一文搞懂投资性房地产转换的会计处理

　　1、准则规定

　　《企业会计准则第3号——投资性房地产》相关规定如下：

　　第十三条企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：

　　（一）投资性房地产开始自用。

　　（二）作为存货的房地产，改为出租。

　　（三）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。

　　（四）自用建筑物停止自用，改为出租。

　　第十四条在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

　　第十五条 采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

　　第十六条 自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。

　　2、转换日的确定

　　（1）投资性房地产开始自用，是指投资性房地产转为自用房地产。其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。

　　（2）投资性房地产转为存货，转换日为租赁期届满、企业董事会或者类似机构作出书面决议明确将其重新开发用于对外销售的日期。

　　（3）作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物、自用土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日。租赁开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。

　　3、投资性房地产转换为非投资性房地产

　　（1）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用房地产

　　企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产改用于生产商品、提供劳务或者经营管理，投资性房地产相应地转换为固定资产或无形资产。例如，企业将出租的厂房收回，并用于生产本企业的产品。在此种情况下，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。

　　企业将投资性房地产转换为自用房地产时，应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧（摊销）、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、"固定资产减值准备"等科目，会计处理参考如下：

　　借：固定资产或无形资产（按投资性房地产的账面余额）

　　　　投资性房地产累计折旧（摊销）

　　贷：投资性房地产累计折旧或累计摊销（按已计提的折旧或摊销）

　　如果已计提减值准备的

　　借：投资性房地产减值准备

　　　　贷：固定资产减值准备或无形资产减值准备

　　例1：

　　2017年8月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房地产在转换前采用成本模式计量，其账面价值为2800万元，其中，原价5000万元，累计已提折旧2200万元。甲企业的账务处理如下：

　　借：固定资产      50000000

　　　　投资性房地产累计折旧（摊销） 22000000

　　　　贷：投资性房地产——厂房       50000000累计折旧          22000000

　　（2）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用房地产

　　企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

　　转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产——成本”科目；按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目；按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。

　　例2：

　　2018年10月15日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，准备作为办公楼用于本企业的行政管理。2018年12月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为4800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为4750万元，其中，成本为4500万元，公允价值变动为增值250万元。

　　甲企业的账务处理如下：

　　借：固定资产      48000000

　　　　贷：投资性房地产——成本    45000000

　　　　　　　　　　　　——公允价值变动   2500000

　　　　　　公允价值变动损益       500000

　　（3）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为存货

　　房地产开发企业将用于经营租出的房地产重新开发用于对外销售的，从投资性房地产转换为存货。这种情况下，转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。

　　企业将投资性房地产转换为存货时，应当按照该项投资性房地产在转换日的账面价值，借记"开发产品"科目，按照已计提的折旧或摊销，借记"投资性房地产累计折旧（摊销）"科目，原已计提减值准备的，借记"投资性房地产减值准备"科目，按其账面余额，贷记"投资性房地产"科目。

　　（4）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转换为存货

　　企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为存货时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

　　转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记"开发产品"科目，按该项投资性房地产的成本，贷记"投资性房地产——成本"科目；按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记"投资性房地产——公允价值变动"科目；按其差额，贷记或借记"公允价值变动损益"科目。

　　例3：

　　甲房地产公司将其开发的的部分写字楼用于对外经营租赁。2018年10月15日，因租赁期满，甲企业将出租的写字楼收回，并作出书面决议，将该写字楼重新开发用于对外销售，即由投资性房地产转换为存货，当日的公允价值为6000万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为5600万元，其中，成本为5000万元，公允价值变动为增值600万元。

　　甲企业的账务处理如下：

　　借：开发产品      60000000

　　　　贷：投资性房地产——成本    50000000

　　　　　　　　　　　　——公允价值变动   6000000

　　　　　　公允价值变动损益      4000000

　　 4、非投资性房地产转换为投资性房地产

　　（1）作为存货的房地产转换为采用成本模式进行后续计量的投资性房地产

　　作为存货的房地产转换为投资性房地产，通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。这种情况下，转换日通常为房地产的租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。一般而言，对于企业自行建造或开发完成但尚未使用的建筑物，且董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明其持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明其自行建造或开发产品用于经营租出、持有意图短期内不再发生变化的，应视为存货转换为投资性房地产，转换日为董事会或类似机构作出书面决议的日期。

　　企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记"投资性房地产"科目，原已计提跌价准备的，借记"存货跌价准备"科目。按其账面余额，贷记"开发产品"等科目。

　　例4：

　　甲企业是从事房地产开发业务的企业，2017年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2017年4月15日。2017年4月15日，该写字楼的账面余额5500万元，未计提存货跌价准备。

　　甲企业的账务处理如下：

　　借：投资性房地产——写字楼  55000000

　　　　贷：开发产品      55000000

　　（2）作为自用的房地产转换为采用成本模式进行后续计量的投资性房地产

　　企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，通常应于租赁期开始日，按照固定资产或无形资产账面价值，将相应的固定资产或无形资产转换为投资性房地产。对不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物，如果董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明其自用房地产用于经营租出、持有意图短期内不再发生变化的，应视为将自用房地产转换为投资性房地产，转换日为董事会或类似机构作出书面决议的日期。

　　企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入"投资性房地产"、"投资性房地产累计折旧（摊销）"、"投资性房地产减值准备"科目，按其账面余额，借记"投资性房地产"科目，贷记"固定资产"或"无形资产"科目，按已计提的折旧或摊销，借记"累计折旧"或"累计摊销"科目，贷记"投资性房地产累计折旧（摊销）"科目，原已计提减值准备的，借记"固定资产减值准备"或"无形资产减值准备"科目，贷记"投资性房地产减值准备"科目。

　　例5：

　　甲企业拥有一栋办公楼，用于本企业总部办公。2017年3月10日，甲企业与乙企业签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始以日为2017年4月15日，为期5年。2017年4月15曰，这栋办公楼的账面余额5500万元，已计提折旧300万元。甲企业的账务处理如下：

　　借：投资性房地产——写字楼   55000000

　　　　累计折旧         300000

　　　　贷：固定资产           55000000

　　　　　　投资性房地产累计折旧（摊销）          300000

　　（3）作为存货的房地产转换为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产

　　企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项房地产在转换日的公允价值，借记"投资性房地产-成本"科目；原已计提跌价准备的，借记"存货跌价准备"科目；按其账面余额，贷记"开发产品"等科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记"公允价值变动损益"科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记"其他综合收益"科目。待该项投资性房地产处理时，因转换计入其他综合收益的部分应转入当期损益。

　　（4）作为自用的房地产转换为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产

　　企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记"投资性房地产-成本"科目；按已计提的累计摊销或累计折旧，借记"累计摊销"或"累计折旧"科目；原已计提减值准备的，借记"无形资产减值准备"、"固定资产减值准备"科目；按其账面余额，贷记"固定资产"或"无形资产"科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记"公允价值变动损益"科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记"其他综合收益"科目。待该项投资性房地产处置时，因转换计入其他综合收益的部分应转入当期损益。

　　例6：

　　2017年6月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。2017年10月30日，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。2017年12月，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为2018年1月1日，租赁期限为3年。2018年1月1日，该办公楼的公允价值为4亿万元，其原价为5亿元，已提折旧15000万元；假设甲企业对投资性房地产采用公允价值模式计量。甲企业的账务处理如下：

　　甲企业应当于租赁期开始日（2018年1月1日）将自用房地产转换为投资性房地产。

　　借：投资性房地产——成本  400000000

　　　　累计折旧     150000000

　　　　贷：固定资产      500000000

　　　　　　其他综合收益            50000000