物业公司随水费收取的污水处理费如何纳税并开具发票

《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。
《财政部 国家税务总局关于污水处理费有关增值税政策的通知》（财税〔2001〕97号）规定，对各级政府及主管部门委托自来水厂(公司)随水费收取的污水处理费，免征增值税。

国家税务总局公告2016年第54号和财税〔2001〕97号对于物业公司提供物业服务管理服务过程中收取自来水水费的同时收取的污水处理费如何缴纳增值税和开具发票并没有明确的规定，个人认为应该参考财税〔2001〕97号文件的规定，免征增值税。但实务操作中各地税务机关的执行口径不一致，根据各地税务机关的答复，目前大概分为以下五种情形：
一、免征增值税，开具免税普通发票。如河北、江苏、广州税务。
二、开具发票并且在“货物或应税劳务、服务名称”、“金额栏”填开污水处理费及其金额的，不得免征增值税；未在“货物或应税劳务、服务名称”、“金额栏”填开污水处理费及其金额，仅在备注栏注明的，免征增值税。如重庆税务。
三、并入自来水水费从销售额中扣除。如安徽、厦门、陕西税务。
四、按经纪代理服务缴纳增值税，可开具普通发票，不得开具专用发票。如北京税务。
五、作为价外费用缴纳增值税。如福建、河南税务。

1.河北税务
《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答之七》
二十二、关于提供物业管理服务的纳税人收取自来水水费问题
按照《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（2016年第54号）规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。
提供物业管理服务的纳税人，扣除其对外支付的自来水水费以发票为合法有效凭证；向服务接受方随水费收取的污水处理费免征增值税；随水费收取的水资源税不征收增值税。纳税人向服务接受方开具增值税发票时，收取的水费全额选择3%征收率，收取的污水处理费选择“免税”，收取的水资源税税款信息在发票备注栏注明，该增值税发票可作为纳税人缴纳水资源税的会计核算原始凭证。
《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之六）》第七条相关物业公司收取自来水水费的规定废止。

2.江苏税务
国家税务总局12366纳税服务平台2019年8月22日江苏省税务局对于“代收租户的水费中污水处理部分怎么开票”的回复。
问题内容：
我公司为物业公司，一般纳税人，统一代交水费时，水务局开给我们的发票中，基础水费和水资源费部分可开3%的专票，污水处理费部分因不交税，只可开普票。请问，我们对应收取租户水费，开票给租户时，污水处理费部分怎么开票，是并入其他水费部分，按3%全额开票，还是怎么处理？
答复内容：
根据国家税务总局公告2016年第54号规定：提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。经请示总局，对于各级政府及主管部门委托自来水厂（公司）随水费收取的污水处埋费，提供物业管理服务的纳税人，可采取与自来水厂同样的处理方式，即：自来水厂就污水处理费部分开具免税收入的，物业管理服务纳税人同样就此部分开免税收入。 因此，物业公司代收水费可以根据需要开具专用发票或普票发票。污水处理费不适用差额扣除，但可开具免税发票，免税收入应开具普票不得开具专用发票。

3.广州税务
《企业管理服务业问题解答》
3、物业管理公司代为收取的污水处理费是否免税？发票应如何开具？
答：（1）符合《营业税改征增值税试点实施办法》所述第十条第（一）款行政事业性收费条件的可不计入销售额。
（2）如不符合《营业税改征增值税试点实施办法》所述第十条第（一）款行政事业性收费条件的需计入销售额，属于免税范围，开具增值税普通发票。

4.重庆税务
《重庆国税营改增政策指引（一）》
5、水厂开具给物业公司的发票上有代政府收取的污水处理费，税率为0。物业公司对该部分污水处理费也是代收，但是又不符合政府性基金的条件，如果企业作为水费价外费用征税又不合理，如何处理呢？
回复：对各级政府及主管部门委托自来水厂（公司）随水费收取的污水处理费，免征增值税。物业公司随自来水费一并收取的污水处理费，向客户开具发票并且在“货物或应税劳务、服务名称”、“金额栏”填开污水处理费及其金额的，不得免征增值税；未在“货物或应税劳务、服务名称”、“金额栏”填开污水处理费及其金额，仅在备注栏注明的除外。

5.安徽税务
《生活服务业营改增热点难点问题(二)》
58.提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，扣除的金额是否包括支付给自来水公司的污水处理费、水资源费？如包括，上述费用能否按国家税务总局公告2016年54号规定开具增值税专用发票？
答：提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，其从销售额中扣除的金额包括支付给自来水公司的污水处理费、水资源费，但不得向服务接受方开具增值税专用发票。

6.厦门税务
国家税务总局12366纳税服务平台2020年3月27日对于“支付给水务公司的污水处理费能否差额扣除”的答复。
问题内容：
根据国家税务总局公告2016年第54号，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。
请问支付给水务公司的污水处理费是否也可以差额扣除？
答复内容：
物业公司代收的水费（含自来水水费和污水处理费）以扣除其对外支付的水费（含自来水水费和污水处理费）后的余额为销售额。

7.陕西税务
《营改增试点政策答疑（十）》
问题9：物业管理公司收取的水费和污水处理费等如何缴税？
答：根据国家税务总局公告2016年第54号的规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取自来水水费不属于代收转付的，以扣除其对外支付的自来水水费的余额为销售额，按照“物业服务”依3%征收率计算缴纳增值税。扣除“对外支付的自来水水费”需依据合法有效的凭证，包括增值税发票和省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
依据《污水处理费征收使用管理办法》（财税〔2014〕151号）第十三条“使用公共供水的单位和个人，其污水处理费由城镇排水主管部门委托公共供水企业在收取水费时一并代征，并在发票中单独列明污水处理费的缴款数额”、第十四条“使用自备水源的单位和个人，其污水处理费由城镇排水主管部门或其委托的单位征收”和第十五条第三款“城镇排水主管部门或其委托的单位应当对申报情况进行审核，确定污水处理费征收数额。收取污水处理费时，使用省级财政部门统一印制的票据”的规定，自来水公司或其他受托单位通过开具免税普通发票方式收取的污水处理费，免征增值税；开具财政票据方式收取的污水处理费，不征增值税。
自来水公司收取的水资源费、抄表到户费，属于销售自来水时收取水费的价外费用。
提供物业管理服务的纳税人向客户收取自来水费时一并收取污水处理费、水资源费、抄表到户费等其他费用，在国家税务总局进一步明确之前，我省暂按以下口径执行：
提供物业管理服务的纳税人向客户收取自来水费时一并收取污水处理费、水资源费、抄表到户费，不属于代收转付情形的，应并入物业管理服务单位销售额缴纳增值税，可以向客户开具增值税发票。提供物业管理服务的纳税人将所取得的污水处理费、水资源费、抄表到户费支付相关单位或部门的，可以凭污水处理费、水资源费、抄表到户费收取方开具给物业管理单位的增值税发票或者财政票据，在计算其销售额时并入水费进行扣除。

8.北京税务
《货物和劳务税热点问题（2023年7月）》
5.物业公司代自来水公司收取污水处理费、水资源费，按照什么税目缴纳增值税？应如何开具发票？
答：提供物业服务的一般纳税人转收代付污水处理费及水资源费按照经纪代理服务缴纳增值税，可开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。

9.河南税务
国家税务总局12366纳税服务平台2020年7月29日河南省税务局对于“物业公司收取水费，污水处理费，水资源税如何纳税及开票”的答复。
问题内容：
自来水公司直接向物业公司开具发票（水表总表户头为物业公司），自来水公司开具的发票分为三部分：自来水费，税率3%+污水处理费，免税+水资源税（发票上开的是不征税自来水），不征税。物业公司向业主收取以上三种费用且不加价。请问物业公司同时随水费收取的污水处理费及水资源税，是否免税或不征税或者属于价外费用不计入销售额？向业主或租户开具发票时应如何开票？
附件

答复内容：
一、《国家税务总局关于水资源费改税后城镇公共供水企业增值税发票开具问题的公告》（国家税务总局公告2017年第47号）规定，……原对城镇公共供水用水户在基本水价（自来水价格）外征收水资源费的试点省份，在水资源费改税试点期间，按照不增加城镇公共供水企业负担的原则，城镇公共供水企业缴纳的水资源税所对应的水费收入，不计征增值税，按“不征税自来水”项目开具增值税普通发票。……国家税务总局(政策解读)解读一: ……城镇公共供水企业在销售自来水时，发票的开具方法如下：1.开具普通发票的，应分为两项：原计征增值税的自来水水费部分，继续按3%计征增值税；水资源费平移为水资源税部分，在货物劳务名称栏填开“不征税自来水”，在税率栏选择“不征税”，税额栏显示为“***”。……
二、《财政部 国家税务总局关于污水处理费有关增值税政策的通知》（财税〔2001〕97号）各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、新疆生产建设兵团财务局：为了切实加强和改进城市供水、节水和水污染防治工作，促进社会经济的可持续发展，加快城市污水处理设施的建设步伐，根据《国务院关于加强城市供水节水和水污染防治工作的通知》的规定，对各级政府及主管部门委托自来水厂（公司）随水费收取的污水处理费，免征增值税。……
三、根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局令第50号）规定，第二条 条例第一条所称货物，是指有形动产，包括电力、热力、气体在内。……第十二条 条例第六条第一款所称价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。……
四、根据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。……
五、根据《国务院关于修改<中华人民共和国发票管理办法>的决定》（中华人民共和国国务院令第587号）规定，第十九条　销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。……第二十二条　开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。
因此，根据上述文件规定，城镇公共供水企业在销售自来水时开具普通发票的，应分为两项：原计征增值税的自来水水费部分，继续按3%计征增值税；水资源费平移为水资源税部分，在货物劳务名称栏填开“不征税自来水”，在税率栏选择“不征税”，税额栏显示为“***”。对各级政府及主管部门委托自来水厂（公司）随水费收取的污水处理费，免征增值税。物业公司同时随水费收取的污水处理费及水资源税，不适用免征增值税政策；价外向您公司收取的费用属于上述的价外费用需正常缴纳税款。您公司向业主收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。如实开具。

10.福建税务
国家税务总局12366纳税服务平台2019年10月30日福建省税务局对于“物业公司污水处理费”的答复。
问题内容：
物业公司代底下商户缴纳的污水处理费，要如何开具增值税发票？能否像自来水公司一样，将污水处理费金额在备注栏里注明？
答复内容：
收取的污水处理费如果符合《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条不属于价外费用的款项，就不作为增值税的计税依据。否则应按照价外费用处理，计入物业服务销售额中开具发票。