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换购住房个税退税：谁能退？退多少？在哪退？
前段时间，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第28号，以下简称28号公告），延续居民换购住房个人所得税退还政策，继续支持居民改善住房条件。
哪些纳税人能退税？
根据《国家税务总局关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告》（国家税务总局公告2022年第21号，以下简称21号公告）、28号公告，2022年10月1日—2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税。换言之，纳税人适用该退税政策需要同时满足“同一人、同一年、同一城”条件。其中，“同一人”指的是出售自有住房的主体，应为新购住房产权人或产权人之一。
“同一年”指的是先卖后买且出售、新购住房间隔时间必须在一年以内。这里的“一年以内”指的是12个月内。同时，纳税人出售现住房的时间，以其出售住房时个人所得税完税时间为准。新购住房为二手房的，购买住房时间以纳税人购房时契税的完税时间或不动产权证载明的登记时间为准。税务机关将为纳税人预填上述涉税信息，纳税人可以与缴税时取得的完税证明上标注的时间进行核对。新购住房为新房的，购买住房时间以在住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案的时间为准，纳税人可以依据房屋交易合同据实填写。
“同一城”指的是出售和重新购买的住房，应在同一城市范围内（直辖市、副省级市、地级市）。举例来说，杨女士因工作调动，2023年7月，出售了北京市的一套住房（产权人为杨女士本人）；2023年9月，在杭州市重新购买一套住房，产权人为杨女士与其配偶张先生。因杨女士为新购产权人之一，满足“同一人、同一年”条件，但不满足“同一城”条件，所以无法享受28号公告优惠。如果杨女士与其配偶张先生，新购置的住房同在北京市，其他条件相同，则可向征收现住房转让个人所得税的主管税务机关申请退税。
退税金额怎么计算？
28号公告第一条明确，对符合退税条件的纳税人，当其新购住房金额大于或等于现住房转让金额时，全部退还已缴纳的个人所得税；当其新购住房金额小于现住房转让金额时，按照新购住房金额占现住房转让金额的比例，退还现住房已缴纳的个人所得税。
具体的计算公式为：
新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税；
新购住房金额小于现住房转让金额的，退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税。
需要注意的是，现住房转让金额和新购住房金额均不含增值税。
例如，2023年12月，李先生出售了一套住房，转让金额为240万元（不含税，下同），缴纳个人所得税4万元。2024年5月，李先生在同一城市重新购买了一套住房，新购住房金额为300万元。假定李先生同时满足享受换购住房个人所得税政策的其他条件，由于新购住房金额大于现住房转让金额，李先生可申请的退税金额，为现住房转让时缴纳的个人所得税4万元。若李先生新购住房金额为150万元，则可申请的退税金额为150÷240×4=2.5（万元）。
到哪里办理退税？
21号公告第五条明确，纳税人享受居民换购住房个人所得税退税政策的，应当向征收现住房转让所得个人所得税的主管税务机关提出申请，填报《居民换购住房个人所得税退税申请表》，并应提供下列资料：纳税人身份证件；现住房的房屋交易合同；新购住房为二手房的，提供房屋交易合同、不动产权证书及其复印件；新购住房为新房的，提供经住房城乡建设部门备案（网签）的房屋交易合同及其复印件。
为便利纳税人享受税收优惠政策，税务部门推出了相应服务举措。一是简化资料报送，提供预填服务。依托纳税人出售现住房和新购住房的完税信息资料，为纳税人提供申请表项目预填服务，纳税人办理退税申请需携带的资料，主要用于纳税人核对申请表信息，税务部门只留存新购二手房的不动产权证书复印件或新购新房的房屋交易合同复印件。二是根据系统预填、纳税人填报并确认的相关信息，自动计算应退税款。
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