政策与程序同等重要——二手房个人所得税政策评析

　　房地产是一种关系到国计民生的特殊商品，它不能用机械化的方式无限制地大批量生产。特殊商品必须辅之以特殊调节。

　　近两年，中国的房地产市场出现了住房市场化改革后的第一次全面繁荣。房价持续上涨，增速之快，许多城市已经有心惊肉跳之感。房价离普通百姓的承受能力，愈行愈远。业内人士说：一个商人做过房地产之后，从事其他行业便觉得没有味道。做过房地产之后，开发商不再轻易对其他行业感兴趣，不言而喻，最重要的原因还是这个行业暴利的存在。

　　近期房地产是否有泡沫的讨论似乎突然有了倾向性结论，一时间评论如潮。许多人承认部分城市房地产存在着较大风险，上海是风暴的中心。房地产确实存在着风险，特别是政策性风险。更有人惊呼：上海楼市已深陷十面埋伏，一出悲剧正在上演。

　　值此紧要关头，政府不会袖手旁观。

　　一、征收个人所得税并非“新政”

　　继国家七部委联合下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》，调整住房转让环节营业税政策后，7月初，国家税务总局新闻发言人对个人二手房交易所得征免个人所得税政策的发言再次触动了房地产市场敏感的神经，各种反映纷至沓来，有人拍手称快，有人叫苦不迭……

　　只要办了交接手续，房产当即就成了二手房。二手房存量巨大，它的行情走势对整个房地产市场影响巨大。最近重申个人二手房交易所得征收个人所得税政策，给人造成了这是为配合房地产业宏观调控而新开征个人所得税的错觉。主要原因是以前个人二手房交易不活跃，交易量不大，社会关注度不强。其实，对个人转让财产所得征收个人所得税是依法进行的，已经实行多年。

　　个人所得税法从来就有对二手房征税的政策要求。二手房交易涉及个人所得税的具体规定，较早可以追溯到上世纪90年代中期。1994年国务院颁布《中华人民共和国个人所得税实施条例》及1999年财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》早已明确对转让建筑物所得征收个人所得税。

　　二手房个人所得税政策被房地产界称为“打击面最广”，“最能切中要害”的税收“新政”。老百姓近来对房地产涉及的税收政策，特别是对个人二手房交易所得征免个人所得税政策十分关注。7月8日，就个人二手房交易如何缴纳个人所得税等现行税收政策，国家税务总局新闻发言人重申了以下几点。

　　1.并未开征新税种

　　今年实行的宏观调控政策，从税收政策上讲，有所调整的主要是房地产业转让环节应缴纳的营业税，实质是课税依据的技术性调整，税基有所扩大，其他税收政策没有变化。

　　2.分三种情况征税

　　按照《个人所得税法》规定，个人出售自有住房取得的所得，应按“财产转让所得”项目计征个人所得税，税率为20％。同时，1999年12月，财政部、国家税务总局、建设部就有关问题又作出了明确规定，具体分三种情况征税：

　　-个人出售除公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所得额按照个人所得税法的有关规定确定。即按照转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额缴纳20％的个人所得税，合理费用指卖出财产时支付的有关费用。

　　-个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。

　　-职工出售以成本价（或标准价）出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，比照已购公有住房确定应纳税所得额。

　　3.二手房的免征、减征

　　主要有两种情况可享受个人所得税优惠政策：

　　一是对个人转让自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　二是对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售住房应缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式向主管税务机关缴纳，购房金额大于或等于原住房销售额的，全部退还纳税保证金，购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。

　　仔细体味，政策本身是合情合理的。政策目的是抑制房价炒作，同时也分别不同情况区别对待。其中的减免政策也为普通百姓以真实改善自身住房条件为目的的房地产交易行为网开一面。政策中5年、1年的规定是分别两种情况给出了房产自用和炒作的划分标准，体现了严肃的法规里蕴涵着人性化色彩。政策执行中也应该注意另外一种现象：许多人原本可以买二手房圆安居梦。可现在除了需缴营业税外还要缴个人所得税，虽说这些税费由业主缴纳，但目前二手房市场尚处于卖方市场，供不应求局面还未得到缓解。因此，如果业主不肯出这笔费用，自然就会转嫁到房价中来。这让那些真正想买房的人多了一重顾虑。

　　二、政策与程序同等重要

　　一项早已明确的税收政策，重申一下还要引起“轩然大波”，可见当前房地产市场“泡沫”确实很严重，经不起“凤吹草动”了。专业角度分析，其中还有一个不易察觉，但又不可小视、不得不说的本质问题。

　　政策已有，重申一下，反响巨大。原因何在？说来也简单：执行不力。税务机关对“炒房”的税收征管显然力度不足。比如某大城市，去年一年征收到此类税收仅为10万余元，占其21.5亿个人所得税收入的0.4％，比重过低，与个人出售住房应征税收的差距过大。

　　长期执行不力，其中必有缘由。该政策只规定该征，具体怎么征，却没有下文，由各地因地制宜，各显神通。二手房个人所得税本就难征，加之方方面面压力大，各地难以统一起来。个人所得税开征20年来，一个基本的经验就是源采控制。丢掉这一基本经验，个人所得税就成了无源之水。二手房个人所得税的征收效果不佳，原因就在于源泉控制不力。据调查，全国没有统一的具体征管办法，省一级统一的办法都很少见。许多地方二手房交易都是先办过户，然后自行到税务局缴纳个人所得税。由于缺乏有效的约束机制，实质是有政策无措施，规定形同虚设，这样的政策可以称之为“瘸腿政策”。瘸腿的政策在纷繁复杂的经济生活中是难有作为的。

　　其间，许多地方也创新了一些自己的源泉控制办法，比如个人所得税与产权过户挂钩。此招一出，立竿见影，成效卓著。随之二手房成交量也应声而落。可惜的是，经常受到各种利益集团的抵制，加之政府方面的压力，坚持不了许久，就悄然引退，不了了之。

　　安徽某市一位老板说，房价只会涨不会跌。因为，虽然国家出台的政策很严，但地方的实施细则很宽松，对投资买房基本没有影响。他的话在房产局、开发办负责人最近的表态中得到了印证。市房产局负责人明确表示，等待降价、打压房价的心态是一个误解。市开发办负责人更是直言，合肥的房价要降也降不下来，因为我们是从低价拉起来的。这显然很符合房地产商们的意愿。据媒体报道，类似情况许多地方都存在。如此看来利益集团，部门利益，地方保护主义的力量不能小觑，地方税务机关做好源泉控制，要争取他们主动地配合支持，困难不小。

　　政策与程序同等重要。没有部委一级法规规章的支撑，地方税务机关制定的具体操作办法一旦面对利益集团和地方保护的压力，往往难以招架。因此，制定二手房个人所得税国家层面的具体征税办法和程序，为二手房个人所得税强筋健骨，十分必要。

　　操控市场的有两只手：一个是无形之手，即价值规律；另一个是有形之手，即政府的宏观调控。既然政府已经出手，那肯定是万不得已，而且是不达目的，誓不罢休。两只巨臂，太极推手，必然要推出一个老百姓完全可以接受的房价来。希望那些“炒房者”和地方保护转移者理解政府调控政策的意图和决心。香港寸土寸金的地方，房价都会一落千丈，内地房价就没有调控余地么？还是认清大势，按理出牌吧。调节房地产市场中的过高收入，从利润方面淡化其特殊性，勿使其高人一等，还原房地产普通商品的本质。房地产可以作为保值增值的手段，但决不能让它成为简单的提款机。可喜的是，近期政府一系列抑制房价的政策，已经收到明显的效果。我们相信，随着市场监管力度的增强，税收征管手段的规范严密，房地产身上的泡沫会一步步地被挤掉，从名实不符走向名至实归。