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案例分析：超20年地下人防使用权转让，财产转让还是租赁？
【案例重点内容】
纳税人签署人防商铺40年使用权转让合同，一审以财产租赁行为论处、且使用法律错误；二审认为其合同不符合租赁特征，重新认定为财产转让合同：郑州人和新天地投资管理有限公司与郑州市二七区国家税务局税收管理纠纷一案行政判决书。
人和公司系郑州火车站前大同路、福寿路、乔家门地下人防工程的投资开发人，该人防工程的产权属于国家。人和公司于2008年12月28日开始营业，当年与租赁户签订603份名为商铺经营使用权转让合同，并一次性收取了租金，在缴纳税款时，人和公司当时按照不动产销售这一税目缴纳所得税，在2009年1月一次性缴纳企业所得税1.93亿元。后人和公司提出退税申请，认为应当按照租金收入进行缴税，根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比。
原则，出租人可以对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
2012年12月7日，二七区国税局作出答复，认为人和公司的退税申请的依据是《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函（2010）79号），该函发布和执行于2010年2月22日，根据《中华人民共和国立法法》第八十四条的规定，法律不溯及既往。人和公司的纳税行为发生于2009年1月，企业在该函发布前所发生的涉税事项和行为应按照当时的税收法律、法规执行，故答复：人和公司申请的退税事项不符合税收政策规定。
最终人和公司诉至法院，涉案603份商铺经营使用权转让合同的合同主体甲方是投资人、出让人：人和公司，乙方是商铺经营使用权的受让人；合同的名称是郑州地一大道（人和新天地）商铺经营使用权转让合同；
合同内容(略）：
二审认为：
（一）关于涉案合同性质认定问题。
认定涉案合同性质要从合同的形式、内容、当事人意思表示等多方面综合考量。涉案合同的名称是郑州地一大道（人和新天地）商铺经营使用权转让合同；涉案合同转让的标的是40年商铺的经营使用权，而不是商铺，该权利是一种复合型的财产权利，其不仅仅是40年商铺的使用权，更重要的是在郑州地一大道这个商场内40年商铺的经营权，并且该财产权利是人和公司投资建设国家人防工程置换所得，并非是租赁取得，政府允许其出租或转让；合同约定了商铺经营使用权转让金总额，这是合同价款；合同价款的支付方式是首付转让款总额30%，剩余部分可以向银行按揭贷款；合同还约定了受让人对商铺经营使用权的处分权，在使用期内可以转让或出租等等。
从合同双方约定的合同名称、合同价款、付款方式、权利期限、权利处分方式以及有关经营权的内容来看，属于财产权利让渡合同【注：法务事项】。
《中华人民共和国合同法》第二百一十三条、第二百一十四条规定，租赁合同内容包括租赁物的名称、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物的维修等条款，租赁期限不得超过二十年等等，涉案合同没有约定租赁物的名称、租赁期限、租金及其支付期限和方式等内容，转让的权利期限还超过二十年，这些均不符合法律规定的租赁合同特征。应当认定涉案合同性质为财产转让合同。
（二）关于适用法律问题。
如果涉案合同是租赁合同，人和公司依据合同取得的收入是租金收入，当年所得税的缴纳就应当适用《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条、第十九条、《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函（2010）79号）第一条的规定。本案中，二七区国税局在答复人和公司请求事项时，在没有对涉案合同性质进行认定的情况下，就认定人和公司申请事项所依据的法律规定没有溯及力，作出人和公司申请的退税事项不符合税收政策规定的答复。该答复认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。二七区国税局应当在查清事实的基础上正确适用法律重新作出答复。
综上所述，原判认定事实清楚，程序合法，对涉案合同性质认定有误，予以纠正，但是判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：
驳回郑州市二七区国家税务局上诉，维持郑州市中级人民法院作出的（2013）郑行初字第98号行政判决的判决结果。
二审诉讼费50元，由上诉人郑州市二七区国家税务局承担。
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