【综合题】2019《资产评估实务一》真金题回忆及答案（考生回忆）

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三、综合题

1、（改）某企业拟转让部分不动产，委托评估机构进行评估，评估基准日为2018年12月31日，资产评估专业人员拟采用剩余法进行评估，相关情况如下：

评估对象为在建的综合楼项目，土地用途为综合用地，于2018年12月31日取得土地使用权，土地使用年限为50年，占地面积6125平方米，开发程度达到红线外“六通一平”。规划建筑用途为办公和商业，总建筑面积为19600平方米，可销售面积为15600平方米，建筑经济寿命为70年，截至评估基准日，已完成全部主体结构和部分装修，设备安装工程施工。评估对象产权状况良好，无他项权利设定。

经现场踏勘和广泛调查研究，资产评估专业人员做出以下判断和假设：评估对象的规划用途为其最佳发展用途，估计后续合理开发期为1年。开发完成后采用出租方式经营，预计平均租赁价格（不含税）为3.5元/平方米·天，平均空置率为5%，出租期间年运营费和税费为年租赁收入的20%，假设租金及税费为年末一次发生；综合楼续建开发成本为2000元/平方米，续建期间管理费为续建开发成本的2%，续建成本费用均在续建期间内均匀投入；续建开发利润为总开发价值的15%。评估基准日中国人民银行公布的一年期贷款利率为4.35%，不动产报酬率为8%，年金现值系数见下表；

年金现值系数表（8%）

根据上述资料，按要求解答，计算下列问题。（计算结果保留小数点后2位，共15分）

问题1：

运用剩余法评估不动产应遵循的前提条件有哪些？（3分）

【参考答案】运用剩余法需具备以下前提条件：（1）不动产开发必须有已得到相关规划部门批准且在有效期内的明确的规划；（2）假设土地或不动产的利用方式为最佳开发利用方式；（3）成本与价格的测算必须符合合法原则，与当地不动产市场实际情况吻合。

（注：带有“改”字，意思是考题原表述已经不完全符合现行教材最新表述，已经按照现行教材调整修改。）

问题2：

运用剩余法评估时，评估人员需从哪些方面调查不动产的整体情况。（2分）

【参考答案】略。

问题3：

假设评估对象开发完成后即可完成出租，不考虑经营期租金的增减变化，土地使用年限期满后不再续期，届时建筑物余值为1000元/平方米。计算评估对象开发完成后的年净收益及总体开发价值。（金额单位：万元。4分）

【参考答案】年净收益及总体开发价值

年净收益＝15600×3.5×365×（1-5%）×（1-20%）÷10000＝1514.60（万元）

总体开发价值

＝1514.6×（P/A，8%，49）＋0.1×19600÷（1+8%）^49

＝1514.6×12.2122＋1960÷（1+8%）^49

＝18541.73 （万元）

问题4：

假设该不动产转让价按照基准日评估价值V确定，计算续建的成本费用，投资利息和投资利润。（金额单位万元，不考虑其他未提及的税费。（3分）

【参考答案】

续建的成本费用＝0.2×19600＋0.2×19600×2%＝3998.4（万元）

续建的投资利息＝V×[（1+4.35%）^1-1]+3998.4×[（1+4.35%）^0.5-1]＝0.0435V＋86.04

续建的投资利润＝18541.73×15%＝2781.26（万元）

问题5：

列出剩余法计算待开发不动产价值的公式，计算评估价值V。（金额单位万元。3分）

【参考答案】待开发不动产价值=预期开发完成后的不动产总价值－续建开发成本－续建管理费用－销售费用－续建投资利息－续建投资利润－销售税费－待开发不动产取得税费

V=18541.73－3998.4－0.0435V－86.04－ 2781.26

1.0435V＝11676.03

V＝11189.30（万元）

本试卷内容根据正保会计网校论坛考生讨论内容，由网校教学专家整理。

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