法计税的依据。

15.甲供工程的销售额如何确定？

甲供工程的销售额不包含甲供材、甲供动力和甲供设备的价款。

16.建筑企业选择简易计税的工程项目，在计算缴纳增值税时，可以扣除的分包款项包括哪些？

分包合同中约定的分包款项，可以凭发票在预缴增值税时扣除。如专项工程分包合同，其材料及劳务款均可凭票扣除。

17.建筑企业在同一市州范围内开展业务，对于选择适用简易计税方法的项目，项目完工后收到的分包款发票，可以在企业其他未完工的简易计税项目中进行扣除吗？

纳税人在同一地级行政区范围内跨县（市、区）提供建筑服务，对于选择适用简易计税方法的项目在完工后收到的分包款发票，可以在同一地级行政区范围内其他未完工的简易计税项目取得的收入中扣除。

18.发包方代分包方发放的农民工工资，代发的工资从应付分包款中直接扣除，分包方能否将发包方代为发放的农民工工资并入分包款中，向发包方开具增值税专用发票？

发包方代分包方发放的农民工工资，代发的工资从应付分包款中直接扣除，分包方可以将发包方代为发放的农民工工资并入分包款中，向发包方开具增值税专用发票。

19.甲单位是总包单位，与乙单位签订分包合同，乙单位向甲单位开具发票，并委托甲单位将工程款支付给丙单位。这种委托付款情形下，乙方开给甲方的专票上注明的税额是否可以抵扣？

总局明确，纳税人购进货物、服务，无论是私人账户还是对公账户支付，只要其购买的货物、服务符合现行规定，都可以抵扣进项税额，没有因付款账户不同而对进项税额的抵扣作出限制性规定。因此，企业购进货物或服务，只要其购买的货物、服务符合抵扣政策的，不论款项如何支付，其进项税额均可抵扣。

20.纳税人提供建筑服务，总公司为所属分公司的建筑项目购买货物、服务支付货款或银行承兑，造成购进货物的实际付款单位与取得增值税专用发票上注明的购货单位名称不一致的，能否抵扣增值税进项税额？

国税函〔2006〕1211号规定，对分公司购买货物从供应商取得的增值税专用发票，由总公司统一支付货款，造成购进货物的实际付款单位与发票上注明的购货单位名称不一致的，不属于《国家税务总局关于加强增值税征收管理若干问题的通知》（国税发〔1995〕192号）第一条第（三）款有关规定的情形，允许抵扣增值税进项税额。

因此，分公司购买货物从供应商取得的增值税专用发票，由总公司统一支付货款，造成购进货物的实际付款单位与发票上注明的购货单位名称不一致的，允许抵扣增值税进项税额。

21.建筑工程项目采用不同计税方法的，在2016年5月1日后竣工的，处置结余的工程物资如何计税？

（1）采取简易计税方法的建筑工程老项目，在2016年5月1日后竣工的，处置结余的4月30日前购入的工程物资，所取得的收入可以按照简易计税方法计算缴纳增值税。

（2）对采取简易计税方法的建筑工程老项目，在5月1日后购进的工程材料，发生转让、变卖和处置等应税行为的，要按照货物的适用税率计算缴纳增值税。

（3）在实际操作上，纳税人取得增值税专用发票先行申报增值税进项税额，后期按照简易计税方法建筑工程项目的工程材料实际投入使用的数量和金额，在当期作进项税额转出。竣工结算后，处置结余的工程物资取得的收入按照货物的适用税率计算缴纳增值税。

22.为客户提供供电设施带电修复作业，取得的收入应按照什么税目征收增值税？

为客户提供供电设施带电修复作业，属于建筑服务中的不动产修缮服务。

23.建筑业增值税纳税义务发生时间、销售额如何确认的问题？

纳税人提供建筑服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；其销售额按权责发生制确认。

先开具发票的，为开具发票的当天。

自2017年7月1日起，纳税人提供建筑服务取得预收款的，应在收到预收款时，以取得的预收款扣除支付的分包款后的余额，按照规定的预征率预缴增值税。

适用一般计税方法计税的项目预征率为2%，适用简易计税方法计税的项目预征率为3%。

第四部分 房地产业

24.纳税人将国有土地使用权交由土地收购储备中心收储，取得的补偿收入能否免征增值税？

纳税人将国有土地使用权交由土地收购储备中心收储，取得的建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入征收增值税，取得的其他补偿收入免征增值税。

纳税人享受土地使用权补偿收入免征增值税政策时，需要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级（含）以上地方人民政府出具的收回土地使用权文件以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

25.一般纳税人的国有土地使用权被政府收回时，其取得的建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入如何征收增值税？

（1）根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）和《国家税务总局关于发布的公告》（国家税务总局公告2016年第14号），一般纳税人的国有土地使用权被政府收回时，其取得的建筑物、构筑物的补偿收入，属于转让不动产的应税行为，应按照以下规定缴纳增值税：

①一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

②一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

③一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

④一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

根据《湖北省地方税务局湖北省国家税务局关于明确营改增后若干业务问题的通知》（鄂地税发〔2016〕117号）的规定：“由于随土地收回的建筑物、构筑物不需要办理过户手续，因此，该类不动产的转让由国税部门负责征收。”

（2）根据《财政部 国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税〔2008〕170号）、《国家税务总局关于一般纳税人销售自己使用过的固定资产增值税有关问题的公告》（国家税务总局公告2012年第1号）和《国家税务总局关于营业税改征增值税试点期间有关增值税问题的公告》(国家税务总局公告2015年第90号)等，一般纳税人的国有土地使用权被政府收回时，因不可搬走的机器设备取得的补偿收入，属于销售货物的应税行为，应按照以下规定缴纳增值税：

①一般纳税人销售其按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产可以选择简易计税办法依3%征收率减按2%征收增值税，同时不得开具增值税专用发票。

②纳税人销售自己使用过的固定资产，适用简易计税办法依照3%征收率减按2%征收增值税政策的，可以放弃减税，按照简易计税办法依照3%征收率缴纳增值税，并可以开具增值税专用发票。

③纳税人销售其按照规定可以抵扣进项税额的固定资产，应按照一般计税方法缴纳增值税。

26.单位（个人）房屋被征收（拆迁），征收人与被征收人签订的《征收补偿协议》中未区分房屋补偿和土地补偿的，如何区分征税收入与免税收入？

征收人与被征收人签订《征收补偿协议》时，应分别对土地、房屋价值单独评估。未单独评估或房屋评估价值低于房屋、土地价值总额20%的，按20%确定房屋计税依据。

27.房地产开发企业中的一般纳税人在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，在计算销售额时扣除应提供哪些凭据？

根据《财政部国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

具体为以下资料：

（1）房地产开发企业与被拆迁单位或个人签订的拆迁协议。

（2）房地产开发企业通过银行转账方式向被拆迁单位或个人支付拆迁补偿费用的转账付款凭据。

（3）被拆迁者为单位的，提供收取房地产开发企业拆迁补偿费用的收款凭据；被拆迁者为个人的，提供个人签收的收条。

房地产开发企业未直接进行拆迁还建工作，而是将拆迁还建工作交给城中村的房地产开发企业等其他开发企业来完成，开发企业将拆迁补偿费用支付给其他开发企业，由其他开发企业与被拆迁单位或个人签订拆迁补偿协议，并支付拆迁补偿费用。其他开发企业适用一般计税方法的，开发企业支付给其他开发企业的拆迁补偿费用，由其他开发企业全额开具增值税专用发票，开发企业凭增值税专用发票抵扣进项税额。其他开发企业适用简易计税方法的，开发企业支付给其他开发企业的拆迁补偿费用，其他开发企业已在2016年5月1日前缴纳营业税未开具发票的，开发企业可以凭其他开发企业补开的增值税普通发票（商品和服务税收分类与编码为“603已申报缴纳营业税未开票补开票”）在计算销售额时予以扣除。

28.房地产开发企业中的一般纳税人如何扣除土地价款？

房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用主要包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费等。

土地出让金通常是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向买受人收取的土地出让的全部价款。土地出让金根据批租地块的条件，可以分为“熟地价”（即提供“七通一平”的地块价，包括土地使用费和开发费）、“毛地”或“生地”价。其票据由财政部门出具。

拆迁补偿费通常是指拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金，主要包括房屋补偿费、周转补偿费和奖励性补偿费三方面。

征收补偿款通常是指政府先将土地拍卖出让，再由政府出面征收拆迁但由房地产开发企业承担、并通过政府向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的款项。其票据为政府财政部门出具的非税收入票据。

开发规费通常是指在房地产开发过程中，房地产开发企业按照项目所在地的收取标准向政府多个部门缴纳若干项的各种规费。其票据为政府部门出具的非税收入票据。

目前，房地产开发企业中的一般纳税人允许扣除土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款。开发规费不得扣除。

房地产开发企业从二级土地市场取得的土地使用权，凭取得的增值税专用发票抵扣进项税额。

29.房地产开发企业中的一般纳税人一次购地、分期开发的，其支付的土地价款如何分摊？

房地产企业一次性购地，分次开发，可供销售建筑面积无法一次全部确定的，按以下顺序计算当期允许扣除分摊的土地价款：

（1）首先，计算出已开发项目所对应的土地出让金和拆迁补偿款

已开发项目所对应的土地出让金和拆迁补偿款=（土地出让金+拆迁补偿款）×（已开发项目占地面积÷开发用地总面积）

（2）然后，再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款：

当期允许扣除的土地价款=已开发项目所对应的土地出让金和拆迁补偿款×（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

（3）按上述公式计算出的允许扣除的土地价款要按项目进行清算，且其总额不得超过支付的土地出让金和拆迁补偿款总额。

（4）从政府部门取得的土地出让金和拆迁补偿款的返还，可不从支付的土地价款中扣除。

30.房地产公司销售自行开发的在建项目，该项目选择一般计税方法的，在计算缴纳增值税时，其对应的土地价款能否差额扣除？

根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第二条规定，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。该房地产项目包括完工项目与在建项目。因此，房地产公司销售自行开发的在建项目，该项目选择一般计税方法的，在计算缴纳增值税时，其对应的土地价款可以差额扣除。

31.房地产企业进行土地一级开发，适用一般计税方法的，其销售额能否扣除相应的土地价款？

可以扣除。

32.房地产开发企业将自行开发的房地产项目转为自有或者自用的，是否需要缴纳增值税？

房地产开发企业将自行开发的房地产项目转为自有或者自用的，虽然按规定以房地产开发企业名义办理了产权登记，但是不属于增值税的应税行为，不需要缴纳增值税，也不需要开具发票。房地产开发企业将自行开发的房地产项目转为自有或者自用以后再对外销售的，按照房地产开发企业销售自行开发的房地产项目缴纳增值税。

33.房地产开发企业向被拆迁业主交付还建房如何计税？

房地产开发企业向被拆迁业主交付还建房，应以每套还建房为单位，分别计算缴纳增值税。

房地产开发企业向被拆迁业主交付还建房，实际面积大于拆迁还建协议约定的面积的，应以实际收取的超出部分面积的平均单价作为还建房屋的计税价格；实际面积与拆迁还建协议约定的面积相同的，以同楼层相同或者类似房屋的平均单价作为计税价格；实际面积小于拆迁还建协议约定的面积的，以房地产开发企业向被拆迁业主实际退还的不足部分面积的平均单位作为还建房屋的计税价格。

还建房屋的计税价格不得低于房屋的成本价格。

34.纳税人将无产权的停车位、地下室、架空层和人防工程等房地产对外出租时，如何计算缴纳增值税？

纳税人将无产权的停车位、地下室、架空层和人防工程等房地产对外出租时，所签订租赁合同约定租期为20年（含）以上,并一次性收取租金的，按转让建筑物永久使用权，依销售不动产的规定征收增值税；否则，按不动产租赁征收增值税。

35.房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送（移交）给政府的，是否视同销售？

房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送（移交）给政府的，如果上述设施在可售面积之外，作为无偿赠送的服务用于公益事业，不视同销售；如果上述配套设施在可售面积之内，则应视同销售，征收增值税。

36.房地产企业销售不动产的同时，无偿提供家具、家电等货物如何计税？

房地产企业销售不动产，将不动产与货物一并销售，且货物包含在不动产价格以内的，不单独对货物按照适用税率征收增值税。例如，随精装房一并销售的家具、家电等货物，不单独对货物按17%税率征收增值税。

房地产企业销售不动产时，在房价以外单独无偿提供的货物，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。例如，房地产企业销售商品房时，为促销举办抽奖活动赠送的家电，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。

37.一般纳税人出租在2016年4月30日前开工、2016年5月1日后竣工的不动产，是否可以选择简易计税方法计税？

可以。

38.转租不动产如何纳税？

总局明确纳税人转租不动产按照出租不动产计算缴纳增值税。

一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易计税方法计税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易计税方法计税。

39.小规模纳税人转让土地使用权如何计税？

小规模纳税人将取得的土地使用权未经开发直接转让的，为销售土地使用权，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照3%的征收率计算应纳增值税税额。转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

小规模纳税人将取得的土地使用权经开发后转让的，为转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权，按照销售不动产征收增值税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳增值税税额。

40.代收的办证等费用是否属于价外费用？

房地产开发企业为不动产买受人办理“两证”时代收转付并以不动产买受人名义取得票据的办证等款项不属于价外费用的范围。

41.现房销售是否要按3%预缴增值税？

现房销售是指，在不动产达到交付条件后进行的销售。现房销售应按纳税义务发生时间计算缴纳增值税。现房销售收取的销售款项不同于预收款方式销售不动产所收取的预收款，不应按照3%的预征率预缴增值税，应按适用税率征税。

42.房地产开发企业预收款的范围以及对预收款按3%预缴增值税是否能用来抵缴当期增值税应纳税额？

房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。

房地产开发企业收到的预收款按3%预缴增值税后，如纳税申报的所属期为预收款的当期或者以后期的，其预缴税款可用来抵缴纳税申报应缴纳增值税。

43.市州内跨县（市、区）开发房地产项目，是否应在不动产所在地预缴增值税？

房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

在市州内跨县（市、区）开发房地产的，可不在不动产所在地预缴增值税，在机构所在地申报缴纳增值税。具体情况由市州国税局确定。

44.增值税一般纳税人经营性租入的不动产在2016年5月1日以后发生改扩建、装饰装修支出的进项税额是否分2年抵扣？

增值税一般纳税人2016年5月1日后，对其经营性租入的不动产发生改建、扩建、修缮、装饰支出的进项税额不适用分2年抵扣的规定，可以按规定一次性扣除。

45.在会计制度上按“固定资产”核算的不动产，其进项税额如何抵扣？

2016年5月1日后取得并在会计制度上按“固定资产”核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

（1）2016年5月1日后，纳税人购入的原材料等物资用途明确，直接用于不动产在建工程的，其进项税额的60%于取得扣税凭证的当期直接申报抵扣；剩余40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月申报抵扣。

（2）纳税人购入的原材料用途不明的，可在购入当期按规定直接抵扣进项税额。将已抵扣进项税额的原材料用于不动产在建工程时，应将已抵扣进项税额的40%在材料领用当期转出为待抵扣进项税额，并于转出当月起第13个月再行抵扣。

（3）2016年5月1日后取得并在会计制度上不按“固定资产”核算（如投资性房地产）的不动产或者不动产在建工程，其进项税额可以一次性全额抵扣。

46.房地产公司销售不动产的纳税义务发生时间如何确定？

根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。

在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。

以交房时间作为房地产公司销售不动产纳税义务发生时间，主要是基于以下几点考虑：

一是可以解决税款预缴时间与纳税义务发生时间不明确的问题；

二是可以解决房地产公司销项税额与进项税额发生时间不一致造成的错配问题（如果按收到房屋价款作为纳税义务发生时间，可能形成前期销项税额大、后期进项税额大、长期留抵甚至到企业注销时进项税额仍然没有抵扣完毕的现象）。

三是可以解决从销售额中扣除的土地价款与实现的收入匹配的问题。

第五部分 其他服务业

47.无运输工具承运与货运代理的区别是什么？

无运输工具承运业务，是指经营者以承运人身份与托运人签订运输服务合同，收取运费并承担承运人责任，然后委托实际承运人完成运输服务的经营活动。无运输工具承运业务，按照交通运输服务缴纳增值税。

货物运输代理服务，是指接受货物收货人、发货人、船舶所有人、船舶承租人或者船舶经营人的委托，以委托人的名义，为委托人办理货物运输、装卸、仓储和船舶进出港口、引航、靠泊等相关手续的业务活动。货物运输代理服务，按照经纪代理服务缴纳增值税。

上述规定是财税〔2016〕36号的规定，与财税〔2013〕106号的区别在于：

将原属于“物流辅助服务”项下的“货物运输代理服务”纳入“商务辅助服务——经济（TPSZSMART按：应为“经纪）代理服务”范围，并从“货物运输代理服务”中删除了“或者以自己的名义，在不直接提供货物运输服务的情况下，为委托人办理货物运输及相关业务手续的业务活动”的业务内容，而在“交通运输服务”项下增加了“无运输工具承运业务”。

无运输工具承运业务是纳税人以自己的名义与托运人签订运输合同，收取运费并承担承运人责任，然后委托实际承运人完成运输服务的经营活动。

发票的流向：从事无运输工具承运业务的纳税人开具运费发票给托运人；实际承运人开具运费发票给从事无运输工具承运业务的纳税人。

货物运输代理服务是纳税人以委托人的名义，为委托人办理货物运输（包括装卸、仓储和船舶进出港口、引航、靠泊等）相关手续，向委托人单独收取代理费的业务活动。

发票的流向：实际承运人开具运费发票给委托人；货物运输代理服务的纳税人开具货运代理费发票给委托人。

48.会员卡收入如何计税的问题？

出售会员卡仅给顾客授予会员资格的，属销售其他权益性无形资产，适用6%的税率，其纳税义务发生时间为出售会员卡并取得收入或索取销售款项凭据的当天。

会员卡中既含会员资格费、又含货物或服务的，会员资格费按上述规定处理，货物或服务收入在实际发生时确认。

49.纳税人销售服务时，提供的各种货物、服务，如何计算缴纳增值税？

纳税人销售服务时，包含在售价中的各种货物、服务，统一按照销售服务计算缴纳增值税。例如，酒店房价中包含的早餐、节令食品、矿泉水等货物或者服务，统一按照住宿服务的价格计算缴纳增值税。

纳税人销售服务时，单独标价收取费用的货物、服务，应当分别计算缴纳增值税。例如，酒店在客房中单独标价销售的饮料、日常用品等，不得并入房价按照住宿服务收入征收增值税，应按照销售货物征收增值税。

50.酒店业一般纳税人提供的单独收费的货物、服务征税问题

（1）长包房、餐饮、洗衣、商务中心的打印、复印、传真、秘书翻译、快递服务收入，按6%的税率计税。

（2）电话费收入按11%的税率计税。

（3）酒店商品部、迷你吧的收入按所售商品的适用税率计税。

（4）避孕药品和用具可免征增值税。应向主管国税机关办理备案，免税收入应分开核算，按规定进行申报，且不得开具增值税专用发票。

（5）接送客人取得的收入按11%的税率计税。

（6）停车费收入、将场地出租给银行安放ATM机、给其他单位或个人做卖场取得的收入，均为不动产租赁服务收入，按11%的税率计税。该不动产在2016年4月30日前取得的，可选择简易办法按5%征收率计税。

（7）酒店送餐到房间的服务，按照6%的税率计税。

51.酒店业纳税人提供会议服务，如何核算和开票？

酒店业纳税人对提供会议服务中包含的餐饮服务、住宿服务收入，可一并按会议服务核算计税，开具增值税发票。

52.酒店业纳税人收到客人支付的物品损坏赔款如何计税？

客人支付的物品损坏赔款应作为提供住宿服务取得的价外费用，按住宿服务收入征税。

53.餐饮业一般纳税人在客人用餐时收取的烟酒饮料费，按什么税率计税？

餐饮企业在提供餐饮服务的同时，提供现场消费的烟酒饮料取得的收入，按6%的税率计税。

54.物业公司取得的物业管理费、停车费、广告费及水电费等收入，如何计算缴纳增值税？

（1）物业管理费适用6%的税率。

（2）若将小区的墙面、电梯作为广告位出租用于广告发布，应按照不动产经营租赁服务缴纳增值税，适用11%的税率。一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

（3）停车费按照不动产经营租赁服务缴纳增值税，适用11%的税率。一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

（4）根据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）的规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

（5）提供物业管理服务的一般纳税人，向服务接受方收取的电费，按17%的适用税率计算缴纳增值税，其相应的进项税额可以按规定抵扣。

提供物业管理服务的小规模纳税人，向服务接受方收取的电费，按3%的征收率计算缴纳增值税。

55.提供物业管理服务的纳税人向服务接受方收取的自来水水费如何开具增值税专用发票？

（1）提供物业管理服务的一般纳税人向服务接受方收取的自来水水费，按照简易计税方法依3%的征收率，对收取的自来水水费可全额开具增值税专用发票。

（2）提供物业管理服务的小规模纳税人向服务接受方收取的自来水水费，可按照简易计税方法依3%的征收率，对收取的自来水水费向主管国税机关申请全额开具增值税专用发票。

56.物业公司将代开发商管理的房屋出租，房屋产权不属于物业公司的，如何计税？

若由物业公司给承租方开具增值税发票，应按照不动产租赁适用税率开具增值税发票。其中，一般纳税人适用税率为11%，小规模纳税人适用的征收率为5%。一般纳税人出租的不动产在2016年4月30日之前取得的，可以选择简易办法征税，征收率为5%。

57.物业公司承接其他行政机关、企事业单位的保洁、保安等业务，派员工为上述单位提供保洁、保安服务的，能否比照劳务派遣服务来计算缴纳增值税？

此类业务实质上是劳务派遣服务，可以按照劳务派遣服务来计算缴纳增值税。

58.提供旅游服务、劳务派遣服务能否按项目（对象）选择差额征税？

提供旅游服务、劳务派遣服务可以按项目（对象）选择差额征税。

59.对景区门票按什么税目征收增值税？对景区提供的观光电梯、索道运输按什么税目征收增值税？

对景区门票按“文化服务”征收增值税。

对景区提供索道、观光电梯、观光车等项目取得的收入，统一按“文化服务”征收增值税。

60.提供票务代理服务如何计税？

票务代理公司为旅客安排行程、住宿的行为，可按旅游业征税。票务代理公司的其他业务，按照经纪代理服务征税。

61.供电公司取得的高可靠性供电服务收入，按什么税目计算缴纳增值税？

供电公司取得的高可靠性供电服务收入，按现代服务业中的“其他现代服务业”征收增值税。

62.某广播电视信息网络股份有限公司将购买的机顶盒等终端设备计入“长期待摊费用”，税务上是否作视同销售？

该机顶盒不视同销售，其取得的进项税额应列入无法划分的进项税额，按免税收入占全部收入的比重作进项税额转出处理。

63.企业代扣代缴各税取得的手续费是否缴纳增值税？

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，企业代扣代缴各税取得的手续费应按照“经济（TPSZSMART按：应该为“经纪“）代理服务”缴纳增值税。