实务！个人转让住房如何缴纳增值税?

对于个人转让住房如何缴纳增值税是许多人关注的问题，下面就该问题进行分析：

一、基本规定

自2016年5月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额；个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

政策依据：《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条

《国家税务总局关于发布的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）

二、特殊规定

（一）北京市、上海市、广州市和深圳市

自2016年5月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

政策依据：《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条

（二）深圳市

自2020年7月15日起，将深圳市个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。具体如下：个人将购买不足5年的住房对外销售的，按照5％的征收率全额缴纳增值税；个人将购买5年以上（含5年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5％的征收率缴纳增值税；个人将购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。

政策依据：《深圳市市住房建设局 市规划和自然资源局 市市场监管局 市公安局 市地方金融监管局 深圳市税务局 人民银行深圳市中心支行 深圳银保监局关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（深建字〔2020〕137号）第三条、第四条

《深圳市住房和建设局关于的解读》

（三）沈阳市

自2020年9月6日起，将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年，具体为：个人将购买不足5年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买5年以上（含5年）的住房对外销售的，免征增值税。政策执行以不动产登记中心受理时间为准。

政策依据：《沈阳市房产局 沈阳市自然资源局 沈阳市城乡建设局 国家税务总局沈阳市税务局 沈阳市金融发展局 沈阳市市场监督管理局 沈阳市城市管理综合行政执法局 中国人民银行沈阳分行营业管理部 沈阳住房公积金管理中心关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（沈房发[2020]14号）第八条

《国家税务总局沈阳市税务局房地产交易增值税征免年限调整政策解读》

（四）成都市

为贯彻落实“房住不炒”要求，进一步发挥税收调节作用，我市借鉴其他城市经验，自2020年9月12日起，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。个人将购买不足5年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买5年以上(含5年)的住房对外销售的，免征增值税。

政策依据：《成都市人民政府办公厅关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》（成办发[2020]83号）

《成都市人民政府办公厅关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知的政策解读》

作者：李老师（正保会计网校财税专家）