房屋部分自用部分出租如何分摊地价缴纳房产税？

《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。有些企业的房屋部分自用部分出租，如何分摊地价并入房产原值缴纳房产税呢？
国家税务总局发布的《内部便函解读财税[2010]121号文》中对于“如果一宗土地上既有已经建成投入使用的房产，又有在建或规划建设的房产，在将土地价值计入房产原值征收房产税时，是否可以将该宗土地的价值在不同房产中进行分摊？”解读如下：
在建房产和待建房产尚未建成使用，按照现行房产税有关规定不属于应税房产，不应当缴纳房产税，其占用土地的价值也不应该作为房产税的计税依据缴税。据此，该宗土地的地价，应按照建成和在建（包括待建）房产的建筑面积比例进行分摊。其中：建成房产所分摊的土地价值应计入房产原值征收房产税；在建和待建房产分摊的土地价值，待房产建成后再计入房产原值征收房产税。
对于房屋部分自用部分出租的情况，可以参考上述解读按自用和出租部分建筑面积的比例进行分摊。部分税务机关给出了明确的规定，实务操作中还要与当地主管税务机关确认具体的执行口径。

原江西地税发布的《关于将地价计入房产原值征收房产税政策进一步解释的通知》（赣地税发[2012]21号）
二、“容积率”的具体解释
容积率是指一宗土地上建筑物(不含地下建筑物)总建筑面积与该宗地土地面积之比。一宗地互相连接的，必须将互相连接的土地计算一个容积率；纳税人有多处不相连接土地的，应分别计算容积率，分别确定地价计入房产原值。
三、计入房产原值“地价”的解释
1、对宗地容积率大于0.5的，按宗地内的所有土地价值计入房产原值计征房产税，而不是仅按该宗地上所有建筑房产所占用面积折算的地价部分计入房产原值计征房产税。
2、对宗地容积率低于0.5的，属于“大地小房”，按宗地内房产建筑面积的2倍计算土地面积，并据此确定土地价值计入房产原值计征房产税。
3、纳税人房产有部分出租、部分自用的，应划分出租与自用房屋建筑面积，在按上述原则确定宗地容积率后，根据出租和自用房屋建筑面积占总建筑面积的比例分别确定地价计入房产原值，再按从租和从价两种计征方式征收房产税。

原江苏吴江盛泽地税发布的《关于将地价计入房产原值征收房产税的政策解释和相关要求》
二、政策执行说明
3、纳税人有出租房屋的，应划分出租与自用房屋建筑面积，并根据自用房屋建筑面积占总建筑面积的比例确定计入房产原值的地价。
举例：B地块面积为10000平方米、土地单价为200元/平方米、土地总价为200万元。B地块已完成开发建设，完工房屋建筑面积为4000平方米，其中自用1000平方米、出租3000平方米。
B地块容积率=4000/10000=0.40，因自用房屋建筑面积与总建筑面积的比例为1：4，因此计入房产原值的地价应为（2×4000平方米×200元/平方米）÷4000平方米×1000平方米=40万元。

原佛山地税发布的《关于将地价计入房产原值征收房产税的政策指引》
三、计入房产原值的地价的分摊。
（二）因宗地内各独立房产，可能具有不同用途，如自用、出租，也有可能享受税收优惠，因此，地价应在宗地内各独立房产间进行分摊，分别计入各独立房产原值，申报缴纳房产税。因同一宗地只有一个容积率，因此，分摊时容积率可作分配率来使用。
某独立房产应分摊的用地面积＝某独立房产建筑面积÷容积率
某独立房产应分摊的地价＝某独立房产应分摊的用地面积×单位地价
单位地价＝为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等÷取得土地使用权面积。