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国有划拨土地的价值构成及其估价(四)
土地价格=适用的基准地价*期日修正系数*年期修正系数*因素修正系数期日修正系数：估价期日没有超过莲花市公布的基准地价有效期，所以修正系数为1；年期修正系数：莲花市公布的基准地价有效期的年期到估价基准日的物价水平略有上浮，所以修正系数为1.03；区位因素修正系数：由于区位等因素的影响，因素修正系数为0.70；权属因素修正系数：由于基准地价是出让土地的价值，因此按照40%的出让金计算， 权属因素修正系数为0.60；土地熟化程度的修正：由于委估对象的价格定义是生地，土地熟化程度的修正系数为0.70；土地利用类型的修正：由于委估对象存在耕地与非耕地的区别，因此对非耕地增加修正系数为0.65；最终土地价格确定：II类国有划拨耕地土地价格=适用的基准地价*期日修正系数*年期修正系数*区位因素修正系数*权属因素修正 =150*1*1.03*0.70*0.60*0.70 =45.42（元/平方米）或 30280 元/亩II类国有划拨非耕地土地价格=适用的基准地价*期日修正系数*年期修正系数*区位因素修正系数*权属因素修正*土地熟化程度修正 =150*1*1.03*0.70*0.60*0.70*0.65 =29.52（元/平方米）或 19680 元/亩
（3）加权平均法获得II类国有划拨土地价格
由于本估价分别采用成本法和基准地价法求取II类国有划拨土地价格，考虑到估价对象距离莲花市基准地价区较远，所以成本法赋予权重0.65， 基准地价法赋予权重0.35.结果如下：
II类国有划拨耕地土地价格=0.65*成本法结果+0.35*基准地价法结果=0.65*42.25+0.35*45.42 = 43.36 元/平方米或 28906.33 元/亩
II类国有划拨非耕地土地价格=0.65*成本法结果+0.35*基准地价法结果=0.65*28.17+0.35*29.52 = 28.64 元/平方米或 19093.33 元/亩
（二）、估价结果
本次对某省莲花发电厂委托评估的两宗分别位于莲花市区东部6公里处的主厂区以及12公里的水库区的土地进行评估，土地评估结果详见一览表2.土地总面积：2，000，000平方米土地总价值：86，845，000元， 合8684.5万元人民币大写：捌千陆百捌拾肆万伍千元整表2 土地估价结果一览表用地类型 面积 （平方米） 单价（元/平方米） 总价 （元）
I类工业划拨用地 500，000 73.05 36，525，000 II类工业 IIa 1，000，000 28.64 28，640，000划拨用地 IIb 500，000 43.36 21，680，000合计 2，000，000 86，845，00
四、结论
对于国有划拨土地，存在一种观点，认为既然划拨土地是国家无偿提供给使用者的，所以不具有价值。实际上，划拨土地需要通过征地获得，因而具有土地取得成本。为了实现单位或企业的生产服务功能，需要通过一系列的土地熟化过程，因而具有开发成本，正是这些成本构成了划拨土地的价值基础。本文在分析划拨用地的基本价值属性基础上，通过具体案例确定划拨用地价值主要由土地取得成本和土地开发成本构成，如果划拨用地是生地，则其基本价值构成是土地取得成本。
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