前言

5月1日，增值税正式在包括房地产、建筑企业中的所有企业正式实施，程龙贵老师结合近两月对房企营改增实务的研究以及与房企学员交流提出各种问题，分享5月份房企必须要开展的6项工作，5月份剩余的时间已不多，希望房企从业人员结合公司的情况、当地国税机关管理情况，积极开展必要工作，为公司创造财税管理价值。

一、老项目销售简易计税方法认定备案工作

1、老项目认定标准及部门省份老项目其他认定标准

对于老项目的认定标准，除了总局文件提出的两项标准以外，部分省份国税局通过营改增政策解答的方式，规定其比较有实操性的认定标准。

比如河北省规定，只要纳税人能够提供2016年4月30日前实际已开工的确凿证明，可以按照老项目选择简易计税方法。

请房地产了解项目所在区域是否也有类似政策公布，或者已发布未公开。在了解的基础上，应积极申请老项目认定。

部分开发项目，由于特殊原因未签订工程承包合同，或者工程承包合同中约定的合同开工日期不明确，但是确已在2016年4月30日前开始施工。按照实质重于形式的原则，只要纳税人能够提供2016年4月30日前实际已开工的确凿证明，可以按照老项目选择简易计税方法。

2、判断老项目采用一般计税方法还是简易计税方法，税后利润更大；

至于老项目是采用一般计税方法还是简易计税方法税后利润更优，需要房地产企业自行估算项目的收入、土地成本、政府规费、建筑服务成本、甲供材成本、可抵扣成本等综合因素来计算土地增值税，同时还需要考虑可抵扣的费用，和不抵扣的费用、利息等因素，来综合考虑企业所得税，以整体税后利润最大化为判断标准，这需要企业有很好的管理体系，提供相对准确的决策数据，同时，还需要有一个很好的信息化模型，来实时动态测算税后净利润，是一件计算含量和工作量都不小的工作。

3、办理老项目简易办法认定备案

如果确定老项目需要办理简易计税方法的，企业在申请为一般纳税人时，务必在5月31日之前申请简易计税方法的备案认定。

目前各地国税局对于老项目认定程序进展程度各异，有些地区已经可以办理简易计税备案，但仍有较多的地区不能办理，并且不能给房地产企业明确的回复。

但要反复强调的是，无论税局能否办理，请一定争取在5月31日之前办理备案手续，因为不办理，采用一般计税方法时，公司对该项目的后续管理将发生巨大的变化。

4、不办理简易计税方法备案的风险

如果不办理备案，企业是一般纳税人时，6月份就必须要申报缴纳5月份增值税，此时，对于项目必须要确定是采用何种计税方法，而一般纳税人默认采用一般计税方法，因此，如果在5月31日之前，没有办理简易计税方法备案，那么6月份申报，该项目就应该是采用一般计税方法。

5、办理简易计税方法的优点

如果当您不能判断项目到底适用一般计税方法还是简易计税方法，请结合公司特点参考以下简易计税方法下的优点：

1）增值税的税负上限就是5%，原营业税相比，由于是价外税，税负率还稍微下降；

2）简易计税方法下，不涉及增值税专用发票，采购成本会降低；

3）简易计税方法下，不涉及采购的增值税专用发票，可以远离虚开增值税专用发票，同时也就远离了刑事风险。

二、争取项目确定为老项目

如果了解到项目所在地，有政策支持，需要有确凿的实质开工证据，就可以认定为老项目，则公司应该寻找确凿证据，确凿证据包括但不限于以下：

1、项目开工剪彩仪式；

2、项目实际动工成果，比如已经挖地基、建筑物已经出地平线；

3、支付工程款给建筑商；

4、取得建筑商工程发票等；

三、4月30日之前取得不动产出租简易计税方法备案

根据文件规定，4月30日之前取得的不动产，可以申请简易计税方法，按照5%征收率征收增值税，而一般计税方法则按照11%缴纳增值税，对于部分4月30日之前取得的不动产，往往没有进项税额发票。因此，如果不申请简易计税方法，税负率将大大提升。

对于4月30日之前取得不动产，尤其是房地产自行开发的不动产，是否采用简易计税方法，需要结合该项目销售情形是否认定为简易计税方法，如果销售认定为简易计税方法，则该项目不能取得进项税额发票，毫无疑问，要及时申请简易计税方法。

值得注意的是，不少房地产企业重视销售部分物业简易计税方法的认定备案，而容易忽视出租物业简易计税方法的认定备案。在此提醒房地产企业应充分关注此备案事项。

四、修改公司销售合同，更新公司销售管理制度

营改增实施前前的销售合同没有充分考虑到增值税事项，尤其是新老项目的问题，而5月份甚至以后销售的项目，应该绝大部分是老项目，并且采用简易计税方法，如果房地产企业在销售合同中没有任何明显体现的话，未来在办理房产证时可能会出现极大的争议，如果在房价上涨期间还好，如果在房价下降期间，可能会给房地产企业带来绝大的困难。

很可惜，目前有比较少的房地产企业意识到这个问题。但没关系，由于业务刚开始，还有时间完善和调整。笔者后期也会通过文章详细讲解其中存在的问题以及如何破解之道。敬请期待。

五、修改公司采购合同，更新公司采购管理制度

基于房地产企业增值税，同时包含了增值税以及原营业税的特点，又加上了简易计税方法和一般计税方法并存的问题，极大考验了房地产企业采购管理，考验房地产企业财务税务管理水平，只要公司财务人员稍微出现一点差错，给企业带来的后果，不是多交增值税，就是偷逃增值税。

在实践管理中，需要财务部门和业务部门进行充分的沟通，只有在财务部门精通业务，业务部门掌握大量的财税知识的前提下，才有可能保证公司增值税管理不出大的风险。

增值税采购中，对于房地产企业的财务人员和业务人员还会面临一个重大的问题，就是如何规避虚开增值税风险，如何杜绝善意取得增值税专用发票的风险。同样，笔者后期也会通过文章详细讲解其中存在的问题以及如何破解之道。敬请期待。

六、重新设置会计核算制度

营改增后，由于存在一般计税方法和简易计税方法并存的情况，以及目前复杂的纳税申报表，需要设计一套符合房地产管理和申报的会计核算科目，提高工作效率的同时，降低纳税申报的差错，当然，如果项目处于完工销售以后，通过合理设置的会计科目，还可能快速进行进销差额动态平衡的预测和指导工作。

注：转载本文请注明来源“正保会计网校”

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