【解惑】房产税的五个常见误区，你知道吗?

最近有不少会员咨询房产税相关问题，小编整理了房产税的常见问题已飨读者。

1．税法对“与房屋不可分割的配套设施”如何界定？

《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）第一条规定：“为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。”

同时，第二条规定：“对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。”

因此，与房屋整体不可分割的电梯及室内中央空调也属于房产税的征收范围。在实务中，许多企业将电梯和中央空调在会计上计入“固定资产”科目进行核算，但在申报缴纳房产税时，应该将其价值并入房产原值申报缴纳房产税。

2．地下室是否要交房产税？

《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）规定：“凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。”

因此，地下室要交房产税，但是要注意的是，对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

3．房产税计税依据中是否包含土地价值？

《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”

对“宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”主要是对部分单位如仓储企业由于生产经营的特殊性，占地面积大，税负增加过多，需给予一定照顾，允许只将部分土地的地价计入房产原值征税，即按“房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”

对宗地容积率大于0.5的，“无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价”，即一律将全部地价计入房产原值。

4．承租他人房产自己装修部分是否缴纳房产税?

根据《房产税暂行条例》的规定，房产税由产权所有人缴纳，产权所有人、承租人不在房产所在地的，或者产权未确定及承租纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。纳税人租用别人的房产，房产税应由出租人缴纳，如果不存在“产权所有人、承租人不在房产所在地的，或者产权未确定及承租纠纷未解决”的情形，作为承租人不属于房产税的纳税人。而且房产税是以房屋的原值减去规定的比例后的余值或租金收入作为计税依据，装修费用不应计算缴纳房产税。

5．房产评估后增值，如何计缴房产税？

对房产税从价计征的，根据《房产税暂行条例》规定，以房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿记载的房产原值。没有记载房屋原值的，由房产所在地税务机关参照同时期同类房屋，确定房产原值，按规定计征房产税。

因此，企业根据法律法规和会计准则规定和要求进行的评估增值，例如企业合并、分立、股权重组、接受资产投资等，应调整房产的账面价值，并按其账面价值计征房产税。企业根据经营需要自行对房产的原值进行的评估增值，比如为了抵押贷款进行的评估，房产税仍按照历史成本计征房产税。

| 作者：张翀（正保会计网校）

财务人都在看的：