一次拿地、分次开发如何计算当期允许扣除的土地价款

一、河北税务

《河北省国家税务局关于发布<河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之八）>的通知》
五、关于房地产企业 “一次拿地、分次开发”如何计算当期允许扣除的土地价款问题
根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局2016年第18号公告)规定，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
房地产企业一次性购地，分次开发，可供销售建筑面积无法一次全部确定的，按照均衡配比的原则，按以下顺序计算当期允许扣除的土地价款：
（1）首先，计算出已开发项目所对应的土地价款：已开发项目所对应的土地价款=支付的土地总价款×（已开发项目占地面积÷开发用地总面积）
（2）然后，再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷当期已开发房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所对应的土地价款。
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
当期已开发房地产项目可供销售建筑面积，是指当期已开发房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

二、河南税务

《营改增问题快速处理机制专期十二》
问题九  房地产企业“一次拿地、一次开发”，可以按照项目中当期销售建筑面积与可供销售建筑面积的比例，计算当期允许扣除的土地价款。但是对于 “一次拿地、分次开发”的房地产企业，如何计算当期允许扣除的土地成本？
答复：根据国家税务总局2016年第18号公告规定，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
房地产企业“一次拿地、分次开发”时，分次开发的项目都是作为单独项目分别核算的，因此，这种情形可按照如下方法计算单个项目当期允许扣除的土地成本：首先将“一次拿地”时一次性支付的土地价款，按照土地面积占比在不同项目中进行划分固化；然后根据“分次开发”的单个项目中当期销售建筑面积跟与可供销售建筑面积的占比，乘以单个项目所对应的土地价款，计算其当期允许扣除的土地成本。

三、海南税务

《房地产业营改增税收政策指引》
六、关于房地产公司一般纳税人一次购地、分期开发的，其土地成本如何分摊的问题
房地产企业一次性购地，分次开发，可供销售建筑面积无法一次全部确定的，按以下顺序计算当期允许扣除分摊土地价款：
（1）首先，计算出已开发项目所对应的土地出让金
已开发项目所对应的土地出让金=土地出让金×（已开发项目占地面积÷开发用地总面积）
（2）然后，再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所对应的土地出让金
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
（3）按上述公式计算出的允许扣除的土地价款要按项目进行清算，且其总额不得超过支付的土地出让金总额。
（4）从政府部门取得的土地出让金返还款，可不从支付的土地价款中扣除。

四、湖北税务

《湖北省营改增问题集》
29.房地产开发企业中的一般纳税人一次购地、分期开发的，其支付的土地价款如何分摊？
房地产企业一次性购地，分次开发，可供销售建筑面积无法一次全部确定的，按以下顺序计算当期允许扣除分摊的土地价款：
（1）首先，计算出已开发项目所对应的土地出让金和拆迁补偿款
已开发项目所对应的土地出让金和拆迁补偿款=（土地出让金+拆迁补偿款）×（已开发项目占地面积÷开发用地总面积）
（2）然后，再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款：
当期允许扣除的土地价款=已开发项目所对应的土地出让金和拆迁补偿款×（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
（3）按上述公式计算出的允许扣除的土地价款要按项目进行清算，且其总额不得超过支付的土地出让金和拆迁补偿款总额。
（4）从政府部门取得的土地出让金和拆迁补偿款的返还，可不从支付的土地价款中扣除。

五、安徽马鞍山税务

《房地产业营改增问题解答汇总》
21.房地产企业一次拿地，分期开发。目前，只拿了第一期的施工许可证。在第一期预售时，由于后期的规划及许可证均未下来，也不知道后期的可售面积有多大，其在第一期销售时土地价款如何扣除（即第一期可售面积占总面积的比例无法确定）？按什么方法扣除？
答：房地产企业一次性购地，分次开发，可供销售建筑面积无法一次全部确定的，按以下顺序计算当期允许扣除分摊土地价款：
（1）首先，计算出已开发项目所对应的土地出让金
已开发项目所对应的土地出让金=土地出让金×（已开发项目占地面积÷开发用地总面积）
（2）然后，再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所对应的土地出让金
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
（3）按上述公式计算出的允许扣除的土地价款要按项目进行清算，且其总额不得超过支付的土地出让金总额。

六、浙江税务

《浙江省国税局营改增试点20 个重点难点问题问答》
十四、关于房地产开发企业土地价款扣除问题
部分房地产企业“一次拿地、一次开发”，按照项目中当期销售建筑面积与可供销售建筑面积的比例，计算可以扣除的土地价款，政策规定清晰；但如果房地产企业“一次拿地、分次开发”，如何扣除土地成本？可供销售建筑面积如何确定？
1、房地产企业分次开发的每一期都是作为单独项目进行核算的，这一操作模式与《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》中的“项目”口径一致，因而，对“一次拿地、分次开发”的情形，要分为两步走，第一步，要将一次性支付土地价款，按照土地面积在不同项目中进行划分固化；第二步，对单个房地产项目中所对应的土地价款，要按照该项目中当期销售建筑面积跟与可供销售建筑面积的占比，进行计算扣除。
2、对于过渡期房地产销售问题，如前期符合营业税纳税义务时间已缴纳了部分营业税，5月1日后又按照规定缴纳剩下部分增值税的，对应土地价款的扣除要按照缴纳营业税和增值税的比例进行分摊。

七、山东税务

《山东国税全面推开营改增试点政策指引（一）》
二、关于房地产开发企业土地价款扣除问题
部分房地产企业“一次拿地、一次开发”，按照项目中当期销售建筑面积与可供销售建筑面积的比例，计算可以扣除的土地价款，政策规定清晰；但如果房地产企业“一次拿地、分次开发”，如何扣除土地成本？可供销售建筑面积如何确定？  
房地产企业分次开发的每一期都是作为单独项目进行核算的，这一操作模式与《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》中的“项目”口径一致，因而，对“一次拿地、分次开发”的情形，要分为两步走，第一步，要将一次性支付土地价款，按照土地面积在不同项目中进行划分固化；第二步，对单个房地产项目中所对应的土地价款，要按照该项目中当期销售建筑面积跟与可供销售建筑面积的占比，进行计算扣除。

八、云南曲靖税务

《曲靖开发区国税关于下发营改增问题解答摘编（十二）的通知》
四、不动产
（三）如果房地产企业“一次拿地、分次开发”，如何扣除土地成本？可供销售建筑面积如何确定？
答：按照企业开发规划确定可供销售建筑面积；企业没有规划的，由企业出具书面说明确定可供销售建筑面积，报主管税务机关备案。后续开发过程中，可供销售建筑面积发生变化的，根据实际情况调整可供销售的建筑面积，据此计算允许扣除的土地价款。

九、内蒙古税务

《内蒙古自治区国家税务局全面推开营改增政策问题解答二》
八、关于扣除土地出让金及进项抵扣问题
（八）房地产企业“一次拿地、分次开发”，如何扣除土地成本，可供销售建筑面积如何确定问题。
房地产企业分次开发的每一期都是作为单独项目进行核算的，这一操作模式与《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》中的“项目”口径一致，因而，对“一次拿地、分次开发”的情形，要分为两步走，第一步，要将一次性支付土地价款，按照土地面积在不同项目中进行划分固化；第二步，对单个房地产项目中所对应的土地价款，要按照该项目中当期销售建筑面积跟与可供销售建筑面积的占比，进行计算扣除。
上述部分税务机关的答复，一般情况下是分两步，第一步是将一次性支付的土地价款，按照土地面积在不同项目中进行划分固化；第二步是对单个房地产项目中所对应的土地价款，按照该项目中当期销售建筑面积跟与可供销售建筑面积的占比，进行计算扣除。在实务操作中，当地税务机关没有明确规定的，建议与税务机关沟通具体的执行口径。