房地产企业预收款开具发票的税务处理

不需要红冲

2019年6月25日国家税务总局福建省税务局发布的《2019年5月12366咨询热点难点问题集》
16.房地产开发企业收到预收款时已开具不征税发票，在收讫项目全部款项并开具适用税率的增值税发票时，是否需要对不征税发票开具红字发票？
答：根据《国家税务总局关于红字增值税发票开具有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第47号）规定：“一、增值税一般纳税人开具增值税专用发票(以下简称‘专用发票’)后，发生销货退回、开票有误、应税服务中止等情形但不符合发票作废条件，或者因销货部分退回及发生销售折让，需要开具红字专用发票的，按以下方法处理：
……”
因此，房地产开发企业开具的不征税发票不属于上述文件规定的情形，在收讫项目全部款项并开具适用税率的增值税发票时，不需要对不征税发票开具红字发票。

国家税务总局12366纳税服务平台2021年3月15日河南税务对于“不征税发票”的问题回复。
问题内容：
请问一般纳税人的房地产企业在预收款时向客户开具了不征税发票。
问题1：这笔开票金额需要在月度增值税申报时如何填在增值税申报表中？
答复内容：
一、根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）第九条规定，……(十一)增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。“未发生销售行为的不征税项目”下设601 “预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603 “已申报缴纳营业税未开票补开票”。使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。
二、根据《国家税务总局货物和劳务税司关于做好增值税发票使用宣传辅导有关工作的通知》（税总货便函〔2017〕127号）规定，附件：增值税发票开具指南……第二章…… 第一节……四、纳税人应在发生增值税纳税义务时开具发票。 ……十七、纳税人开具增值税普通发票后，如发生销货退回、开票有误、应税服务中止等情形但不符合发票作废条件，或者因销货部分退回及发生销售折让，需要开具红字发票的，应收回原发票并注明“作废”字样或取得对方有效证明。……
三、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号 ）规定，……附件1：营业税改征增值税试点实施办法……第四十五条 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。……附件2……一、…… （八）销售不动产。……9.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
四、根据《国家税务总局关于调整增值税纳税申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2019年第15号）规定，附件：2.《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》及其附列资料填写说明……
五、根据《中华人民共和国税收征收管理法》(中华人民共和国主席令第49号)第二十五条规定，纳税人必须依照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的申报期限、申报内容如实办理纳税申报，报送纳税申报表、财务会计报表以及税务机关根据实际需要要求纳税人报送的其他纳税资料。
因此，根据上述文件规定，房地产企业销售房地产项目纳税义务发生时间为交付房地产项目并取得索取销售款项凭据的当天。两项条件需同时满足。对于房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时选择“602销售自行开发的房地产项目预收款”编码，并向购房者开具增值税普通发票，发票税率栏应填写“不征税”。1.纳税人应按规定确定的申报期限、申报内容如实办理纳税申报。但是，针对使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，开具的“不征税”发票，不需要填写在申报表中。2.申报时如出现一窗口式比对通不过，可到主管税务机关办税服务厅办理申报。3.房地产开发企业开具的不征税发票不属于上述文件规定的开具红字发票的情形，在开具适用税率的增值税发票时，不需要对不征税发票开具红字发票。具体事宜建议您联系主管税务机关咨询确认。

国家税务总局12366纳税服务平台2020年12月18日内蒙古税务局对于“请问房地产开发企业开具的预收款不征税发票是否必须要冲红？”的问题答复。
问题内容：
请问房地产开发企业开具的预收款不征税发票是否必须要冲红？
答复内容：
若您咨询的是待正式交易完成时，对收取预收款时开具的不征税增值税普通发票是否需要开具红字发票的问题，现行文件中未明确规定需要开具红字发票。

国家税务总局12366纳税服务平台2019年8月13日江西税务对于“不征税发票红冲”的问题答复。
问题内容：
房地方企业收到预收款时，开具的不征税发票，增值税申报时，不征税收入是否要录入系统？开具征税发票时，收回的不征税发票是否要红冲处理？
答复内容：
1.开具不征税发票无需申报；2.不征税发票无需收回红冲。

原山东国税发布的《全面推开营改增试点政策指引（六）》
一、关于房地产开发企业预收款开票问题
《营业税改征增值税试点实施办法》规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
营改增前，企业收到预收款后，开具由山东省地税局统一印制的收据，作为企业开具发票前收取预收款的结算凭证。该收据统一编号，管理上类似于发票，购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理相关业务。
营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，在发票备注栏单独备注“预收款”。开票金额为实际收到的预收款全款，待下个月申报期内通过《增值税预缴税款表》进行申报并按照规定预缴增值税。在申报当期增值税时，不再将已经预缴税款的预收款通过申报表进行体现，将来正式确认收入开具不动产销售发票时也不再进行红字冲回。

国家税务总局12366纳税服务平台2016年10月13日北京呼叫中心的问题回复。
“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。
“未发生销售行为的不征税项目”下设601“预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603“已申报缴纳营业税未开票补开票”。
收到预付款时开具的本就是不征税的发票，无需收回。

需要红冲

国家税务总局12366纳税服务平台2020年3月17日厦门税务对于“房地产企业不征税发票”的问题回复。
问题内容：
房地产企业在预售阶段收到首付款时已开具了不征税发票，后期纳税义务发生时需换开应税发票。请问后续不征税发票如何操作？是否是一一收回红冲？
答复内容：
根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）及《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）文件规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，收到预收款时纳税义务尚未发生，应按照3%的预征率预缴增值税，可选择商品和服务税收分类编码602“销售自行开发的房地产项目预收款”，开具增值税普通发票，发票税率栏填写“不征税”；依法确定纳税义务发生时，应按适用税率或征收率开具增值税发票，并以红字发票冲抵收取预收款时已开具的增值税普通发票。

国家税务总局12366纳税服务平台2020年12月16日湖南税务对于“关于房地产企业不征税发票是否必须要冲红的问题”的问题回复。
问题内容：
请问房地产开发企业开具的预售款不征税发票是否必须要冲红？
答复内容：
根据《湖南省国家税务局营业税改征增值税政策指引之三》（二）房地产开发企业收到预收款，应如何开票？
房地产开发企业收到预收款时，可选择以下两种方式处理：一是可开具纳税人自制的预收款收款收据；二是在收到预收款时可开具增值税普通发票，并在发票备注栏注明“预收款”，税率选择0，税额为0。无论纳税人开具自制收据还是增值税普通发票，收取的预收款收入均应按规定预缴税款，并填报《增值税预缴税款表》，但不填列《增值税纳税申报表》及其附列资料。正式交易完成或全额缴纳房款时，纳税人应根据最终的实际交易金额重新全额开具增值税发票，并按规定进行纳税申报。对预收房款时开具的增值税普通发票，纳税人可选择在发票管理新系统中进行冲红，冲红时开具的红字发票金额不在《增值税纳税申报表》及其附列资料中填列。

原广东国税“关于房地产企业开具不征税发票”的问题答复。
问
请问一般纳税人的房地产企业在预收款时向客户开具了不征税发票。
问题1：这笔开票金额需要在月度增值税申报时如何填在增值税申报表中？
问题2：如果不需要填报在增值税申报表中，一窗口式比对通不过怎么处理？
问题3：在交房后开具了正式发票给客户，原来的不征税发票是否需要向客户收回并开具红字发票？
答
房地产企业采用预收款方式销售自行开发的房地产项目，收到预收款时可向购房者开具收据。
如购房者要求开具发票，房地产企业可选择编码为602“销售自行开发的房地产项目预收款”开具增值税普通发票，发票税率栏应填写“不征税”，并在发票备注栏注明：“仅作为预收款凭证，不用于产权办理”。
房地产企业按上述方式开具增值税普通发票，不作为纳税义务发生时间，应填报《增值税预缴税款表》，并按照相关规定预缴增值税，但不填列《增值税纳税申报表》及其附列资料。
由此出现的一窗式比对异常情况，主管税务机关审核无误后为房地产企业办理清卡解锁。
纳税义务发生后，房地产企业应收回预收房款时开具的增值税普通发票进行冲红并根据实际交易金额重新开具增值税发票，按规定进行纳税申报。

《青岛国税版营改增操作指引（全本）指引一、房地产业营改增政策》
四、房地产开发企业收取预收款如何开具发票？
答：按照有关规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。2016年5月1日以后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，收回原发票，同时开具全额的增值税发票。

原浙江国税2016年5月25日发布的《营改增试点20 个重点难点问题问答》
十五、关于房地产开发企业预收款开票问题
《营业税改征增值税试点实施办法》规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款，包括收到全部房款、房子尚未交付的情况，都应按照3%的预征率预缴增值税。
1、营改增前，企业收到预收款后，开具纳税人的普通发票或其自行印制的收据，作为企业收取预收款的结算凭证。
2、营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，我们建议房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具纳税人的普通发票或其自行印制的收据，待不动产移交时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值税发票或专用发票。
3、对于过渡期房地产销售问题，如前期符合营业税纳税义务时间已缴纳了部分营业税，5 月1日后又按照规定缴纳剩下部分增值税的，在不动产移交时，对缴纳营业税部分不开具增值税专用发票，缴纳增值部分可开具增值税专用发票。

原宁波国税2016年5月16日发布的《关于房地产开发企业发票开具事宜的声明》
为做好房地产开发企业营改增过程中发票衔接与开具工作，我局已制定《房地产开发企业发票开具暂行操作办法》，对房地产开发企业营改增发票开具有关事项予以统一。房地产开发企业纳税人销售房产预收购房款时，可开具增值税普通发票；房产交付时，收回预收款时开具的增值税普通发票并冲红，同时开具全额的增值税发票。购房者需要增值税专用发票的，可按规定开具全额的增值税专用发票。