房地产开发企业预缴增值税税额抵减的思考

房地产企业预缴的增值税可以抵减不同项目的应纳增值税吗？

对于这个问题，地方税务局明确答复如下：
《河北国税全面推开营改增有关政策问题解答（之二）》
八、关于提供建筑服务和房地产开发的预缴税款抵减应纳税额问题
《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第17号）第八条规定：“纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，向建筑服务发生地主管国税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。”
《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第十四条规定：“一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。”
因此，提供建筑服务和房地产开发的预缴税款可以抵减应纳税款。应纳税款包括简易计税方法和一般计税方法形成的应纳税款。
例如：某房地产开发企业有A、B、C三个项目，其中A项目适用简易计税方法，B、C项目适用一般计税方法。2016年8月，三个项目分别收到不含税销售价款1亿元，分别预缴增值税300万元，共预缴增值税900万元。2017年8月，B项目达到了纳税义务发生时间，当月计算出应纳税额为1000万元，此时抵减全部预缴增值税后，应当补缴增值税100万元。
房地产开发企业应当在《增值税申报表》主表第19行“应纳税额”栏次，填报1000万元，第24行“应纳税额合计”填报1000万元，第28行“分次预缴税额”填报900万元，第34行“本期应补（退）税额”填报100万元。
与河北税务局执行口径一致的还有天津、北京等地。通过12366咨询，回复说是因为增值税申报表附列资料四《税额抵减情况表》中，对房产地企业预缴增值税抵减应纳税额时没有分项目。
对于“跨项目抵减预缴税款”的操作，基于专门从事税务咨询的职业敏感，直觉有地方不妥：比如纳税人甲开发的A项目已完工开始交付，B项目刚刚开盘预售，B项目在预收款预缴的增值税，在预缴当期就可以从A项目的应纳税额中抵减，对于B项目的预售业务，能算实现实质上的预缴税款吗？
《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号发布）规定：“第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%（笔者注：2019年4月1日起调整税率为9%）的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
第十五条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
第二十二条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。”
文件中，对纳税人抵减预缴增值税税款的规定中，都明确是“应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间”。
而“因为增值税申报表附列资料四《税额抵减情况表》中，对房产地企业预缴增值税抵减应纳税额时没有分项目”，所以认为预缴税款可以在不同项目间抵减，不是舍本逐末吗？
对部分地方税务局这样的操作，我也是醉了。当然，也有地方税务局有不同的操作，比如：
新疆税务局在2021年2月9日对“抵减已预缴税款”到底该如何抵减？是抵减全部项目的预交税款？还是只能抵减发生增值税纳税义务项目中的预交税款？”回复如下：
经与相关部门核实答复：《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)  第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
根据上述文件规定，纳税人在确定纳税义务发生时间时，申报抵减已预缴税款即可。
最后提示大家，在具体执行中，一定要先与当地主管税务机关沟通明确。