土地不归私人所有就别征物业税

　　国家税务总局局长谢旭人日前表示，在“十一五”期间，中国将积极稳妥地深化税制改革，其中包括实施城镇建设税费改革，稳步推行物业税，并相应取消相关收费。

　　谢旭人的这一表态，再度激发了社会舆论的想象与争论，不少人开始关注物业税的开征时机以及征收方式。比如，一些分析文章认为，国内开征物业税面临的最大难题是如何对不动产进行价值评估；还有看法认为，如何确定物业税的税负水平是个难题；还有人认为，如何解决已购房产与新购房产的物业税差别问题是涉及公平的大问题。

　　但在我们看来，这些舆论对于开征物业税的预期都过于乐观，都是从技术层面上来看物业税，低估了这一法规出台的难度以及物业税开征环境上的不足。

　　物业税开征的讨论早已开始。十六届三中全会对此已有说法，“在条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”。不过，什么情况才算条件具备了呢？这里有必要把问题弄清楚。

　　物业税是一种财产税，它首先要求产权清晰。也就是说，只有当私人所有的不动产达到相当数量，当私有产权足够清晰的时候，才具备了开征物业税的基础条件。据有关部门统计，2004年城镇住房产权私人拥有率已达到了80％，为开征物业税提供了充足稳定的税源。但在笔者看来，恰恰是在最基础的条件上，国内现在还不具备开征物业税的条件。

　　有人会问，《中华人民共和国物权法》（草案）不是已经出台了吗？这部法律不是明晰了私有产权关系吗？的确，与过去相比，《物权法》草案在确定产权关系上有了很大的进步。有观点认为，《物权法》草案的一些规定，为物业税的计税基础提供了法律依据。

　　但需要清楚的是，目前我国的物权法规和土地所有制与发达国家有很大不同，有很多不合理和不完善的地方。我国的土地供应制度与一些发达国家的不同，主要表现为土地所有权归国家所有。宪法赋予国家无偿拥有土地所有权的权力，而企业和个人只能拥有土地使用权。

　　今年3月份通过的宪法修正案写入“尊重和保障人权”以及“保护公民的合法的私有财产”。然而，宪法中并未对于现有的土地所有制的改变提供任何想象空间。

　　在土地所有制不动的情况下，物业税实际上缺少了最基础的一环。由于土地所有权实质上的缺位，实际上政府拥有可以主宰和处置土地的权力。一些市场人士分析，这一立法原则仅仅是因为传统政治经济学理论认为土地是生产资料而不能私有。然而，在市场经济的原则和条件下，私人财产所有权包括土地的所有权都是不可侵犯的。现在，保护私有财产已经写入了中国宪法，但这些私有财产并不包括土地所有权，只包括一般财产和土地使用权。

　　如果私有产权不能完全确立，那么我们就不能避免“官商一体”的情况出现。在现有体制下，政府同时兼有管理土地的职能和土地供应商的职能。政府既是规则的制定者，又是土地和物业税政策的直接受益者。这种官商一体化的机制，十分有利于权力寻租。

　　因此有人认为，恐怕只有通过进一步修宪和订立物权法，赋予企业和公民拥有土地的权利，才能从根本上解决土地供应制度上存在的问题，逐步实现土地供应的市场化机制。从目前的情况看，对于私人土地所有权问题，恐怕短期内不能有太高的奢望。但这种不完全所有权现象的存在，将使得物业税变得不牢靠。

　　除了土地所有权问题之外，目前国内还存在不同的问题，如不动产的产权关系还没有完全理顺，评估制度和评估机构还不够健全，评估人员的素质还有待提高，对房地产的收费有待规范，立法的论证还不够成熟等等。当前开征这一税种，涉及到范围很广的各个领域，不论是在理论上还是在实践上，都将遇到相当多的问题，这将阻碍物业税的改革进程。

　　虽然物业税开征的大方向已定，但要真正落实，还是长路漫漫，需要等待，需要改革。