一、资本化率评定的基本方法及问题

　　资本化率（又称还原利率）的确定是一个值得探讨的问题。资本化率很难确定其是否准确、是否科学。我的处理方法是看别人的报告，估价对象、估价标的，了解它是怎样一个物业，然后看结果。结果是否正确是我要判断的。结果正确了，技术测算过程可看可不看，许多技术测算报告存在错误，但结果是没问题的。反之，技术测算报告的结果出现问题，那么技术测算的过程肯定存在问题。在实践过程中，我们看了很多房子，估价师要现场查勘某一物业后初步判断这物业到底值多少钱。然后是收集资料进行测算。我们碰到很多商业性房地产的物业，有很大一部分进行数据处理，无论是还原利率、纯收益、经营成本费用，表面上随意性很大，但它内在的东西是不变的。我们对某些数据判断确定其是否正确，也就是要看对一个数据增减一个百分点是不是有一定的理由。首先，价位在市场中能否站得住脚；其次，某一数据的采用和处理是否有相应的理论问题。收益还原法在资本化率的确定时，按照我们的估价规范，是有几种方法：

　　1、市场抽取法

　　这个方法，我们需要知道物业的市场价位，然后要知道它的租金，它实际每一年的纯收益。租金不代表它的纯收益，所以很难了解。这是一种很好的确定资本化率的方法，但在实践上有很大的难度。有人提出“如果我手里有那么多的市场交易案例，我何必再用收益还原法呢？直接用市场比较法不就行了。”即使有许多的交易案例，如果报告要做得漂亮，还是要用几种方法，特别是对大的项目。对一个大型项目来说，在有条件的时候，一份报告应该是一本书，它有很充实、强劲的理论与现实问题的综合分析，运用几种方法来论证一个价位，这是很不简单的。从市场抽取法来说，从它的本源来说，租金是决定收益价格的，这是根本性的问题。租售比在一定的程度上有它的道理。有人提出“市场价格系统和租金系统不成比例”，比如一般的商品住宅，在前两三年它的价格约为10-12年的租金，现在是15-18年。由此产生价格系统和租金系统不成比例。这句话的前提是还原利率没有变过。如果资本化率变了，它是成比例的。房地产的价格是由收益率决定的，租金越低，还原利率也应该越低。理论上讲，它应该都是一个正常的比例关系，是统一的系统。当然这个租金本身是毛租金，这个租金是不是客观租金，要我们在评估中去判断、甄别。我们在做评估报告的时候，每一个数据都有评定调整的过程，并不是所有的数据都能采用。在我们的大脑里要过滤一下，市场中很多东西是不正常的，比如交易中心的资料，一些成交价格和市场价格不一致，为了偷税、逃税而瞒价。有种交易是有关系的，同一个楼盘、同一标的，有的卖3000美金，有的卖1800美金，哪个正常哪个不正常？有时纯收益算出来了，资本化率也确定了，但算出来的结果却和市场不一致，可能采纳的数据有问题，没有经过甄别、判断。

　　2、投资组合法

　　特殊情况、特殊要求下我才会使用。因为有两个变量是没法确定的。比如说个人自有资金的期望报酬率、个人自有资金的期望投资收益率，不是社会性的，没有可信性。第二个是贷款比例的问题，这个房子100万，你贷60、70万，银行放贷70%，还是50%，这个方法是加权平均法，在操作上是很简单，两个数字加权平均乘一乘加起来，还原利率就确定了。一般情况下不太会采用。

　　3、租售比确定法

　　即物业租金和售价的比例，要注意的是，租金是毛收益，不是净收益。在《房地产估价基本理论与方法》中，怎样评定租金？最好的方法是市场比较法，用同类的楼房市场租金。没有案例可比，要计算租金价格，用成本法。简单的道理，土地的价格*还原利率（投资收益率）+建筑物价格*投资收益率+税金+合理的营运费用，结果得出这个房子的合理年租金。任何一个商业性房地产只要经租的，就有租金资料。这一租金要甄别是客观租金还是个别租金。用反算的方法确定租售比问题可以参考，前提要把握商业性房地产在市场中的正常合理价位，这是一个综合性的素质的问题。做房地产估价师要对从上海市东北到大杨浦、西北到莘闵地区、北面到顾村，南面越过黄浦江到康桥，这么大范围内各种不同类型、各种不同档次的房地产，要了解，对市场要熟悉。在这过程中，如价格无法把握，结果自己也没有把握。

　　二、安全利率调整法的具体运用

　　资本化率=安全利率+风险系数我个人认为，从投资角度、资本的角度来说，安全利率和贷款利率，它的利率差应该是很低的。不应该像我们现在的利率差3.3%.1996年5月1日起，个人的定期年存款利率为9.18%，贷款利率为10.98%，利率差为1.8%；2002年2月1日起，个人定期年存款利率为1.98%，贷款利率为5.31%，利率差为3.3%.从理论上、感觉上，这利率差不应该那么大。以1.98%作为安全利率和市场状况经济规律，我认为有差别，哪怕是长期国债的2.62%的利率都不能用，曾经有些同志写过专门的文章来讨论这一问题。我们的安全利率+风险系数调整方法来确定投资收益率、确定资本化率可以用，但结果出来要象样。但一般我认为不要去用这个数据，这一数据太低了。因为不可能把风险系数搞的很大，房地产估价师考试有个基本的规范，从理论上来说，投资收益率不能低于贷款利率。低于贷款利率又何必去投资？一般来说，随便什么投资收益率不应该低于5.31%，我们现在常用的就是5.31%，所以在很多情况下，确定贴现率的时候也是在5.31%的基础上适当用自己的经验调整，实际上这就是主观的东西。当然主观的东西中也有客观的东西在，每个人客观性的程度都不一样，这是要看结果的。我认为在实际操作中，要把5.31%作为一个基数，而不应该用1.98%，1.98%离市场太远了，但这适合我们国家的国情。首先要确定好安全利率问题，然后房地产行业的一般性的平均风险系数的问题。风险率的问题，国外是通过大量的数据用概率分析的数学模型来推算，这是一个非常庞大、复杂的工程。我们上海没有一个估价机构在做，也没有一个单位牵头在做。刚才有很多同志希望协会能牵头做这工作。由中心提供资料，这中间要有一个过滤的过程，把基本的东西测量出来后，根据市场的动态而变化，各种不同类型的房地产还原利率是不同的。商业性房地产有很多种类，不同的区域、不同的等级下的还原利率都不应该是同一标准，它是一个很大的系统，在这系统公布前，就要靠自己的经验去判断。

　　还原利率=安全利率+行业平均风险系数*个别风险附加值个别风险附加值的确定可以从诸多不同的方面考虑，并考虑其不同的权数。

　　个别风险附加值确定的主要内容为：①物业对经营项目依赖性程度比如加油站依赖性很强、城郊边缘地区的仓储用作大卖场、一般市区的门面房屋，它的用途很多，依赖性系数是1%.有的物业的还原利率可能比其它不同行业高一点或低一点。

　　②商业化程度发展趋势有的物业在所处地段，考虑房地产在未来若干年中的纯收益折现加起来，为未来若干年纯收益的现值和。还原利率就是折现率。它带有预测性。长期租金一定20年，20年的收益不能去修改，20年之间这一价格不能更改。短期租金情况下，我们可以对市场进行预测，轨道交通、房地产业影响力度、城市的公信化，人口流向、商业的腹地这些因素都应该考虑，都能够在个别因素的附加值中得到体现。

　　③经营项目的垄断性程度现在我们国家还有垄断行业比如供水、供电。目前条件下，垄断性质的房地产的经营项目，在决定这一项目的资本化率时，要有所考虑。

　　④同类市场的竞争力度⑤经营项目的消费群体和消费档次对于房地产来说，它的收益量和消费量也是不一样的。

　　⑥时空影响力不同的估价时点有不同的价格（宏观）。

　　这是一个整体、综合性的东西。

　　要我确定还原利率，我从两个方面考虑，一个是租售比率调整问题，一个是安全利率+风险调整系数，最后价位要把握好。