新用户扫码下载实务！房地产企业取得的订金如何纳税？
有些房地产开发企业在不具备销售条件时向准客户收取订金、诚意金、认筹金等款项，在收取这些款项时不能签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》，那么收取的订金是否要预缴增值税和土地增值税呢？是否需要缴纳企业所得税？我们来具体分析一下。
一、增值税
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（八）项第9目规定，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
根据上述规定，如果订金属于预收款，则应当预缴增值税，否则无需预缴增值税。
那订金到底属不属于预收款呢？国家层面并没有明确，我们看一下部分地方税务机关的规定。
1.《河北省国家税务局关于发布<河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之八）>的通知》
七、关于房地产开发企业收取的订金、意向金、诚意金等款项缴纳增值税问题
房地产开发企业以订金、意向金、诚意金、认筹金等各种名目向购房人收取的款项不同时符合下列条件的均属于预收款性质，应按规定预缴增值税：
（一）收取的款项金额不超过5万元（含5万元）；
（二）收取的款项从收取之日起三个月内退还给购房人。
2.《湖北省营改增问题集》
42.房地产开发企业预收款的范围以及对预收款按3%预缴增值税是否能用来抵缴当期增值税应纳税额？
房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。
3.《山东国家税务局全面推开营改增试点政策指引（六）》
四、关于房地产开发企业预收款范围问题
房地产开发企业取得的预收款包括定金、分期取得的预收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。
诚意金、认筹金和订金不属于预收款。
从上述地方性的规定来看，房地产开发企业在签订房地产销售合同之前所收取订金不属于预收款，不需要预缴增值税，但还要结合当地的规定确认是否符合相关的条件。
二、土地增值税
《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第五条规定，条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
房地产企业收到的订金是否属于土地增值税中的收入呢？我们看一下部分税务机关的规定。
1.《广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引(2012年修订版)的通知》（穗地税函[2012]198号）
四、关于土地增值税计税收入确认问题
（一）房地产开发企业与购买方未签订房地产销售合同，房地产开发企业收取的订金、定金、违约金和赔偿金，不得确认收入；房地产开发企业与购买方签订房地产销售合同后，房地产开发企业收取的订金、定金以及由于购买方违约而产生的违约金和赔偿金，确认为收入。
2.廊坊地区关于土地增值税若干政策执行口径问题的解释（2016年12月12日）
7.关于土地增值税计税收入确认问题
（一）房地产开发企业与购买方签订房地产销售合同后，房地产开发企业收取的订金、定金、车位使用权费以及由于购买方违约而产生的违约金、更名费、赔偿金等费用，一律确认为收入。这里的收入为不含增值税收入。
从上规定可以看出，房地产开发企业在签订房地产销售合同之前所收取订金不属于土地增值税的收入，不需要缴纳土地增值税。
三、企业所得税
《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
根据上述规定，房地产开发企业在签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》前所收取的订金不属于企业所得税的收入，不需要缴纳企业所得税。
作者：李老师（正保会计网校财税专家）
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