转让受赠房屋：赠与和转让两环节均应缴个税

案例

2014年5月15日，因李某（与张某非亲非故）在一交通事故中对张某有救命之恩，出于感激之情，张某将其购置的一套地处市区的普通商品住房，以其他赠与方式赠与李某。张某取得该房屋的实际购置成本为30万元，该房产市场价值为50万元，赠与合同上标明的赠与房屋价值也是50万元（契税征收率为3%）。

李某因急于用钱投资入股，于当月20日以60万元价格出售上述受赠房产。由于李某在市区已有一套自有住房，其在上述受赠与处置该房产中涉及哪些税费，赠与和转让环节是否都应缴纳个人所得税？

政策规定

需要明确的是，赠与和转让环节都应缴纳个人所得税。其中，赠与环节根据《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第三条规定，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税。转让环节根据个人所得税法及其实施条例的规定，属于转让有价证券、股权、建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得，应按“财产转让所得”缴纳个人所得税。所涉及的其他相关税费，将在个人所得税的计算过程中予以说明。

转让受赠房屋的个税计算

步骤一：转让收入的确定

财税〔2009〕78号文件第五条规定，受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。本例中，李某转让收入可确定为60万元，符合税收收入确认条件。

步骤二：扣除项目的确定

★捐赠人取得该房屋的实际购置成本

★赠与过程中缴纳的相关税费

包括：契税

印花税

个人所得税

★转让过程中缴纳的相关税费

包括：营业税、城建税及教育费附加

印花税和土地增值税免征

★捐赠人取得该房屋的实际购置成本

《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）和《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）规定，对商品房而言，其实际购置成本，指张某购置该房屋时实际支付的房价款及缴纳的相关税费30万元，而不是接受赠与时的50万元。

★赠与过程中缴纳的相关税费

1.契税。受赠房屋时，李某应按该房屋市场价的3%缴纳契税15000（500000×3%）元。

2.印花税。李某凭此到房管部门办理赠与产权转移登记手续，同时缴纳5元的权利许可证照印花税。产权转移书印花税应予免征，营业税暂行条例实施细则第五条第一款规定，单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人视同发生应税行为。《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第三条规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

3.个人所得税。由于该项赠与不属符合免税条件的无偿赠与，根据财税〔2009〕78号文件规定，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。

本例中，李某支付的相关税费15005（15000＋5）元，李某应纳个人所得税额96999［（500000－15005）×20%］元。

★转让过程中缴纳的相关税费

1.营业税、城建税及教育费附加

《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2011〕12号）第一条规定，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税。因此，李某转让过程应缴纳营业税及附加33000［600000×5%×（1＋7%＋3%）］元。

2.印花税和土地增值税免征

根据财税〔2008〕137号文件第二条、第三条的规定，个人销售或购买住房印花税和土地增值税免征。

步骤三：转让房产应缴纳的个人所得税

《财政部、国家税务总局、建设部关于个人住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）规定，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。就本例而言，李某不符合上述免税条件，其转让房产应依法缴纳个人所得税。

李某转让收入可确定为600000元，原捐赠人张某取得该房屋的实际购置成本300000元，赠与过程中缴纳的相关税费15005元，转让过程中缴纳的相关税费33000元，李某应纳个人所得税50399［（600000－300000－15005－33000）×20%］元。