房地产企业预缴税款的计税依据，今天终于说清了！

来源: 正保会计网校编辑：qizhenzhen 2021/01/25 16:46:46　字体：大小

大家都知道，房地产企业需要预缴税款，预缴的税种包括：增值税、土地增值税、企业所得税。营改增以后，预缴税款的基数应该为不含税金额，那么，这几个税种的预征依据分别是如何计算的呢？

一、增值税

政策依据：《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)
第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
第十一条应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
预征依据：预收款÷（1+适用税率或征收率）。

二、土地增值税

政策依据：《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）
一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
预征依据：预收款-应预缴增值税税款。

三、企业所得税

国家税务总局暂未发布具体的政策文件，但从一些地方政策来看，营改增后也是还原成不含税金额来计算企业所得税的。
政策依据：北京税务局《企业所得税实务操作政策指引（第一期）》：
问：营改增后，开发企业取得含税售销收入如何还原计算为不含税销售收入？
答：不含税销售收入=含税销售收入÷（1+适用税率或征收率）销售开发产品适用一般计税方法计税的，按照 9%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照 5%的征收率计算。
预征依据：预收款÷（1+适用税率或征收率）。

作者：刘老师（正保会计网校财税专家）

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