项目公司：直接分配更优

　　在本案例讨论中，如假定合作各方及项目公司均为内资企业时，其合作方式应归于《国家税务总局关于印发<营业税问题解答（之一）>的通知》（国税函发〔1995〕156号）所规定的“合作建房”方式，对此种形式的合作建房行为，我们主要针对营业税、土地增值税、企业所得税等三个税种将会产生的涉税问题进行分析。

　　一、项目销售环节项目公司项目销售环节主要涉及营业税、土地增值税、企业所得税等三个主要税种的纳税义务，即对取得的开发产品销售收入和价外费用收入按5％的税率缴纳营业税；对开发产品销售收入扣除《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定的扣除项目后的增值额，按四级超率累进税率缴纳土地增值税；将实现的开发产品转让收益并入当年度应纳税所得额按33％的税率缴纳企业所得税。

　　二、向合作方进行收益分配环节

　　一般房地产项目公司可以采取固定收益回报（货币分配）和开发产品分配（实物分配）两种方式向合作各方进行利益分配。而对开发产品的分配又可以选择直接分配和间接分配两种方式。

　　对于本案而言，直接分配是指，按照合作合同或协议的约定，除分配给银河公司的固定回报外，项目公司的其他利益归西夏公司所有，在项目公司注销时，除其应分得的税后利润外，尚未销售的商业用房也作为其应分得的利益分配过户到西夏公司名下；间接分配是指，两项目公司可以分别以其开发的商业用房作为出资，投资设立一家资产管理公司，待项目公司注销时，将所持股权转到西夏公司名下，使得西夏公司间接拥有了上述商业用房，实现对西夏公司进行实物分配。

　　1.货币分配。在本案中，两个项目公司分别向合作方银河公司和B公司分配固定收益回报（货币分配），根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）的有关规定，对项目公司而言，只能作为税后分配利润，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

　　2.实物分配。在本案中，当项目公司向合作方西夏公司进行开发产品的分配（实物分配）时，因采取不同的分配方式而使得其涉税状况有所不同。

　　下面我们分别就实物分配下不同的分配方式，从营业税、土地增值税、企业所得税的涉税状况进行分析：（1）直接分配方式

　　当项目公司将商业用房作为西夏公司应得利益的一部分，将其过户到西夏公司的名下时，其涉税问题如下：

　　①营业税。根据《国家税务总局关于印发<营业税问题解答（之一）>的通知》（国税函发〔1995〕156号）第十七条第三款规定：房屋建成后合作双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲方、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。本案例中，对于项目公司本身而言，由于在产品分成的过程中未发生有偿转让开发产品的行为，不需缴纳营业税。

　　②土地增值税。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第二条规定，“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。”本案例中，由于项目公司未发生有偿转让不动产的行为，不缴纳土地增值税。

　　③企业所得税。根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）的规定，项目公司将开发产品分配给股东或投资人，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现，其金额应按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。

　　本案例中，此环节钟山项目公司应纳税所得额为10000万元（30000－20000），禹道公寓项目公司应纳税所得额为500万元（2000－1500），假若两项目公司没有其他损益事项并未考虑其住宅项目收益所得税，均适用33％的企业所得税税率，则分别应缴纳企业所得税3300万元和165万元。

　　综上所述，在采用直接分配的方式下，此环节两项目公司的总体税负分别为3300万元和165万元。

　　（2）间接分配方式

　　当两项目公司分别将商业用房作为出资投入资产管理公司时，会产生以下涉税问题：

　　①营业税。根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）规定：以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，对股权转让也不征收营业税。本案例中两项目公司将以商业用房对外投资及对资产管理公司股权进行转让时，均不需缴纳营业税。

　　②土地增值税。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第五条规定：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。（即对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。）该文件自文发之日起执行。本案例中，如果两项目公司自用商业用房对外投资发生在2006年3月1日之后，均应视同销售不动产缴纳土地增值税，其中：钟山项目公司应缴纳土地增值税750万元〔（30000－20000×1.3－30000×5％）×30％〕，禹道公寓项目公司因未产生增值（2000－1500×1.3－2000×5％﹤0），而不需缴纳土地增值税。如果两项目公司在用商业用房对外投资发生在2006年3月1日之前，则可适用财税字〔1995〕48号第一条暂免征收土地增值税的规定，免征土地增值税。

　　③企业所得税。根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）及国税发〔2000〕118号文件，项目公司以不动产对外投资，应视同销售，收入确认方式及应税金额与“直接分配”方式下相同，即两项目公司分别应缴纳企业所得税3300万元和165万元。

　　综上所述，在采用间接分配的方式下，此环节两项目公司的总体税负分别为4050万元（3300+750）和165万元。两种分配方式下，对项目公司而言，直接分配方式优于间接分配方式。