青岛地税解读《土地增值税和契税若干具体政策公告》

　　为了加强土地增值税、契税征收管理，进一步明确房地产项目土地增值税和国有土地使用权出让契税相关政策，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则和财政部、国家税务总局的有关规定，结合我市实际，制定并发布《关于土地增值税和契税若干具体政策的公告》（2015年第2号，以下简称《公告》）。

　　一、关于土地成本与其他房地产开发成本的归集分摊

　　在计算土地增值税时，普通住宅和非普通住宅需要分别计算增值率，由此产生成本费用的分摊问题。根据《财政部关于印发〈中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则〉的通知》（财法字〔1995〕第6号）第九条、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条规定，本条明确土地成本和其他房地产开发成本在普通住宅和非普通住宅之间的分摊方法。

　　第一条第一款中，将“土地征用及拆迁补偿费”归集为“土地成本”。因为土地征用及拆迁补偿费是为取得土地使用权而付出的代价，在土地征用和拆迁阶段，房地产开发行为尚未开始，因此不宜将土地征用及拆迁补偿费直接归属于房地产开发成本，而应当采用与“取得土地使用权所支付的金额”同样的归集方法。

　　“别墅区”是指包含项目内所有别墅且占地相对独立，有道路、围墙等明显分隔标志的区域。

　　“联排别墅”是指并联的类别墅建筑，“合院式别墅”是指由联排别墅围合而成的类别墅建筑。

　　第一条第二款中，明确其同时符合四项特殊条件的成本应该直接计入受益对象的成本中核算，比如装修成本等。不符合特殊条件的成本按照普通住宅与非普通住宅可售建筑面积的比例计算分摊。但在清算审核中，一旦发现直接归集的成本有一条不符合直接归集条件的情况，比如合同中包含共同工程、存在虚假发票等，则其他房地产开发成本整体按照建筑面积法分摊。

　　二、关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的组成

　　本条是对《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）（以下称“134号文”）第一条的进一步明确。“134号文”第一条规定：“出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益”，第一条第二款：“以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内”。本条明确，竞价方式出让的计税依据为土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、城市基础设施配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。根据《财政部关于城市基础设施配套费性质的批复》（财综函〔2002〕3号）规定：“各地征收的市政基础设施配套费应统一归并为城市基础设施配套费。”本条明确，城市基础设施配套费即市政建设配套费。

　　规划部门批准的建设面积，首先是指根据规划部门在《项目用地规划设计条件》中规定的容积率与土地面积计算出的建筑面积，其中容积率规定了上限的，以上限为准，没有上限的，以下限为准。根据《青岛市人民政府办公厅关于进一步加强城市基础设施配套费征收使用管理的通知》（青政办发〔2014〕20号）规定，本条明确，建筑工程规划许可证上核准的建筑面积发生变化的，应按照补缴的城市基础设施配套费金额申报缴纳契税。

　　三、关于相关拆迁补偿和工程支出的处理

　　根据《财政部关于印发〈中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则〉的通知》（财法字〔1995〕第6号）第七条和“134号文”第一条，本条明确，项目建设用地边界线外发生的拆迁补偿和工程支出既作为契税计税依据，又作为土地增值税扣除项目。

　　根据政府配建要求，在取得国有土地使用权时，某种情况下会要求土地承受人在项目建设用地边界线外发生拆迁补偿和工程支出。“按照区（市）级以上政府部门要求”，是指除在国有土地出让合同中明确要求外，取得区（市）级以上政府的证明文件，用以说明在项目建设用地边界线外发生的拆迁补偿和工程支出是取得土地的必须条件。证明文件包括政府会议纪要、政府相关部门出具的正式文件等。

　　四、关于签订土地出让补充协议的契税纳税义务发生时间与税款缴纳期限

　　《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充”。补充协议是以原出让合同的存在并生效为前提。为此，根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定，本条明确，签订原出让合同的当天为契税纳税义务发生时间。根据《青岛市地方税务局关于明确契税税款缴纳期限的公告》（2014年6号）规定，本条明确，签订补充协议的契税税款缴纳期限为签订补充协议之日起90日内。

　　五、关于工业、物流地产等项目土地增值税的预征率

　　根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）第二条规定，本条明确取得工业、物流仓储用地用途的国有土地使用权后，开发建设并取得新房预售收入的预征率为2%.需要匡算的，按照《青岛市地方税务局关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告》（2014年第1号）第一条第三款规定的方法匡算税负率。

　　新房与旧房的界定标准为《转发财政部 国家税务总局〈关于土地增值税一些具体问题规定的通知〉的通知》（青财税〔1996〕7号）第二条规定：“1.建房单位新建成的房产，未使用或使用未满一年首次对外转让的，均为新房；首次转让前已经出租或使用满一年以上再转让的房产，应作为旧房。2.对个人新建应税房产对外转让的，不论其建造时间长短，均作为旧房。3.对单位或个人购买的新房再转让的，不论其使用时间长短，均为旧房”。