2017年税务师《税法一》土地增值税配套练习

转眼间，2017年税务师考试已经进入了倒计时，你的备考进行的如何了？为了帮助亲爱的考生朋友们巩固学习效果，小编特整理了税务师《税法一》科目的知识点及其配套练习，练习题均来自网校梦想成真系列辅导书，希望对大家有所帮助！

知识点 土地增值税

一、土地增值税征税范围

（一）基本征税范围

土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。

基本征税范围	不属于征税范围
1.转让国有土地使用权，包括出售、交换和赠与 2.地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 3.存量房地产的买卖	1.不包括国有土地使用权出让所取得的行为 2.不包括未转让土地使用权、房产产权的行为，如房地产的出租

（二）具体情况判定

有关事项	是否属于征税范围
继承、赠予	继承；不征（无收入）
	赠予：公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征
出租	不征（无权属转移）
房地产抵押	抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征
房地产交换	单位之间换房，征；个人之间互换自有住房，免征
合作建房	建成后自用，暂免征；建成后转让，征
代建房	不征（无权属转移）
重新评估	不征（无收入）

提示：了解企业改制重组的土地增值税政策。

二、土地增值税扣除项目

（一）对于新建房地产转让，可扣除：1）取得土地使用权所支付的金额；2）房地产开发成本；3）房地产开发费用；4）与转让房地产有关的税金：城建税、教育费附加等；5）财政部规定的其他扣除项目。

（二）对于存量房地产转让，可扣除：1）房屋及建筑物的评估价格。评估价格＝重置成本价×成新度折扣率；2）取得土地使用权所支付的地价款或出让金、按国家统一规定缴纳的有关费用；3）转让环节缴纳的税金。

三、土地增值税税收优惠

四、房地产开发企业土地增值税清算

1.土地增值税的清算条件。

2.土地增值税的扣除项目。

3.清算后再转让房地产的处理。

单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

【经典习题】

1.（2011年试题 多选题）下列行为中，属于土地增值税征税范围的有（ ）。

A．房地产评估增值

B．个人之间交换自有居住用房

C．房产所有人将房屋产权赠送给直系亲属

D．房地产开发企业以自建商品房进行投资

E．房地产开发企业以自建商品房安置回迁户

【正确答案】BDE

【答案解析】选项A，房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，不属于征收土地增值税的范围；选项B，交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，按照规定属于征收土地增值税的范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税；选项C，房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为不征收土地增值税。选项D，房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营，属于征收土地增值税的范围。选项E，房地产企业自建商品房安置回迁户，安置用房视同销售处理，属于征收土地增值税的范围。

2.（《应试指南》第七章P225多选题）下列项目中，属于土地增值税中房地产开发成本的有（ ）。

A．土地出让金

B．管理费用

C．公共配套设施费

D．借款利息费用

E．土地征用及开发补偿款

【正确答案】CE

【答案解析】房地产开发成本包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等；土地出让金属于取得土地使用权支付的金额；管理费用和借款利息费用属于房地产开发费用。

3.（《经典题解》第七章P192单选题）房地产开发企业将开发产品用于下列（ ）项目，不属于视同销售房地产，不用缴纳土地增值税。

A．开发的部分房地产对外投资

B．开发的部分房地产分配给股东

C．开发的部分房地产用于抵偿债务

D．开发的部分房地产用于出租

【正确答案】C

【答案解析】房地产开发企业开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移，不征收土地增值税。

4.（《应试指南》第七章P224多选题）以下关于房地产企业进行土地增值税清算相关问题处理正确的有（ ）。

A．土地增值税清算时，未开具发票或未全额开具发票的，以税务机关核定的金额确认收入

B．土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，不需要调整至财务费用中计算扣除

C．房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费可以扣除

D．纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金

E．货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费

【正确答案】DE

【答案解析】土地增值税清算时，未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所记载的销售金额及其他收益确认收入；土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除；房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

5.（《应试指南》第七章P223单选题）某服装生产企业2016年12月转让一幢90年代末建造的生产车间，取得转让收入400万元，缴纳除增值税以外的相关税费共计2.5万元。该生产车间原造价300万元，如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的生产车间需800万元，该生产车间经评估还有四成新。该企业转让生产车间应缴纳的土地增值税为（ ）万元。

A．16.5

B．23.25

C．25.5

D．14.5

【正确答案】B

【答案解析】收入总额＝400（万元），扣除项目＝800×40%＋2.5＝322.5（万元），增值额＝400－322.5＝77.5（万元），增值率＝77.5÷322.5×100%＝24.03%，适用税率30%。应纳税额＝77.5×30%＝23.25（万元）。