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房地产企业会计救命稻草！企业委托销售的财税处理！
房地产企业委托销售的财税处理
委托销售包括两种方式：视同买断方式和支付手续费方式。
委托销售的会计核算
（1）收入确认的时间
a.视同买断方式的收入确认时间
如果委托方和受托方之间的协议明确标明，受托方在取得代销商品后，无论是否能够卖出、是否获利，均与委托方无关，在符合销售商品收入确认条件时，委托方应确认相关销售商品收入。一般在发出商品时确认收入，根据委托方和受托方签订合同或协议价确认收入金额。
如果委托方和受托方之间的协议明确标明，将来受托方没有将商品售出时可以将商品退回给委托方，或受托方因代销商品出现亏损时可以要求委托方补偿，那么，委托方在交付商品时不确认收入，受托方也不作购进商品处理，受托方将商品销售后，并向委托方开具代销清单，委托方收到代销清单时确认销售收入，收入金额为委托方和受托方签订合同或协议价确认收入。受托方因代销商品出现亏损时可以要求委托方补偿的，以实际取得的金额确认收入金额。
b.收取手续费方式的收入确认时间
委托方在发出商品时通常不应确认销售商品收入，而应在收到受托方开出的代销清单时确认销售商品收入。
采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售，属于收取手续费方式。
（2）账务处理
a.包销方式的视同买断，账务处理和房地产开发企业销售商品房相同。
b.非包销方式的视同买断的账务处理（假定适用简易计税方法）
交付商品时，
借：委托代销商品
贷：开发产品
受托方实际销售商品房，委托方收到代销清单时，
借：应收账款—受托方
贷：预收账款
借：应交税费—预交增值税（收到预收款时，按3%税率预缴增值税）
应交税费—应交土地增值税
贷：银行存款
结清房款时，
借：银行存款
贷：应收账款
c.支付手续费方式的账务处理
交付商品时，
借：委托代销商品
贷：开发产品
受托方实际销售商品房，委托方收到代销清单时，
借：应收账款—受托方
贷：预收账款
借：应交税费—预交增值税（收到预收款时，按3%税率预缴增值税）
应交税费—应交土地增值税
贷：银行存款
结清房款时，
借：银行存款
销售费用（应支付的手续费）
贷：应收账款
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