出租住房必须了解的那些税事儿

一、增值税

A、一般纳税人出租住房，按照以下规定缴纳增值税：

1、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的住房，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%

2、一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的住房，适用一般计税方法计税。

应纳税款=含税销售额÷(1+11%)×11%-进项税额

预缴税款=含税销售额÷(1+11%)×3%

一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的住房适用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。

B、小规模纳税人出租住房，按照以下规定缴纳增值税：

1、单位出租住房，按照5%的征收率计算应纳税额。

2、个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%

3、其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

C、中介机构提供住房租赁服务

房地产中介机构一般纳税人提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率。应纳税款=含税销售额÷(1+6%)×6%

D、小微企业税收优惠

增值税小规模纳税销售服务月销售额不超过3万元（按季纳税9万元）的，自2016年5月1日起至2017年12月31日，可享受小微企业暂免征收增值税优惠政策。出租住房月租金收入不足3万元的，或者提供住房中介服务月收入不足3万元的，今年年底前还能免征增值税哦！

E、预收租金能否按月（季度）分摊计税？

纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此，预收租金不能按月(季度)分摊计税，应当在收到租金的当月(季度)全额计入销售总额。

但是，“其他个人”例外。《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)规定，其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

二、城市维护建设税

以增值税税额为计税依据，按适用税率缴纳城市建设维护税。纳税人所在地在市区的，税率为7%；所在地在县城、镇（县、市属镇的），税率为5%；所在地不在市区。县城或镇（县、市属镇）的税率为1%。

税收优惠：其他个人免征增值税的，同时免征城市维护建设税。

三、教育费附加

以增值税税额为计税依据，按适用税率3%缴纳教育费附加。

税收优惠：根据相关规定如果月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人。将免征教育费附加、地方教育附加。

四、印花税

财产租赁，按租赁金额1‰贴花，税额不足1元，按1元贴花。

税收优惠：对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

五、所得税

个人财产租赁收入减除规定费用、有关税费和实际开支的修缮费用，按20%比例税率征税。不过，允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。

企业租金收入如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《企业所得税法实施条例》规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

税收优惠：

对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。

个人捐赠住房作为公共租赁住房，符合税收法律规定的，对其公益性捐赠支出未超过其申报的应纳税所得额30%的部分，准仪从其应纳税所得额中扣除。

六、城镇土地使用税

城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额。按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米城镇土地使用税年应纳税额。

税收优惠：对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。

七、房产税

住房出租适用从租计征房产税，按房产的租金收入计征，适用税率为12%。

税收优惠：对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。