2001年1月18日，财政部印发了《企业会计准则——租赁》，并规定所有企业从2001年1月1日开始执行。新准则对租赁的分类、租赁会计术语、会计处理等方面都作了更详细、具体的说明。与意见稿相比，新准则在融资租赁方面进行了较大改进。

　　（一）融资租入资产入账价值确认方法改变

　　在新准则颁发以前，我国对融资租入资产采用的计价方法比较简单，承租人直接将租赁协议所确定的设备价款（即资产的公允价值，其中包括利息）计为资产额和负债额，即忽略了租赁款的折现因素，对于正常的融资租赁业务，这样的计价方法存在诸多缺陷：
　　
　　1、利息费用一次性资本化，以后支付租金则是直接冲减长期负债，这样处理高估最初入账资产价值和负债，违背了稳健性原则，也对整个资产租赁期的财务状况和经营成果产生影响。
　　
　　2、出租方对出租资产计价时，必须考虑折现因素，但同一项资产的承租人则不必考虑折现因素，从而导致双方的计量结果较大的差异，人为地降低了会计信息的一致性和可比性。

　　针对以上的缺陷，我国新准则改进了规定，按租赁资产原账面价值与最低租赁付款额的现值中较低的金额入账。它的好处体现在以下几个方面：
　　
　　1、符合会计准则和国际准则的要求。会计准则作为指导企业的规范，既要适应企业会计人员业务水平的现状，也要适当具有一定的超前性。同时，目前我国的租赁公司很多是合资企业，出租的设备也往往是进口设备，此时的融资租赁是一种国际性的经济交易。新规定体现了与国际惯例接轨；并且按这样处理所提供的财务报告，不会使国外的投资者、债权人产生误解。
　　
　　2、折现因素的考虑也是“货币时间价值”观念在筹资决策中的体现。“货币时间价值”因素的考虑适应了经济的发展趋势，也有利于提高我国财会人员的素质。
　　
　　3、贯彻了一致性原则。把通过融资租入的设备按最低租赁付款额现值或原账面价值入账，每期支付租金时确认“财务费用一利息支出”，从而遵循了“配比”原则，又和分期付款购买和贷款购买保持了一致的计价基础。

　　（二）租赁确认和处理谨慎性提高

　　1、与过去的制度相比，企业如果作为出租人，其租赁收入的会计处理更为严格，这主要体现在以下三个方面：
　　
　　（1）逾期未收到租金的处理。准则规定，超过一个租金支付期未收到的租金，应当停止确认融资收入，其已确认的融资收入，应予冲回，转作表外核算。在实际收到租金时，将租金中所含融资收入确认为当期收入。
　　
　　（2）坏账准备计提。出租人应当根据承租人的财务及经营管理情况，以及租金的逾期长短等因素，分析应收融资租赁款的风险程度和回收的可能性，对应收融资租赁款减去未实现融资收益的差额部分合理计提坏账准备。
　　
　　（3）未担保余值发生变动情况下的会计处理。定期检查未担保余值，至少于每年年末检查一次。如有证据表明未担保余值已经减少，应当重新计算租赁内含利率，并将由此引起的租赁投资净额的减少确认为当期损失，以后各期根据修正后的租赁投资净额和重新计算的租赁内含率确定应确认的融资收入。如已确认损失的未担保余值得以恢复，应当在原已确认的损失金额内转回，并重新计算租赁内含率，以后各期根据修正后的租赁投资净额和重新计算的租赁内含率确定应确认的融资收入。未担保余值增加时，不作任何调整。这充分体现了谨慎原则。
　　
　　2、未确认的融资费用和融资收益，租赁双方均要在租赁期内予以分摊，这充分体现了会计的谨慎性原则。新准则规定，承租人的未确认融资费用应当在租赁期内各个期间进行分摊，承租人分摊未确认融资费用时，可以采用实际利率法，也可以采用直线法、年数总和法等；出租人的未实现融资收益等于租赁最低付款额与无担保余值之和与其现值的差额。未实现融资收益应当在租赁期内各个期间进行分配。
　　
　　3、由租赁活动产生的初始直接费用应被确定为当期费用，防止了过去有的企业将初始费用逐年分摊以调增利润的做法。准则规定，在租赁谈判和签订租赁合同过程中承租人发生的、可直接归属于租赁项目的初始直接费用，如印花税、佣金、律师费、差旅费等，应当确认为当期费用。在租赁谈判和签订租赁合同过程中出租人发生的、可直接归属于租赁项目的初始直接费用，如印花税、佣金、律师费、差旅费等，应当确认为当期费用。

　　（三）“售后租回”可利用性减少

　　近年来，一些“贫困潦倒”的上市公司为度过“年关”，通过向关联方高价变卖重要的经营资产来提高收益；同时又为维系其正常的生产经营，便以较低的租金租回已变卖的资产。“高价售出，低价租回”的好处在于，一方面可获取较高的营业外收入，“改善”业绩，另一方面可用较低的成本使用资产。对此，新准则规定，售后租回交易应被认定为融资租赁或经营租赁。无论具体属于哪种租赁方式，该资产的售价与账面价值之间的差额都应予递延摊销。也就是说，高价出售资产虽然可以获取营业外收入，但同时增加了经营成本。这意味着以“高价售出，低价租回”方式提升业绩的效果被有效地弱化。

　　（四）信息披露充分性提高

　　准则还要求企业就租赁活动作出及时充分的信息披露，这也使以往比较容易产生“暗箱操作”的租赁活动增加了透明度，从而使报表使用者得到更全面有效的会计信息。
　　
　　承租人应当对融资租赁作如下披露：（1）每类租入资产在资产负债表日的账面原值、累计折旧及账面净值；（2）资产负债表日后连续三个会计年度每年将支付的最低租赁付款额，以及以后年度将支付的最低租赁付款额总额；（3）未确认融资费用的余额；（4）分摊未确认融资费用所采用的方法。
　　
　　出租人应当对融资租赁作如下披露：（1）资产负债表日后连续三个会计年度每年将收到的最低租赁收款额以及以后年度将收到的最低租赁收款额总额；（2）未实现融资收益的余额；（3）分摊未实现融资收益所采用的方法。
　　
　　此外，值得注意的是，如果出租方企业对逾期未收到的融资租赁租金的会计处理及对坏账准备的计提与我国最新颁布的准则中的规定不同时，准则要求这些企业进行追溯调整。这样部分上市公司就有可能因此而调减以往年度的收益。