房地产开发企业生产经营年度怎么确定

国税函【2010】79号：企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条规定执行。

国家税务总局公告2012年第15号规定：“企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除；发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。”

房地产开发企业生产周期一般较长，有的跨几个年度才可以取得收入。

而这期间发生的业务招待费是按60%归集在开办费，还是按收入的0.5%与发生额的60%相比孰低数计算扣除限额？

期间发生的费用是在哪一年度计入损益，会影响前期形成亏损的实际可弥补年限。

所以，对房地产企业而言，开始生产经营的年度怎么确定是很重要的。

参考国家税务总局回复：

2010年9月7日：

如何理解“企业自开始生产经营的年度'?

《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）规定：新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。我公司是一家房地产开发企业，请问，房地产企业的开始经营之日如何确定，是营业执照的日期还是取得第一笔收入的日期？

回复意见：

您好：

您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：

《企业会计准则—应用指南》的解释：“开办费，具体包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产成本的借款费用等内容。”

根据《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函〔2009〕98号）规定:“新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关规定，自开始生产经营之日起，按照不低于3年的时间均匀摊销。但摊销方法一经选定，不得改变。”

根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）规定：

“七、企业筹办期间不计算为亏损年度问题

企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条规定执行。”

房地产开发企业开始生产经营的年度为开始计算损益的年度，而不是营业执照的日期也不是取得第一笔经营收入的日期。

上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。

欢迎您再次提问。

国家税务总局

2010/09/07

2010年4月27日

《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）中关于第7条“企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度”的“自开始生产经营”是指取得第一笔收入的时候还是领取营业执照之日起？或者有其他解释？有相关文件依据吗？

回复意见：

您好：

您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：

《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）第七条规定的“企业自开始生产经营的年度”，应是指企业的各项资产投入使用开始的年度，或者对外经营活动开始年度。

上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。

欢迎您再次提问。

国家税务总局

2010/04/27

总结总局回复，新办的房地产开发企业生产经营年度是指企业各项资产投入使用的年度，或对外经营活动开始的年度，既不是营业执照的日期，也不是取得第一笔生产经营收入的日期。而房地产企业一般是取得预售许可证后，才可以对外进行销售，意味着开始对外进行经营活动了。所以，个人以为房地产企业应当自取和“预售许可证”之日（对外经营活动开始）为生产经营之日。具体需与主管税务机关沟通确认。

另外，参考国税发【2009】31号：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

所以房地产企业在开始预售时，就开始所得税收入实现的正常经营过程。这样，业务招待费就有了可以计算的基数、发生费用也应当计算损益了。

| 作者：盛老师（正保会计网校答疑专家）