房地产税务稽查技巧：成本的核算

　　一、确定成本核算对象和成本项目

　　房地产业成本以项目作为核算对象，一般以独立编制的设计概预算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个项目；同一地点、结构相近的群开发项目，开工时间相近，又由同一施工队伍施工，也可合并为一个成本核算对象；规模大、工期长的，可按一定的区域或部位划分。

　　房地产业成本按用途又分为土地开发成本、房屋开发成本、（商品房、出租房、周转房等）、配套设施开发成本（指能有偿转让的配套设施）及代建工程成本。

　　二、成本核算项目

　　房地产业的成本核算项目包括：

　　1.土地拆迁及补偿费：包括征地费、安置费及原建筑物的拆迁补偿费。

　　2.前期工程费：开发前的规划、设计、场地平整等费用。

　　3.基础设施费：供排水、电、照明、通讯、道路等基础设施建造费用。

　　4.建筑安装工程费：房屋建设施工过程中的各项费用。

　　5.配套设施费：能分摊计入开发产品成本的不能有偿转让的公共配套设施如锅炉房、车棚、居委会、派出所水塔等；另一类为能够有偿转让的大配套设施如商店、邮局、银行等。

　　6.开发间接费：为开发现场发生的各项费用如现场管理人员工资、福利费、水电费、周转房摊销等。

　　三、房屋开发成本的核算方法

　　1.土地征用及拆迁补偿费

　　（1）如能分清项目则直接计入开发成本

　　借：开发成本——房屋开发成本

　　　贷：银行存款（应付账款）

　　（2）不能分清成本项目的，其支出应先归集整理，随后在各项目之间按一定标准分配（一般按建筑面积）

　　借：开发成本——土地开发成本

　　　贷：银行存款等科目

　　借：开发成本——房屋开发成本

　　　贷：开发成本——土地开发成本

　　2.前期工程费

　　能分清核算对象的直接计入开发成本，不能分清的按标准分摊，然后计入开发成本。

　　借：开发成本——房屋开发成本

　　　贷：银行存款等科目

　　3.基础设施费

　　4.建筑安装工程费

　　（1）自营工程，工程量较小的直接进入工程开发成本

　　借：开发成本——房屋开发成本

　　　贷：库存材料（应付账款等）

　　工程量较大、建设规模较大的，应经过“工程施工”进行核算

　　借：工程施工

　　　贷：银行存款（库存材料、应付账款等）

　　然后，根据下列顺序和方法进行分配：

　　①开工报告确定工程成本核算对象；②按核算对象和成本项目分配材料、人工、折旧等费用；③分配间接费、机械使用费等；④按月计算施工实际成本；⑤根据完工报告结算实际成本。账务处理为：

　　借：开发成本——房屋开发成本

　　　贷：工程施工

　　（2）发包工程及价款结算的核算：一般采用“招标、议标”方式，通过工程招标确定施工企业，应按工程标价，采取按月、一次性和按工程形象进度进行结算。

　　5.配套设施费

　　（1）对能够有偿转让的配套设施和能分清核算对象的不能转让的配套设施，可直接计入有关开发成本。账务处理为：

　　借：开发成本——房屋开发成本

　　　贷：银行存款、库存材料等科目

　　（2）对不能直接计入房屋开发成本的配套设施，应先进行归集，然后按可销售面积进行分摊。账务处理为：

　　借：开发成本——配套设施成本

　　　贷：应付账款（库存材料、预付账款等）

　　借：开发成本——房屋开发成本

　　　贷：开发成本——配套设施成本

　　6.开发间接费用

　　（1）对能分清开发项目和不能有偿转让的配套设施的间接费用可直接计入房屋开发成本，账务处理为：

　　借：开发成本——房屋开发成本

　　　贷：应付职工薪酬（累计折旧、银行存款等）

　　（2）如有多个开发项目应先归集费用再进行分摊

　　借：开发间接费用

　　　贷：应付职工薪酬、周转房摊销等

　　（3）如开发企业不设置现场管理机构，除周转房摊销外，其他间接费用可只接进入期间费用—管理费用。最后将间接费用分摊入房屋开发成本。

　　四、开发成本转入开发产品

　　待开发产品完工之后，将开发成本结转入开发产品：

　　借：开发产品

　　　贷：开发成本

　　五、将开发产品转入经营成本（或销售成本）

　　根据开发产品的销售情况结转经营成本或销售成本，其计算和账务处理如下：

　　可售面积单位工程成本－项目预计总成本/总可售面积

　　经营成本－已实现的销售面积×可售面积单位工程成本

　　借：经营成本

　　　贷：开发产品