提示：税法冲刺阶段 重点难点讲解（八）

　　第八章　土地增值税法

　　本章在单选、多选、判断题占3分左右，计算题和综合题近两年每年都有，且难度有所上升。

　　一、征税范围

　　二、土地税值额的确定

　　1.取得土地使用权所支付的金额，包括：

　　①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；

　　②纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。

　　2.房地产开发成本

　　3.房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。

　　（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：

　　房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内

　　这里的利息注意三点：

　　①不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。

　　②不包括加息、罚息。所得税前可扣除。

　　③实际发生的财务费用和销售费用，与土地增值税计算无关，均按5%比例扣除。与所得税计算有关。

　　（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：

　　房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内，实际发生的期间费用与土地增值税计算无关，均按10%比例扣除。与所得税计算有关。

　　4.与转让房地产有关的税金

　　房地产开发企业：内资扣"两税一费"（营业税、城建税、教育费附加），外资扣"一税"（营业税）

　　非房地产开发企业：内资扣"三税一费" （营业税、印花税、城建税、教育费附加），外资扣"两税"（营业税、印花税）。

　　5 .财政部规定的其他扣除项目

　　从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：

　　加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%

　　对于存量房地产转让，可扣除：

　　1.房屋及建筑物的评估价格。

　　评估价格＝重置成本价×成新度折扣率

　　2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

　　3.转让环节缴纳的税金。

　　三、应纳税额计算

　　1.税率

　　2.土地增值额确定

　　3.税额计算步骤

　　4.房地产企业清算

　　（3）非直接销售和自用房地产的收入确定

　　①房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产

　　②房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

　　（4）土地增值税的扣除项目

　　①房地产开发企业办理土地增值税清算时与清算项目有关的扣除项目金额，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

　　②在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

　　四、优惠

　　1.建造普通标准住宅的税收优惠

　　纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。

　　20%是起征点，19.99%都不纳税，21%应就其全部增值额按规定计税。

　　2.国家征用收回的房地产的税收优惠

　　3.个人转让房地产的税收优惠

　　个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，土地增值税减免税优惠如下：

　　（1）居住满5年或5年以上的，免征；

　　（2）居住满3年未满5年的，减半征税；

　　（3）居住未满3年的，按规定计征土地增值税。