直属局，各县市区地税局：

　　现将《大连市地方税务局关于开展利用房地产评税技术核定房地产交易计税价格工作的实施方案》印发给你们，请结合地区实际情况，予以贯彻落实。

　　二○○八年十一月十七日

　　大连市地方税务局关于开展利用房地产评税技术核定房地产交易计税价格工作的实施方案

　　为了进一步推进我市房地产模拟评税试点工作的开展，加强全市房地产交易税费的征收管理工作，根据国家税务总局关于“将房地产评税技术运用到二手房交易计税价格核定工作”的要求，拟在全市开展利用房地产评税技术核定住宅类二手房屋交易计税价格工作，现制定具体实施方案如下：

　　1.工作思路

　　以市局开发的评估征管软件为工作基础，在瓦房店市先行组织开展试点工作，待技术成熟、经验丰富后，逐步在全市范围内推广实施。

　　2.工作目标

　　通过开展利用房地产评税技术核定房地产交易计税价格工作，形成全市个人住宅价格评估标准，建立个人住宅转让计税价格评估征管系统，实现“以计算机软件评估替代人工评估”的房地产交易价格核定征管新模式。

　　3.机构设置及分工

　　成立以刘文贵副局长为组长，市局办公室、政策法规处、征收管理处、财产与行为税管理处、税收数据管理中心等部门负责人为成员的“大连市地方税务局利用房地产评税技术核定房地产交易计税价格工作”领导小组，负责总体工作的组织指导和安排部署。

　　领导小组下设办公室，设在财产与行为税管理处，办公室主任由财产与行为税管理处处长邹林担任，张传明、苗春波、赵丹雷、张大鹏为办公室成员，负责具体工作的协调与实施。

　　其他领导小组成员部门要按照各自的职责分工，切实配合做好评估系统的开发与运行、征管办法调整、相关政策标准的制定以及社会宣传等工作。

　　4.实施步骤及时间安排

　　（一）试点阶段（2008年10月至2009年1月）

　　1.工作研讨及实施方案制定阶段

　　确定工作思路、工作步骤及时间安排，明确部门职责分工，制定具体实施方案。

　　时间：2008年10月

　　2.试点地区技术标准制定阶段

　　确定试点地区工作经费来源，确定参与制定技术标准的中介机构，采集试点地区住宅房屋信息，确定区片基准价格和房地产价格影响修正系数。

　　时间：2008年11月

　　3.评税软件调整完善阶段

　　调整和完善直属局原有的评税征管软件，实现与市局“大集中”征管系统的数据连接。

　　时间：2008年11月

　　4.模拟试运行阶段

　　试点地区对评税软件进行调试，运用评税征管软件在实际征管工作中进行模拟操作。

　　时间：2008年12月

　　5.正式运行阶段

　　试点地区利用评税软件开展住宅类房屋买卖计税价格实际核定工作。

　　时间：2009年1月

　　6.工作总结阶段

　　对试点地区的工作实施情况进行总结，对软件运行情况进行评估，针对存在的问题提出解决意见。

　　时间：2009年2月

　　（二）全市推广阶段（2009年1月至7月）

　　1.市内四区模拟运行阶段

　　市直属局对评税软件进行调试，运用评税征管软件在实际征管工作中进行模拟操作。

　　时间：2009年1月

　　2.市内四区实际运行阶段

　　市直属局利用评税软件对市内四区开展住宅类房屋买卖计税价格实际核定工作。

　　时间：2009年2月

　　3.其他非试点地区技术标准制定阶段

　　除市内四区外，其他非试点地区结合所在地区实际情况，自行组织相关中介机构对所在地区划分区片、确定区片基准价格和房地产价格影响修正系数。

　　时间：2009年3月至4月

　　4.评税软件本地化阶段

　　除市内四区外，其他非试点地区结合本地区制定的评税技术标准，对评税软件相关参数进行本地化修改，并做好软件运行前的调试准备工作。

　　时间：2009年5月

　　5.模拟试运行阶段

　　除市内四区外，其他非试点地区在实际征管工作中按照工作流程对评税软件进行模拟试运行。

　　时间：2009年6月

　　6.全面实施阶段

　　在全市范围内，全面实施利用评税软件开展住宅类房屋买卖计税价格实际核定工作。

　　时间：2009年7月

　　7.评税技术执行标准及确定方式

　　评税技术采用“市场比较法”，即结合所在地区住宅类房屋的实际情况，对所辖地区按照房屋在实物、权益、区位等状况上相同或基本相同，各影响房屋价格的因素相同或基本相同，各房屋的价格未来走势趋向相同或基本相同的原则划分若干区片，在每一区片内选取可比实例，确定可比基准价格标准，经楼层、朝向、建筑面积等价格修正系数调整后，求取待评估房地产交易计税评估价格。

　　划分房屋区片、确定各区片可比基准价格以及制定房地产价格修正系数等相关评税技术标准工作，可通过政府招投标形式，由具有资质的中介机构配合完成。具体费用由各基层局自行商当地政府或财政部门申请解决。

　　8.评税软件开发及应用

　　全市评税征管软件由市局统一开发，具体开发及应用分三个阶段。

　　第一阶段：在试点阶段对直属局自行开发的评税征管软件进行修改完善，形成市局在全市推广的评税征管软件，并与市局“大集中”征管系统实现数据连接。

　　第二阶段：在全市推广阶段将市局评税征管软件推广至其他非试点地区，并结合各地在实际中遇到的情况，继续完善修改评税软件，使其满足全市不同地区的实际征管需要。

　　第三阶段：将评税软件纳入“数据大集中”征管系统。

　　9.具体工作要求

　　利用房地产评税技术核定房地产交易计税价格，是推进我市房地产模拟评税试点工作开展，进一步加强房地产税收一体化征管的又一重要举措。为了保证工作的顺利实施，各基层局应切实做好以下工作：

　　（一）充分认识开展此项工作的重要意义。应用评税技术对房地产交易计税价格进行核定，通过计算机系统评估结果校验纳税人申报计税价格，可以有效防止纳税人虚假申报以及税务机关征收“人情税”、“关系税”等不良现象的发生，达到规范税收秩序，提高征管质量，增加税收收入的目的。同时，将评税技术运用于实际征管工作中，也为下一步房地产税制改革奠定了坚实基础。因此，具有较强的实际意义。

　　（二）按照市局统一部署积极贯彻落实。各基层局应加强组织领导，建立相应的工作组织机构，明确工作职责和分工，并统一确定由税政科（处）为牵头部门，做好组织、协调及总结上报工作。在时间安排上，各基层局应按照市局统一规定的实施步骤和时间安排，有计划地开展工作，保证全市工作的协调统一。

　　（三）切实保证工作质量。由于核定工作直接面对参与房屋买卖的个人，因此利用评税软件评估的结果是否符合市场价格，能否得到纳税人的认可和接受，是决定此项工作能否顺利开展的前提条件。实现这一条件，需要各基层局在实际工作中，切实结合本地区的实际情况，制定合理、准确的评税技术标准，做好纳税人的解释宣传工作，最大程度地减少纳税争议，保证工作的顺利实施。