我们可以发现，在此法中所定义的“房地产”与前文所叙述的国际上通行的“不动产”概念是不相同的。而且，此法中所定义的“房地产”本身的含义是也不够明确。在此法中，并没有强调工矿企业的厂场设备（如钢铁企业与石化企业的生产装置）是否属于此法中所指的构筑物。也没有涉及江河海洋、矿产、森林这些不动产中所不能不涉及的内容。而所谓的 “房地产开发”往往是指住宅类不动产的开发，或勉强可以是指一部分商业不动产的开发。习惯上不会将有关工业、交通、农业、通讯、电力之类的基本建设称之为房地产开发。而此法中的“房地产交易”又似乎包括了工矿企业建筑物和构筑物的交易。因此，上述“房地产”这样的概念，极易产生歧义。同时，由于此“房地产”本身概念的模糊，如按照此定义进行征税，将使我国不动产税的税基变得十分模糊与十分狭隘，从而也难以实现税赋的公平。因此，如果不建立“不动产”这一科学的税基概念，则不可能“开征统一规范的物业税”，从而也不能充分发挥税赋合理调节分配的作用与建立企业公平竞争环境的作用。

　　一、国际不动产税基评估的现状

　　资产评估作为一个行业即是以不动产评估开始的。而不动产评估即是从不动产税款征缴和抵押贷款开始的。上溯至中国的汉朝和欧洲的罗马时代，不动产和其他的一些财产都已经是收缴税款的依据，至今已具备了两千年的历史。那时，人们已经是根据各自的富裕程度，以现金或产品的形式向国家交纳税赋。越富有者，纳税越多。而确定某人富裕程度的一个重要方面就是确定其拥有不动产的多少。因此，不动产作为税基进行评估的历史已经相当悠久。并且可以说，当时将不动产作为税基的评估是我们今天资产评估行业的始作俑者。到了十九世纪，现代意义的不动产价值评估就已有相当大的发展。至今，在世界各国的资产评估业务中，不动产的税基评估还是其最大量涉及的业务之一。

　　世界各国的经验证明，进行不动产税基的评估，以达到不动产税赋的公平，首先需要的是立法。由于资产税在许多国家属于地方税，因此在国外，许多关于不动产税基评估的立法由省、州一级的地方政府进行。这些法律中内容的共同特点是：（1）首先确定不动产的定义，（2）对不动产税基评估人员进行确定，（3）建立不动产税基评估结果的复议制度。

　　各国法律中对不动产的定义是有一定差别的。但在一般情形下，不动产是指土地和土地的附着物或其改造成果。但有的国家在不动产的法律定义中，特别指出其不包含土地的水资源、矿产资源和树木等，而有的国家所定义的不动产则包括这些附着物中的一部分。如美国阿肯色州的不动产法律中不动产定义为：“一宗确定的土地及其改造成果。” 美国密歇根州不动产法法律中的不动产定义为“一宗确定的土地，包括土地的改造成果以及土地所包含的其他利益、收益或权力。”南非共和国法律中对不动产的定义是“包括不动产及其相关的权力或利益”。而爱尔兰法律中“地产”（即不动产）包括土地的改造结果以及被水面覆盖的土地。

　　各国不动产税法中，往往对征税的不动产的范围与免予征税的不动产的具体范围作出了规定。如爱尔兰的不动产税法中规定，应予纳税的不动产及不动产权益有：各类建筑（包括其建设后用于建筑同一目的土地）、铁路（包括铁道部门的线路资产和非线路资产）、港口（包括防波堤、船坞和固定停泊处）、矿山、捕鱼及养鱼等的渔业权、道路通行费用、钻井采油权、船舶与其航行权，广告点及用作广告的土地和建筑、发电厂（包括其建筑物、构筑物、发电机、容器、锅炉、燃料处理设备、水电厂的相关水工建筑、铁路、公路及水库等等）、网络（包括信号发送及接收设备、管道网络以及相关土建工程、变电站，电网及其建筑）、政府部门占用的部分建筑与部分土地（包括军队、警察、监狱所占用的土地和建筑）等。其规定的不予纳税的不动产有：农业用地与农场建筑、林业地产、体育场地、医院、学校、美术馆、博物馆、图书馆、公园、国家纪念设施、航运灯塔与标志、养老或扶残的建筑设施、公共聚会建筑、慈善机构占用的建筑、非赢利机构占用的土地与建筑、公墓等。

　　各国在不动产税基评估立法中，都确定了税基评估人员。如加拿大、澳大利亚的某些省、州与爱尔兰等国，是由政府专门任命一名税基评估专员，负责此项工作。而在美国的一些州，除了专门的机构负责税基评估事务之外，还各自对本州的税基评估人员的培训、考试与注册作出了规定。如美国宾夕法尼亚州要求注册税基估价人员至少完成90小时以上的税基评估基础课程的培训，并必须通过本州有关税基评估各科目的考试。并且，宾夕法尼亚州还规定，自1993年起，本州注册通过的税基评估师每两年还需要进行一次的再注册；税基评估人员在申请再注册时，必须向有关部门提交其已完成州政府所规定的后续教育课程的证明。

　　各国在不动产税基评估立法中还都十分重视税基评估中所发生争议的处理。如澳大利亚澳北地区对税基评估中所发生的争议，规定了详细的复议制度与诉讼程序。其规定：如果税基评估的当事方对税基价值评估的结果持有异议，则首先由负责税基评估的地产评估师对当事方进行解释与答复。对于当事方提出的评估结果异议，负责税基评估的地产评估师可以部分与全部接受其意见，或对此异议予以否决。若当事方不满意地产评估师的答复，则其可向由地区政府任命的评估委员会提出复议。如果当事方对地区评估委员会所作出的复议裁决仍不满意，则可向地区专事不动产评估诉讼的特别法庭提出诉讼，最后解决争议。

　　二、推动不动产税基评估工作，为我国经济发展创造良好的税收环境

　　我国不动产税收中除了上述的税基狭窄、定义不清的问题之外，还存在着不动产的税费繁多、税费集中在不动产开发建设与不动产交易时期的弊病，从而导致企业取得非划拨土地使用权时与居民购买商品房时不堪重负。此外，目前内外资企业负担的是不同的不动产税种，税收待遇并不一致。实行《决定》中“开征统一规范的物业税，相应取消有关税费”之后，税赋征收的环节将后移，由拥有不动产的企业与个人逐年分期缴纳物业税。同时，内外资企业的税赋也将得到统一，从而使税赋趋于公平与合理。

　　为解决上述我国不动产税赋中存在的问题，以及贯彻《决定》中的“简税制、宽税基、低税率、严征管”的原则，笔者认为，其关键即是首先必须确定不动产的定义范畴及其价值范畴，然后才可能达到税制简化、税基完整、税赋合理与税管严格的目标。不动产税赋改革作为城镇建设税费改革中的重大措施，是需要逐步推进的。但是，根据世界各国的经验，此项改革的许多前期工作是不能回避的。如国家首先需要确定不动产税基评估的专门管理部门，第二，必须制定物业税相关的法律与税基评估的法律，并在税法中确定不动产的定义，确定应予纳税与不予纳税的不动产科目，同时，建立税基评估人员注册、考试制度以及建立物业税税基评估结果的复议制度。

　　可能有人认为我们国家执业资格的考试已经太多了，不易再设立新的执业资格。而笔者认为，有利于市场秩序规范运行的执业准入考试，还是必须的。问题不在于执业资格的多少，而在于其所起的作用。就不动产的税基价值评估来说，一方面其与目前我国实行中的房地产估价与土地估价是有区别的，具备一定的特殊性；同时，目前我国不动产价值评估领域还存在行业不统一以及考试、执业资格等许多方面还需要进行改进等诸多问题。而不动产税基评估涉及到所有的企业与广大住宅居民的切身利益，涉及面相当之大。而且，不动产税基评估的结果是行政结论，绝非一般咨询性质的评估服务，必须慎之又慎。因此建立新的税基评估人员考试制度是十分必要的。

　　另一个极需研究的是物业税征收与不动产税基评估的试点工作如何开展的问题。笔者认为，解决上述企业取得非划拨国有土地使用权时需缴纳土地使用转让金的负担，是一个很好的突破口。改变企业在企业改制重组中一次性缴纳土地使用转让金的方式，以及国家对固定资产投资方向调节税与土地增值税的撤消，由企业按其所拥有不动产的评估价值逐年缴纳物业税，将能大大减轻企业的负担，从而促进对企业的投资。

　　总之，征收物业税与其税基价值的评估，非但涉及各种投资形式的企业，还涉及国内所有拥有不动产及不动产权益的个人与机构团体，可以毫不夸张地说，这是一项关系国计民生的重大税制改革措施，必须予以认真对待。但我们完成此项改革之后，将能大大提高国家的财力，并能为企业创造公平竞争的环境，减轻企业的负担，合理调整个人的分配，最后从各个方面促进国民经济的长期健康发展。