2004年资产评估讲义（一）

　　第 一 章　总　论

　　前言：

　　要以基本概念为主，最基本的概念性东西一定要把握住。从今年的考试来看，它的题型比前两年有一些改变，比较多的增加了一些主观题的内容，而对客观题的内容来说可能有一些删减，在分数上做了一些变化，这更要求考生们要特别注意这门课的最基本的知识点，最基本的一些概念。

　　第一节　资产评估及其特点

　　一、资产评估定义

　　（一）资产

　　所谓资产，是指经济主体拥有或控制的，能以货币计量的，能够给经济主体带来经济利益的经济资源。

　　1.资产具有以下基本特征：

　　（1）资产必须是经济主体拥有或者控制的。

　　（2）资产必须能以货币计量。

　　（3）资产是能够给经济主体带来经济利益的资源，即可望给经济主体带来现金流入的资源。

　　2.作为资产评估客体的资产，存在形式是多种多样的，为了科学地进行资产评估，可对资产进行适当的分类。

　　（1）按资产存在形态分类，可以分为有形资产和无形资产。

　　（2）按资产是否具有综合获得能力分类，可以分为单项资产和整体资产

　　（3）按资产能否独立存在分类，可以分为可确指的资产和不可确指的资产。

　　（4）按资产与生产经营过程的关系分类，可以分为经营性资产和非经营性资产。

　　（二）价格和价值

　　（三）资产评估

　　资产评估是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行评定和估算的行为。

　　（1）评估主体。

　　（2）评估客体。

　　（3）评估依据。

　　（4）评估目的。

　　（5）评估原则。

　　（6）评估程序。

　　（7）评估价值类型。

　　（8）评估方法。

　　二、资产评估的种类和特点

　　（一）资产评估的种类

　　目前国际上的资产评估主要分为三类，即评估、评估复核和评估咨询。

　　资产评估又可分为完全资产评估和限制性资产评估；

　　资产评估还可具体划分为单项资产评估和整体资产评估。

　　（二）资产评估的特点

　　1.市场性。

　　2.公正性。

　　3.专业性。

　　4.咨询性。

　　三、资产评估的功能和作用

　　（一）评价及评估的功能

　　（二）管理的功能（作用）

　　（三）鉴证的作用

　　第二节　价值类型和评估目的

　　一、资产评估的价值类型

　　资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的，在数量上往往也存在着较大的差异。

　　第一种，以资产评估的估价标准形式表述的价值类型，具体包括：重置成本、收益现值、现行市价（或变现价值）和清算价格四种。

　　第二种，从资产评估假设的角度来表述资产评估的价值类型，具体包括：继续使用价值、公开市场价值和清算价值等三种。

　　第三种，从资产业务的性质，即资产评估的特定目的来划分资产评估的价值类型。

　　第四种，以资产评估时所依据的市场条件，以及被评估资产的使用状态来划分资产评估结果的价值类型。

　　（一）关于资产评估中的市场价值与市场价值以外的价值

　　在国际评估准则中，市场价值定义如下：“自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。市场价值以外的价值不是一种具体的资产评估价值存在形式，它是一系列不符合资产市场价值定义条件价值形式的总称或组合。

　　（二）明确资产评估中的市场价值与市场价值以外价值的意义和作用

　　二、资产评估的目的

　　（一）资产评估的一般目的

　　资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值。

　　（二）资产评估的特定目的

　　1.资产转让。

　　2.企业兼并。

　　3.企业出售。

　　4.企业联营。

　　5.股份经营。

　　6.中外合资、合作。

　　7.企业清算。

　　8.抵押。

　　9.担保。

　　10.企业租赁。

　　11.债务重组。

　　（三）资产评估特定目的在资产评估中的地位和作用

　　第三节　资产评估的假设与原则

　　假设也可以这么说，很多东西是建立在假设之上，没有这种假设，很多活动事实上是无法进行的。所以，在资产评估的活动，会计的活动当中，对某些假设做出说明是非常必要的。

　　假设的意思就是说，由于认识客体它的变化不可能被主体全部认识，这样的话，人们就不得不根据我已经知道的某些特征和事实，来做出合乎逻辑的推断，这种推断事实上就是一种假设。

　　一、资产评估假设

　　（一）交易假设

　　交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。

　　（二）公开市场假设

　　公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。

　　（三）持续使用假设

　　持续使用假设也是对资产拟进入的市场的条件，以及在这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明。

　　（四）清算假设

　　二、资产评估的原则

　　（一）资产评估工作原则

　　1.独立性原则。

　　2.客观公正性原则。

　　3.科学性原则。

　　（二）资产评估经济技术原则

　　1.预期收益原则。

　　2.供求原则。

　　3.贡献原则。

　　4.替代原则。

　　5.估价日期原则。

　　第四节　资产评估与会计和审计的关系

　　一、资产评估与会计和审计的联系

　　（一）资产评估与会计的联系

　　（二）资产评估与审计的联系

　　二、资产评估与会计和审计的区别

　　（一）资产评估与会计的区别

　　（二）资产评估与审计的区别

　　第五节　资产评估在中国的发展

　　一、中国资产评估行业及其发展

　　二、中国资产评估师职业法律规范

　　（一）法律形式的资产评估师职业法律规范

　　（二）行政法规和部门规章形式的资产评估师职业法律规范

　　第 二 章　资产评估的基本方法

　　第二章在全书中的作用：

　　它是集中的提炼，专门讲述资产评估的方法，把资产评估的三种方法具体进行说明。考生在复习此章时，先不要考虑具体对象的影响，先把三种方法的概念、特点、适用范围和计算方法等特别记住。做到以不变应万变。

　　第一节　市场法

　　一、市场法的基本涵义

　　市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。市场法是资产评估中最为直接，最具说服力的评估方法之一。

　　市场法依据的原则是替代原则。

　　二、市场法的基本前提

　　通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：

　　（1）要有一个活跃的公开市场；

　　（2）公开市场上要有可比的资产及其交易活动。

　　三、市场法的基本程序及有关指标

　　（一）选择参照物

　　（二）在评估对象与参照物之间选择比较因素

　　（三）指标对比、量化差异

　　（四）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异

　　（五）综合分析确定评估结果

　　1.资产的功能。

　　2.资产的实体特征和质量。

　　3.市场条件。

　　4.交易条件。

　　四、市场法中的具体评估方法

　　（一）直接比较法

　　直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的一类方法。

　　其基本计算公式为：评估对象价值=参照物成交价格*评估对象A特征/参照物A特征

　　1.现行市价法。

　　2.市价折扣法。 资产评估价值=参照物成交价格×（1-价格折扣率）

　　3.功能价值类比法。

　　（1）资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称作生产能力比例法：

　　资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）

　　（2）资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法：

　　资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）X

　　4.价格指数法。

　　资产评估价值=参照物成交价格×（1+物价变动指数）

　　5.成新率价格调整法。

　　资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象成新率÷参照物成新率）

　　（二）类比调整法

　　该法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似。

　　1.市场售价类比法。

　　资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情况差异值

　　资产评估价值=参照物售价×功能差异修正系数×…×时间差异修正系数

　　年限修正系数=[1－1÷（1＋8%）30]÷[1－1÷（1＋8%）35]

　　=（1－0.0994）÷（1－0.0676）

　　=0.9006÷0.9324

　　=0.9659

　　2.市价法。

　　资产评估价值=评估对象现行合理成本×（参照物成交价格÷参照物现行合理成本）

　　3.市盈率乘（倍）数法。

　　资产评估价值=评估对象（企业））收益额×参照物（企业）市盈率

　　第二节　收益法

　　一、收益法的基本涵义

　　收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。

　　思路：通过估测被估资产未来预期收益的现值判断被估资产的价值的一切方法。

　　典型的收益法是以利索本，即知道收益率然后反求本金。

　　二、收益法的基本前提

　　收益法是依据资产未来预期收益经折现或本金化处理来估测资产价值的，它涉及三个基本要素：一是被评估资产的预期收益；二是折现率或本金化率；三是被评估资产取得预期收益的持续时间。

　　1.被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；

　　2.资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量；

　　3.被评估资产预期获利年限可以预测。

　　三、收益法的基本程序和基本参数

　　（一） 收益额

　　其一，收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；其二，用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。

　　（二）折现率

　　折现率就其构成而言，如不考虑通货膨胀，它是由无风险报酬率和风险报酬率组成的。其中无风险报酬率可以利用国库率或者银行同期贷款利率近似代替。

　　（三）收益期限

　　四、收益法中的主要技术方法

　　公式中出现的符号的含义

　　三个最基本的公式

　　1.永续年金收益

　　评估值=收益/资本化率

　　2.有期限

　　3.分段收益法公式：是前两种公式的总和

　　（一）纯收益不变

　　1.在收益永续，各因素不变的条件下，有以下计算式：

　　P＝A／r

　　2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，有以下计算式

　　3.在收益年期有限，资本化率等于零的条件下，有以下计算式：

　　P＝A×n

　　（二）纯收益在若干年后保持不变

　　1.无限年期收益。其基本公式为：

　　2.有限年期收益。其计算公式为：

　　（三）纯收益按等差级数变化

　　1.在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下，有以下计算式：

　　2.在纯收益按等差级数递增，收益年期有限的条件下，有以下计算式：

　　3.在纯收益按等差级数递减，收益年期无限的条件下，有以下计算式：

　　4.在纯收益按等差级数递减，收益年期有限的条件下，有以下计算式：

　　（四）纯收益按等比级数变化

　　1.在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下，有以下计算式：

　　2.在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下，有以下计算式：

　　3.在纯收益按等比级数递减，收益年期无限的条件下，有以下计算式：

　　4.在纯收益按等比级数递减，收益年期有限的条件下，有以下计算式：

　　第三节　成本法

　　一、成本法的基本涵义

　　成本法也是资产评估的基本方法之一。成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。

　　二、成本法的基本前提

　　1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。

　　2.应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料基础上的，信息资料、指标需要通过历史资料获得。同时，现时资产与历史资产具有相同性或可比性。

　　3.形成资产价值的耗费是必须的。

　　三、成本法中的基本要素

　　（一）资产的重置成本

　　1.复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。

　　2.更新重置成本是指采用新型材料，现代建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。

　　（二）资产的实体性贬值

　　（三）资产的功能性贬值

　　（四）资产的经济性贬值

　　四、成本法中的具体评估方法

　　（一）重置成本的估算方法

　　1.重置核算法。

　　2.价格指数法。

　　重置成本＝资产的账面原值×价格指数

　　或：重置成本＝资产的账面原值×（1＋价格变动指数）

　　式中，价格指数可以是定基价格指数或环比价格指数。

　　注意：重置核算法和价格指数法的区别

　　1.用价格指数法算出来的重置成本只能是复原重置成本，而重置核算法有可能是复原重置成本，也有可能是更新重置成本。

　　2.价格指数法是建立在不同时期某一种或某一类或全部资产的价格变动水平上，而重置成本核算是建立在现行价格水平与购建成本核算的基础上。

　　3.功能价值类比法。

　　（1）生产能力比例法。

　　（2）规模经济效益指数法。

　　（二）实体性贬值的测算方法

　　1.观察法，也称成新率法。

　　资产实体性贬值＝重置成本×（1－实体性成新率）

　　2.使用年限法。

　　3.修复费用法。

　　（三）资产的功能性贬值测算方法

　　（四）资产经济性贬值的估算

　　第四节　评估方法的选择

　　一、评估方法之间的关系

　　（一） 资产评估方法之间的联系

　　各种方法是相通的，只不过路径不同。

　　（二）资产评估方法之间的区别

　　三种方法的逻辑出发点不同

　　二、资产评估方法的选择

　　1.方法的选择要与评估目的、评估的市场条件、评估对象在评估过程中所处的状态以及由此决定的评估价值类型要相适应。

　　2.方法的选择要受到评估对象的类型、状态等的影响。

　　3.方法的选择还受到此方法的评估资料以及技术参数的约束

　　第 三 章　资产评估程序

　　第一节　资产评估程序概述

　　一、资产评估程序的定义和分类

　　资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。狭义的角度上很多人认为资产评估程序开始于资产评估机构和人员接受委托，终止于向委托人或相关当事人提交资产评估报告书。广义的资产评估程序开始于承接资产评估业务前的明确资产评估基本事项环节，终止于资产评估报告书提交后的资产评估文件归档管理。

　　1.明确资产评估业务基本事项；

　　2.签订资产评估业务约定书；

　　3.编制资产评估计划；

　　4.资产勘查与现场调查；

　　5.收集资产评估资料；

　　6.评定估算；

　　7.编制和提交资产评估报告书；

　　8.资产评估工作档案归档。

　　二、资产评估程序的重要性

　　第二节　资产评估具体程序

　　一、明确资产评估业务基本事项

　　1.委托方和相关当事方基本状况。

　　2.资产评估目的。

　　3.评估对象基本状况。

　　1.价值类型及定义。

　　2.资产评估基准日。

　　3.资产评估限制条件和重要假设。

　　4.其他需要明确的重要事项。

　　二、签订资产评估业务约定书

　　三、编制资产评估计划

　　四、资产勘查与现场调查

　　五、收集资产评估资料

　　六、评定估算

　　七、编制和提交资产评估报告书

　　八、资产评估工作档案归档

　　第三节　执行资产评估程序的基本要求（了解）

　　第四节　资产评估中信息收集与分析方法

　　一、 执行资产评估业务过程中需要收集的信息

　　二、执行资产评估业务过程中信息的来源

　　（一） 收集资产所有者或占有者内部的信息资料

　　（二）收集资产所有者或占有者外部的信息资料

　　1.市场信息。

　　2.政府部门。

　　3.证券交易机构。

　　4.媒体。

　　5.行业协会或管理机构及其出版物。

　　6.学术出版物。

　　三、资产评估过程中信息的初步处理

　　（一）资产信息资料的分析

　　（二）资产信息资料的筛选与调整

　　1.按可用性原则划分

　　2.按信息来源划分

　　（1）一级信息。

　　（2）二级信息。

　　四、评估过：程中常用的逻辑分析方法

　　（一）比较

　　（二）分析与综合

　　（三）推理

　　第 四 章　机器设备评估

　　第一节　机器设备评估概述

　　一、机器设备定义

　　二、机器设备的分类

　　（一）固定资产管理中使用的国家分类标准

　　（二）会计核算中使用的分类标准

　　1.生产用机器设备；

　　2.非生产机器设备；

　　3.租出机器设备；

　　4.未使用机器设备；

　　5.不需用机器设备；

　　6.融资租入机器设备；

　　第二节　成本法在机器设备评估中的应用

　　重置成本法的计算公式为：

　　一、重置成本的计算

　　机器设备的重置成本包括购置或购建设备所发生的必要的、合理的直接成本费用、间接成本费用和因资金占用所发生的奖金成本。

　　（一）设备净价

　　1.直接法。

　　（1）市场询价。

　　（2）使用价格资料。

　　2.物价指数法。

　　（1）定基物价指数。

　　（2）环比物价指数。

　　3.重置核算法。

　　机器设备的重置成本是由生产成本、销售费用、利润、税金组成。

　　（1）生产成本。

　　①直接人工费（LD）。

　　直接人工费＝∑实际工时消耗量×工资定额

　　②直接材料费（MD）

　　MD=MR+MP

　　③车间经费（EW）。

　　EW＝（LD）×rEW

　　④企业管理费用（EM）。

　　EM＝（LD）×rEM

　　⑤其他专项费用（EO）

　　CM＝MD＋LD＋EW＋EM＋ED＋ET

　　（2）销售费用（ES）

　　销售成本（CS）

　　CS＝CM＋ES

　　（3）利润（P）。

　　P＝CS×rP

　　（4）税金（T）。

　　T＝RC×rT

　　（5）设备重置成本（RC）。

　　RC＝Cs＋P＋T

　　＝Cs＋Cs×rp+RC×rT

　　4.综合估价法。

　　计算公式为：

　　RC＝（MRM÷Km+MPM）×（1+Kp）×（1+Kd/n）/（1-rT）

　　5.重量估价法。

　　计算公式为：

　　RC＝W×RW×K+P+T

　　6.类比估价法－―指数估价法。

　　RC/S2=（A1/A2）x

　　（二）运杂费

　　1.国产设备运杂费。

　　国产设备运杂费＝国产设备原价×国产运杂费率

　　2.进口设备的国内运杂费。

　　（三）设备安装费

　　1.国产设备安装费。

　　国产设备安装费＝设备原价×设备安装费率

　　2.进口设备安装费计算。

　　（四）基础费

　　（五）进口设备从属费用

　　二、实体性贬值

　　（一）观察法

　　（二）年限法

　　（三）修复费用法

　　1.修复费用的含义是对可修复费用而言；

　　2.对一个设备而言，既有可修复的费用，也有不可修复的费用，要综合计算。

　　三、功能性贬值

　　设备的功能贬值主要体现在超额投资成本和超额运营成本两方面。

　　（一）第Ⅰ种功能性贬值

　　第Ⅰ种功能性贬值反映在超额投资成本上

　　（二）第Ⅱ种功能性贬值-超额营运成本，指由于新技术、新工艺的运用，导致现在生产的新设备功能更强大，技术更先进。

　　四、经济性贬值

　　经济贬值是由于企业外部因素所导致的被估资产价值的损失。

　　具体表现有以下几点：

　　1.由于使用寿命缩短

　　2.由于运营费用的提高

　　3.市场竞争的加剧

　　第三节　市场法在机器设备评估中的应用

　　一、比较因素

　　（一）个别因素

　　（二）交易因素

　　（三）时间因素

　　（四）地域因素

　　二、运用市场法评估机器设备的具体方法

　　（一）直接匹配法

　　（二）因素调整法

　　（三）成本比率调整法

　　第四节　收益法在机器设备评估中的应用